آیا زمان خرید کاندوی برای سرمایه‌گذاری فرا رسیده است؟

یک گزارش اخیر از سازمان مسکن و وام کانادا (CMHC) با عنوان «آیا رکود بازار کاندو تورنتو تکرار دهه ۱۹۹۰ است؟» به امکان بازگشت بازار در آینده اشاره می‌کند، چرا که عملاً عرضه جدید متوقف شده است. استدلال ساده است: وقتی امروز هیچ پروژه جدیدی آغاز نمی‌شود، کمبود آتی می‌تواند موج دیگری از رشد قیمت را رقم بزند. همین فرضیه پایه‌ای برای بسیاری است تا این پرسش را مطرح کنند که آیا اکنون زمان خرید کاندوی سرمایه‌گذاری است یا خیر.

این پرسش ارزش بررسی دارد. تورنتو دوره‌هایی را تجربه کرده که کاهش ساخت‌وساز در نهایت به رشد دوباره قیمت‌ها منجر شده است و سازمان CMHC به درستی تأکید می‌کند که کاهش ساخت‌وساز می‌تواند کمبود آینده را رقم بزند. برای بسیاری از سرمایه‌گذاران، شرایط فعلی یادآور همان لحظه‌های کلاسیک «وقتی خون در خیابان‌هاست، وقت خرید است» به نظر می‌رسد؛ قیمت‌ها از اوج پایین آمده‌اند، احساسات بازار منفی است و خرد متعارف توصیه به دوری از این کلاس دارایی دارد. اما پیش از آنکه صرفاً با تکیه بر غریزه خلاف‌جریان و پویایی‌های بلندمدت عرضه تصور کنیم که خرید کاندو در سال ۲۰۲۵ یک انتخاب هوشمندانه است، لازم است مکانیزم‌های واقعی که سرمایه‌گذاران امروز با آن مواجه‌اند بررسی شود. وقتی دقیق‌تر نگاه کنیم، استدلال سرمایه‌گذاری خیلی سریع فرو می‌ریزد.

وقتی نرخ‌های بهره بسیار پایین باشند، سرمایه‌گذاران می‌توانند دارایی‌های با جریان نقدی منفی را توجیه کنند، زیرا هزینه‌های نگهداری حداقلی است و افزایش قیمتی مبتنی بر مومنتوم زیان‌ها را جبران می‌کند. اما وقتی نرخ‌ها افزایش می‌یابد، اصول بنیادی دوباره خود را نشان می‌دهند. هزینه بالاتر سرمایه زیان‌های قابل مدیریت را به فشارهای خردکننده ماهانه تبدیل می‌کند و همزمان جریان خریداران جدیدی را که برای تداوم رشد قیمت لازم است، قطع می‌کند.

افزایش هزینه‌های نگهداری و تورم ساخت‌وساز

هزینه‌های نگهداری یک فشار مستمر بر جریان نقدی است و به‌طور ساختاری رو به افزایش می‌رود. یک مطالعه در سال ۲۰۲۳ بر روی ۶۰ شرکت کاندو در منطقه تورنتو بزرگ (GTA) توسط شرکت Condonexus نشان داد که میانگین افزایش هزینه‌های ماهانه ۵.۱ درصد در سال بوده، در حالی که سهمیه‌های صندوق ذخیره به‌طور میانگین ۱۱.۸ درصد رشد داشته است. صندوق‌های ذخیره که برای هزینه‌های بزرگ مانند پنجره‌ها، پشت‌بام و آسانسورها استفاده می‌شوند، اکنون حدود یک‌چهارم بودجه معمول کاندو را تشکیل می‌دهند.

این هزینه‌ها ناشی از تورم ساخت‌وساز هستند، نه تورم کالاهای مصرفی، و این تفاوت بسیار مهم است. بخش عمده بودجه عملیاتی یک کاندو صرف نگهداری، خدمات و تعمیرات می‌شود، در حالی که صندوق ذخیره کاملاً در معرض هزینه‌های ساخت‌وساز قرار دارد. همان‌طور که نمودار نشان می‌دهد، هزینه‌های ساخت‌وساز به‌طور پیوسته از تورم عمومی پیشی گرفته‌اند و فشار دائمی رو به بالایی بر هزینه‌های نگهداری ایجاد کرده‌اند، حتی زمانی که سطح کلی قیمت‌ها تعدیل شده است.

