در شرایطی که فروش واحدهای پیشفروش آپارتمانهای نوساز همچنان ضعیف باقی مانده، بسیاری از توسعهدهندگان املاک به فکر تغییر مسیر به سمت ساختوساز اختصاصی برای اجاره افتادهاند. اما فعالانی که سابقه فعالیت در این حوزه را دارند هشدار میدهند که اگر کسی فکر میکند این تغییر مسیر آسان خواهد بود، با واقعیت سختی روبهرو خواهد شد.
دریک فلوکر (Derick Fluker)، مدیر ارشد سرمایهگذاری در شرکت Wesgroup Properties، میگوید:
«میتوانم بگویم بسیاری از گروهها به خاطر ضرورت و به دلیل غیراقتصادی بودن پروژههای پیشفروش، به فکر تبدیل پروژههای خود به اجارهای افتادهاند. این در واقع کمهزینهترین گزینه ممکن است.»
با این حال، حتی این کمهزینهترین گزینه نیز با مشکلات اساسی روبهرو است. هزینه ساخت ساختمانهای چندواحدی، بهویژه در مناطق شهری، به شدت بالا رفته است. قیمت ساختوساز، قیمت زمین و همچنین مالیاتها و عوارض دولتی همگی بهطور چشمگیری افزایش یافتهاند. سازندگان پروژههای پیشفروش باید خود را با جدول زمانی کاملاً متفاوتی برای سودآوری وفق دهند.
اورن تورکینیتز (Oren Turkienicz)، معاون ارشد خرید در شرکت Pinemount Developments Ltd. که در ساختوسازهای اجارهای تخصص دارد، میگوید:
«تعداد زیادی از سازندگان در حال حاضر بهدلیل شرایطشان به اجاره به عنوان مسیر جایگزین نگاه میکنند. اما گسترش به این بازار توسط کسانی که صرفاً برای امتحان وارد شدهاند، میتواند به نتایج ضعیفی منجر شود — بازدهیها مشابه گذشته نخواهد بود.»
زمانی که یک ساختمان آپارتمانی پیشفروش به اتمام میرسد، سازنده مالکیت واحدها را به خریداران منتقل میکند و معمولاً درآمد حاصل به اندازهای هست که وام ساختوساز را بازپرداخت کند. اما سازندگانی مثل Pinemount که به ساخت اجارهای میپردازند، معمولاً ساختمانها را برای خود نگه میدارند. بنابراین یا باید منابع مالی جایگزینی بیابند که نرخ سود آن به اندازهای پایین باشد که اجارهها بتواند وام را پوشش دهد، یا بپذیرند که بخشی از سرمایهشان ممکن است برای سالها در پروژه قفل شود.
در حال حاضر منابع تأمین مالی عمدتاً به برنامههایی مانند MLI Select وابسته شدهاند که از سوی شرکت Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) حمایت میشود. با این حال، فلوکر اشاره میکند که این برنامهها دارای سقفهای سختگیرانهای برای تأمین مالی هستند.
به گفته فلوکر، بسیاری از توسعهدهندگان دیگر نمیتوانند در هیچکدام از انواع پروژهها سودی کسب کنند.
او میگوید:
«ما به این وضعیت میگوییم “بحران هزینه تحویل”. ساده بگویم، هزینه ساختوساز امروز از چیزی که بازار توان پرداخت آن را دارد بیشتر شده است. بهعنوان یک کشور، باید روی هزینه تحویل مسکن تمرکز کنیم.»
گزارش راهنمای هزینه سال ۲۰۲۵ از شرکت Altus Group — که اطلاعات دارایی و سرمایه برای صنعت املاک تجاری ارائه میدهد — نشان میدهد که در حالی که قیمت برخی مصالح ساختمانی بین سالهای ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳ تا ۴۰ درصد در سال افزایش داشتهاند، در سال ۲۰۲۴ این روند بهطور چشمگیری کند شده و در برخی موارد حتی پایینتر از سطح تورم قرار گرفته است.
اما چیزی که کاهش نیافته، هزینههای دولتی برای واحدهای نوساز است.
مطالعه «بررسی تطبیقی شهری ۲۰۲۴» این شرکت برای انجمن سازندگان مسکن کانادا (Canadian Homebuilders’ Association) نشان میدهد که در سراسر کشور، هزینهها برای ساختمانهای بلندمرتبه از سال ۲۰۲۲ افزایش یافته است.
از میان ۲۳ بازار بررسیشده، ۹ بازار گرانترین در استان انتاریو قرار دارند و تورنتو در صدر قرار گرفته است، با هزینهای معادل ۱۳۴٬۹۰۰ دلار برای هر واحد.
فلوکر میگوید:
«دورهای بود که توسعهدهندگان سود مناسبی میبردند و حاضر بودند این هزینهها را پرداخت کنند. اما اکنون سقف درآمدی بهوجود آمده و در عین حال هزینهها همچنان رو به افزایشاند.»
سازندگانی که با وجود این شرایط، همچنان مشغول ساخت پروژههای اجارهای هستند، باید فرمول خاصی برای سودآوری بیابند. و اگر هم موفق شوند، معمولاً در اقلیت قرار دارند.
تورکینیتز میگوید:
«فکر میکنم در همه بازارها کمبود جدی در ساخت واحدهای جدید اجارهای وجود دارد… داشتن توسعهدهندگانی که بدانند چگونه بهطور مؤثر بسازند بسیار مهم است.»
او حاضر نیست راز موفقیت شرکتش را کامل فاش کند، اما اشاره میکند که استفاده از پنلهای پیشساخته بتنی به جای بتنریزی در محل، هم ارزانتر است و هم زمان ساخت را کاهش میدهد.
او میگوید:
«ما در بازار میانمرتبه فعالیت میکنیم — محاسبه سود در پروژههای با تراکم بالا سخت است — و همچنین ساخت پارکینگ زیرزمینی را از لحاظ مالی چالشبرانگیز میدانیم.»
ترجیح این شرکت برای ساخت پارکینگ در فضای باز موجب صرفهجویی قابل توجهی میشود: به گفته او، هزینه ساخت یک جای پارک زیرزمینی ممکن است تا ۱۰۰٬۰۰۰ دلار باشد، که در یک پروژه ۲۵۰ واحدی با نسبت ۷۰ درصد پارکینگ، ممکن است تا ۱۷.۵ میلیون دلار به هزینه اضافه کند. اما ساخت پارکینگ در فضای باز میتواند به ازای هر جای پارک تنها ۱۰٬۰۰۰ دلار هزینه داشته باشد.
در پروژههای پیشفروش، میتوان جای پارک را بهعنوان یک گزینه جداگانه به خریدار فروخت، اما در پروژههای اجارهای، دریافت اجاره ماهانهای که هزینه پارکینگ را جبران کند، بسیار دشوارتر است.
او افزود: «سیاستگذاری مسکن خوب، موضوعی فراتر از خطوط حزبی است. این مسألهای نیست که مردم فقط بر اساس آن برای امروز رأی بدهند. اینها برنامههایی با افق ۲۵ تا ۳۰ ساله هستند که باید طراحی و اجرا شوند.»
