خانه بخریم یا اجاره کنیم؟ پاسخ کارشناسان شگفتانگیز است
با وجود فشارهای اجتماعی برای دستیابی به مالکیت خانه بهعنوان نمادی از موفقیت، خرید خانه برای بسیاری از مستأجران امروزی به رؤیایی دستنیافتنی تبدیل شده است.
میانگین قیمت یک ملک در منطقه تورنتوی بزرگ (GTA) همچنان بیش از یک میلیون دلار است. طبق نظرسنجی اخیر شرکت Royal LePage، حدود ۴۳ درصد از خریداران خانه برای اولینبار در انتاریو، برای خرید خود از کمک مالی خانواده استفاده خواهند کرد.
«مگر اینکه از حمایت خانواده برخوردار باشید یا درآمد دو نفره داشته باشید، ورود به بازار مسکن بسیار دشوار است.» این را مشاور املاک تورنتویی تام استوری (Tom Storey) میگوید.
او توضیح میدهد که از آنجا که مالکیت خانه برای نسلهای گذشته بسیار سودآور بوده، این تصور شکل گرفته که «همه باید این کار را بکنند» و «اگر نکنی، دیوانهای». به گفتهی کارشناس امور مالی شخصی پریت بانرجی (Preet Banerjee)، در بازار امروز دیگر مشخص نیست کدام رویکرد بهتر است.
مالکیت خانه دیگر ممکن است بازده عظیمی که زمانی ایجاد میکرد را نداشته باشد. طبق دادههای اخیر HouseSigma، حدود ۷ درصد از خانههای فروختهشده در تورنتو در نیمه نخست سال، با ضرر فروخته شدهاند.
درست است که نسلهای پیشین کاناداییها با سرمایهگذاری در املاک یا تملک خانه، موفقیت مالی یا بازنشستگی مطمئن برای خود رقم زدند، اما اکنون این چشمانداز تغییر کرده و سؤال مهمی را پیش میکشد: اجاره یا تملک؟
هر دو گزینه، مزایا و معایب خود را دارند، اما برخی کارشناسان معتقدند که اجارهنشینی مادامالعمر ممکن است در بلندمدت سودآورتر باشد.
آیا مالکیت خانه هنوز همان سرمایهگذاری پرسود سابق است؟
استوری میگوید قیمت مسکن بالاست و «بر اساس اطلاعات فعلی، بعید است مانند سالهای گذشته با همان سرعت رشد کند».
او چند دلیل برای این مسئله بیان میکند: افزایش نرخ بهره نسبت به پایینترین سطح تاریخی، کاهش رشد جمعیت بهدلیل سیاستهای سختگیرانه مهاجرتی، و ممنوعیت خرید توسط خارجیها که همگی باعث کاهش تقاضا و در نتیجه افت قیمت مسکن شدهاند.
این یعنی کسانی که با هدف خرید و فروش ملک برای سود وارد بازار میشوند، احتمالاً ناامید خواهند شد.
علاوه بر این، با افزایش نرخ بهره، بسیاری از مالکان ممکن است نتوانند اجارهای به اندازه کافی بالا دریافت کنند تا هزینههای وام خود را پوشش دهند.
فرانسین دیک (Francine Dick)، مشاور مالی و نویسندهی کتاب «از لاتهات لذت ببر» (Enjoy Your Latte) میگوید: «خانه در درجهی اول یک خانه است، نه یک سرمایهگذاری. کسانی که صرفاً با نیت سرمایهگذاری خانه میخرند، ممکن است ضرر کنند — همانطور که اکنون شاهدش هستیم.»
اگر فقط یک خانهی بلندمدت بخواهید چه؟
دیک میگوید یکی از دلایل اصلی برای خرید خانه، حتی اگر به آن به چشم سرمایه نگاه نکنید، حس امنیت و ثباتی است که ایجاد میکند.