شرکت‌های کاندو تحت فشار دائمی برای افزایش هزینه‌ها هستند تا با افزایش نرخ پیمانکاران و قیمت مصالح هماهنگ شوند. اوضاع می‌تواند بدتر هم بشود، زیرا مطالعات صندوق ذخیره هر سه سال یک‌بار انجام می‌شود؛ به این معنا که بسیاری از ساختمان‌ها هنوز تأثیر افزایش قیمت‌های اخیر را در بودجه‌های آتی لحاظ نکرده‌اند. حتی اگر تورم ساخت‌وساز از اوج خود کاهش یافته باشد، جهش شدید قیمت‌ها در سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ در پایه هزینه‌ها تثبیت شده و سال‌ها زمان خواهد برد تا سایر هزینه‌ها با آن هماهنگ شوند.

ناهماهنگی عرضه و تقاضا در بازار سرمایه‌گذاران

گزارش CMHC در یک نکته درست می‌گوید: آغاز پروژه‌های جدید کاندو تقریباً به‌طور کامل متوقف شده است. اما این کمبود عرضه بلندمدت اکنون با مازاد کوتاه‌مدت تلاقی کرده است. پروژه‌هایی که در دوران نرخ بهره پایین آغاز شده بودند، اکنون تکمیل شده و هزاران واحد جدید را به بازار فروش مجدد و اجاره اضافه می‌کنند. حتی با وجود برخی لغوها، خط لوله پروژه‌ها همچنان به اندازه‌ای بزرگ است که سال‌ها همچنان فشار وارد خواهد کرد.

در همین حال، تقاضای اجاره کاهش یافته است. تحلیلگر مسکن Ben Rabidoux از شرکت Edge Analytics ارتباط قوی بین رشد ساکنان غیر دائم و قیمت‌های اجاره در انتاریو را مستند کرده است. سیاست‌های فدرال ورود ساکنان موقت، به‌ویژه مجوزهای دانشجویی را کاهش داده است؛ عاملی که موتور اصلی اجاره کاندوهای مرکز شهر بود. افت چشمگیر رشد ساکنان غیر دائم از اوج ۲۰۲۲-۲۰۲۳ به‌طور مستقیم با سرد شدن بازار اجاره هم‌زمان شده و نشان می‌دهد تغییرات سیاستی یک منبع حیاتی تقاضای اجاره را حذف کرده است.

بدون ورود مستمر مستأجران جدید، فشار رو به بالای اجاره‌ها متوقف شده است. شرکت Urbanation گزارش داده است که میانگین اجاره کاندو در منطقه GTA در سه‌ماهه نخست ۲۰۲۵ نسبت به سال گذشته ۲.۸ درصد کاهش یافته و به ۳.۷۸ دلار به‌ازای هر فوت مربع رسیده است (حدود ۲,۶۱۲ دلار برای یک واحد معمولی با مساحت ۶۹۲ فوت مربع). در همین زمان، تعداد لیست‌های فعال اجاره کاندو نسبت به سال گذشته ۲۹ درصد افزایش یافت و موجودی در دسترس را به ۱.۴ ماه رساند، در حالی که میانگین ۱۰ ساله ۰.۹۵ ماه بوده است. بازاری که تحت فشار اجاره است و همزمان عرضه جدید به آن افزوده می‌شود، به هیچ عنوان دستورالعمل موفقیت سرمایه‌گذاری نیست.