اجارهنشینی با خطر تخلیه روبهروست — حتی اگر مستأجر هیچ خطایی نکرده باشد. مثلاً ممکن است مستأجر یک کاندو مجبور به ترک شود چون مالک تصمیم میگیرد خودش در آن زندگی کند (در حالیکه در آپارتمانهای ساختهشده با هدف اجاره، این نگرانی وجود ندارد).
استوری اضافه میکند که مستأجران، بهویژه آنهایی که از شرکتهای بزرگ اجاره میکنند، احتمالاً هر سال با افزایش اجاره روبهرو میشوند و از آنجا که ساختمانهای ساختهشده بعد از نوامبر ۲۰۱۸ در انتاریو مشمول کنترل اجاره نیستند، این افزایش میتواند زیاد باشد.
از سوی دیگر، دیک میگوید کسانی که عاشق سفرند یا نمیخواهند درگیر نگهداری از ملک باشند، یا مایلاند بهخاطر شغل راحت جابهجا شوند، ممکن است «آزادی اجارهنشینی» را ترجیح دهند.
این دقیقاً مورد بانرجی است — مستأجر مادامالعمری که پس از حدود ده سال زندگی در تورنتو، به بریتانیا نقل مکان کرد. او میگوید اجاره به او آزادی شغلی بیشتری داده، در حالیکه مالکان معمولاً کمتر جابهجا میشوند.
به گفتهی او، با توجه به مشغله زیاد و بیمیلیاش به نگهداری ملک، «فقط داشتن یک پرداخت واحد ماهانه بدون نگرانی بابت سایر هزینهها، فوقالعاده است.»
شما هنگام خرید خانه در واقع «پول اجاره میکنید»
مالکیت خانه هزینههای متعددی دارد: پیشپرداخت، اقساط ماهانه، مالیات ملک، بیمهی خانه، تعمیرات و هزینههای نگهداری (بهویژه اگر در یک کاندو زندگی کنید).
استوری میگوید: «یکی از دلایلی که مردم فارغ از رشد قیمت ملک همچنان علاقهمند به خرید هستند، این است که عملاً نوعی برنامهی پسانداز اجباری محسوب میشود.»
او توضیح میدهد که پرداخت وام مسکن به دو بخش تقسیم میشود: اصل و سود. در نتیجه بخشی از هر پرداخت عملاً به «جیب خود فرد» یا همان ارزش خالص دارایی او بازمیگردد.
در مقابل، اجارهنشینی چنین سودی ندارد و تمام مبلغ پرداختی مستقیماً به صاحبخانه میرسد.
اما بانرجی اشاره میکند: «در واقع، وقتی خانه میخرید، در حال اجارهکردن پول هستید. بنابراین تا زمانیکه وام را کاملاً پرداخت نکردهاید، شما همچنان نوعی مستأجر هستید — مستأجر پول.»
او میگوید در چند سال گذشته، نرخ بهره برای برخی افراد آنقدر بالا بود که اقساط وامشان حتی شامل بازپرداخت اصل وام نمیشد، بلکه فقط سود را پوشش میداد، و این «تعهدی بسیار سنگینتر از چیزی بود که انتظارش را داشتند.»
دیک اضافه میکند که تسویهی کامل وام «بخش قابلتوجهی از جریان نقدی را آزاد میکند»، اما همچنان هزینههایی مانند مالیات ملک، قبوض خدماتی و هزینههای نگهداری باقی میماند.
به گفتهی او، صاحبان خانه معمولاً مبالغ قابل توجهی نیز برای بازسازی — چه ضروری و چه دلخواه — هزینه میکنند که گاه بسیار سنگین و غیرمنتظره است.
دیک همچنین میگوید اکنون بسیاری از افراد با وامهای بزرگ وارد دوران بازنشستگی میشوند، و در این شرایط باید «به وام مسکن خود به چشم اجاره نگاه کنند.»
هزینهی اجارهنشینی مادامالعمر
استوری میگوید در مجموع، با در نظر گرفتن تمام هزینههای مرتبط با مالکیت، پرداخت ماهانه برای خرید خانه معمولاً از اجاره بیشتر است.
بانرجی پیشنهاد میکند برای مقایسهی منطقی میان اجاره و مالکیت، از چارچوبی استفاده شود که از وبلاگنویس مالی شخصی جان رابرتسون (John Robertson) اقتباس کرده است.
در این چارچوب فرض کنید دو خانهی کاملاً مشابه کنار هم قرار دارند — یکی برای فروش و دیگری برای اجاره.
خانهی اول به قیمت یک میلیون دلار برای فروش است و خانهی دوم با اجارهی یک دلار در ماه عرضه میشود. در این حالت، واضح است که اجارهنشینی گزینهی منطقیتری است.
حال اگر همان خانهی اجارهای با اجارهی یک میلیون دلار در ماه عرضه شود، بهوضوح خرید خانهی کناری با قیمت یک میلیون دلار بهصرفهتر خواهد بود.
او توضیح میدهد: «اگر با این دو سناریو موافق باشید، در واقع پذیرفتهاید که نقطهی تعادلی وجود دارد که در آن نسبت قیمت به اجاره تعیین میکند کدام گزینه — خرید یا اجاره — بهصرفهتر است.»
در برخی بازارها، پاسخ واضح است و خرید مزیت دارد؛ اما در شهرهایی مانند تورنتو، این پاسخ چندان روشن نیست.
دیک در ادامه میگوید هرچند بعضی افراد فکر میکنند پرداخت اجاره «هزینهای غرقشده» است چون پولی به خودشان برنمیگردد، اما با این دیدگاه مخالف است: «مردم بالاخره باید جایی زندگی کنند. مستأجر بودن آزادی بیشتری به انسان میدهد.»
چرا اجارهنشینی همراه با «انضباط مالی» میتواند سودآورتر باشد
استوری میگوید پرداختهای وام مسکن معمولاً بیشتر از مبلغ اجاره است، و فردی که «انضباط مالی» داشته باشد و بتواند بهصورت منظم در دوران اجارهنشینی سرمایهگذاری کند، میتواند آیندهی مالی مطمئنی برای خود بسازد.
برای مثال، کسی که توان خرید دارد ولی تصمیم میگیرد اجارهنشین بماند، اگر تفاوت هزینهی اجاره و خرید را سرمایهگذاری کند، ممکن است در بلندمدت «جلوتر» باشد.
به گفتهی استوری، «برای بیشتر کاناداییها طی ۳۰ سال گذشته، واضح بود که خرید خانه باعث رشد ثروتشان شده، چون ارزش ملک بالا رفته است. اما اگر قیمتها دیگر رشد نکند، شاید سرمایهگذاری در بازار سهام بازده بهتری بدهد.»
دیک اضافه میکند اگر مستأجری همان مبلغی را که یک صاحبخانه صرف بازسازی میکند — مثلاً ۵۰ هزار دلار برای تعمیر یک حمام — در حساب بازنشستگی (RRSP) یا حساب پسانداز معاف از مالیات (TFSA) سرمایهگذاری کند، میتواند آن سرمایه را افزایش داده و در دوران بازنشستگی از آن بهرهمند شود.
بانرجی هم میگوید وقتی چند سال پیش در تورنتو به کاندوی خود نقل مکان کرد، اختلاف میان اجاره و قسط وام آنقدر زیاد بود که «بدیهی بود باید اجاره کند و تفاوت آن را در بورس سرمایهگذاری نماید.»
او اضافه میکند: «من نمونهای از این هستم که این روش حتی در بازاری مثل تورنتو — که مسکن رشد فوقالعادهای داشته — هم جواب میدهد. بازار سهام نیز در آن دوره عملکرد خوبی داشت.»
بانرجی تأکید میکند برای اینکه اجارهنشینی در بلندمدت نتیجه بدهد، باید «بهصورت منظم و با انضباط، طی سالها در مسیر سرمایهگذاری هوشمندانه» حرکت کرد.