رقابت نهادی در بازار اجاره

یکی دیگر از عوامل نادیده گرفته‌شده، نقش رو به رشد بازیگران نهادی است. صندوق‌های بازنشستگی، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک (REITs) و شرکت‌های سرمایه‌گذاری خصوصی در حال ساخت پرتفوی‌های اجاره‌ای بزرگ در سراسر کانادا هستند. برخلاف سرمایه‌گذاران کوچک، آن‌ها با مدل‌های کسب‌وکار عمودی یکپارچه فعالیت می‌کنند که شامل ساخت‌وساز، تأمین مالی و مدیریت املاک زیر یک سقف است.

این نهادها همچنین از تأمین مالی تضمین‌شده توسط CMHC بهره‌مند می‌شوند که شرایط وام بهتری را ارائه می‌دهد، از جمله پیش‌پرداخت کمتر، نرخ‌های پایین‌تر و دوره‌های بازپرداخت طولانی‌تر (۴۰ تا ۵۰ سال). این یک مزیت بزرگ است که برای سرمایه‌گذاران خردی که به‌صورت فردی واحدهای کاندو خریداری می‌کنند، در دسترس نیست. بازیگران نهادی به‌سرعت در حال بهره‌برداری از این برنامه‌ها هستند: تنها در سه‌ماهه نخست تا سوم سال ۲۰۲۴، CMHC برای بیش از ۲۰۰ هزار واحد آپارتمان به ارزش مجموع ۴۸ میلیارد دلار کانادا بیمه وام مسکن ارائه کرده است که نسبت به سال قبل ۵۹ درصد افزایش داشته است.

این سرمایه نهادی همچنین همان بازاری را هدف قرار داده که سرمایه‌گذاران کوچک کاندو به آن وابسته هستند. در سال ۲۰۲۴، ۴۰ درصد از واحدهای کاندو در GTA اجاره داده شدند، در حالی که این رقم در سال ۲۰۱۴ برابر با ۲۹ درصد بود. اما اجاره واحدهای کاندو به‌طور میانگین حدود ۵۰ درصد بالاتر از واحدهای اجاره‌ای اختصاصی (purpose-built rental) مشابه است. وقتی نهادها عرضه بیشتری از واحدهای اجاره‌ای اختصاصی را در مقیاس بزرگ ایجاد می‌کنند، می‌توانند برای مستأجران ارزش بهتری ارائه دهند و در عین حال به دلیل مزایای مالی و عملیاتی خود بازدهی بالاتری نیز به دست آورند.

این مزیت ساختاری به آن‌ها امکان می‌دهد که نوسانات بازار را تاب آورده و از طریق کارایی عملیاتی بازدهی برتری به دست آورند. سرمایه‌گذاران کوچک کاندو در واقع در یک بازی وارد می‌شوند که قواعد آن علیه آن‌ها طراحی شده است.

جمع‌بندی: پاسخ به پرسش اصلی

پس، آیا اکنون زمان «خرید در کف» برای کاندوهای سرمایه‌گذاری است؟ گزارش CMHC نگرانی‌های معتبری درباره محدودیت عرضه در بلندمدت مطرح می‌کند و تاریخ نیز نشان داده است که کاهش ساخت‌وساز می‌تواند در نهایت از رشد قیمت‌ها حمایت کند. اما در حالی‌که CMHC بر پویایی‌های چندساله عرضه تمرکز می‌کند، مکانیزم‌هایی که سرمایه‌گذاران فردی امروز با آن روبه‌رو هستند، داستان کاملاً متفاوتی را بیان می‌کند.

سرمایه‌گذار امروز با جریان نقدی منفی، مازاد عرضه، تقاضای ضعیف‌تر برای اجاره، رقابت نهادی و هزینه‌های رو به افزایش مواجه است.

فرضیه کمبود عرضه ممکن است روزی درست از آب درآید، اما در سال ۲۰۲۵، توازن ریسک و پاداش به‌وضوح به ضرر سرمایه‌گذاران خرد کاندو است. خوش‌بینی بلندمدت CMHC درباره عرضه و تقاضا، واقعیت این موضوع را تغییر نمی‌دهد که خرید در کف امروز یک سرمایه‌گذاری نیست؛ بلکه سفته‌بازی بر شرایط آینده‌ای است که همچنان نامطمئن باقی مانده‌اند.