تورنتو: بحران عمیق کاندو؛ توسعهدهندگان به سوی اجارهدادن گرایش پیدا کردهاند!
بازار آپارتمانهای کاندو تورنتو در وضعیت وخیم قرار دارد، چرا که سرمایهگذاران از این بازار خارج میشوند. اما توسعهدهندگان نقطه امیدی یافتهاند.
نه چندان دور، خرید آپارتمانهای پیشساخت همچون قدم گذاشتن در یک فروشگاه شیرینی به حساب میآمد — با پرداخت سپردهای کلان برای یک واحد، حتی پیش از آغاز ساخت ساختمان.
در دوران همهگیری، بازار کاندو تورنتو به اوج رسیده بود؛ عرضه کم و تقاضای بالا باعث افزایش بیوقفه قیمتها شده بود. سرمایهگذاران میدانستند که میتوانند واحد را اجاره داده و سود خوبی کسب کنند یا حتی پیش از تحویل، آن را بفروشند و درآمد بیشتری به دست آورند. سرمایهگذاران به شدت وارد بازار شدند که منجر به انتظار تکمیل رکوردشکن واحدها در سال جاری گردید.
Jonathan Zadegan (جاناتان زادگان)، شریک مدیریتی و کارگزار در آژانس املاک The Zadegan Group اظهار داشت: «خرید پیشساخت مانند قدم گذاشتن در یک فروشگاه شیرینی بود»
اما به محض آنکه بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را برای خنک کردن تورم افزایش داد — از 0.25 درصد در مارس 2022 به 5 درصد در جولای 2023 — سرمایهگذاران از این حوزه دست برداشتند. فروشهای سقوطی و کاهش ارزشگذاریها باعث لغو پروژهها شد و کارشناسان پیشبینی میکنند که تکمیل واحدهای کاندو در سه سال آینده به طرز چشمگیری 69 درصد کاهش یابد. وضعیت وخیم است — در حالی که نیاز به مسکن وجود دارد، کمبود عظیمی به وجود خواهد آمد.
اما با رسیدن پیشفروشهای کاندو به کمینههای چند دههای، نقطه امیدی ظهور کرده است: توسعهدهندگان حداقل برای حال حاضر به سمت اجارهدادن روی آوردهاند.
آپارتمانهای کاندو به شدت به پیشفروش متکی هستند؛ در حالی که ساخت واحدهای اجارهای ویژه (Purpose-built rentals) نیاز به سرمایه اولیه بیشتری دارد و معمولاً برای توسعهدهندگان کمتر جذاب است.
برخی از توسعهدهندگان، در صورتی که نتوانند موجودی باقیمانده خود را به فروش برسانند، واحدهای تکمیلشده را اجاره میدهند و برخی دیگر به سمت ساخت اجارههای ویژه حرکت میکنند — ساختمانهایی که به منظور اجاره به جای فروش ساخته میشوند — تا با تنوعبخشی به سبد سرمایهگذاری خود، کمتر به سرمایهگذاران وابسته باشند. در نتیجه، واحدهای بزرگتری طراحی شده و عرضه مورد نیاز اجاره افزایش مییابد.
«توسعهدهندگان در حال حاضر درباره این موضوع بحث میکنند: آیا باید کاندو را همانگونه نگه دارم یا مجبور به تبدیل آن به واحد اجارهای ویژه شوم یا بفروشم؟» Jonathan Zadegan (جاناتان زادگان) افزود: «توسعهدهندگانی که توان مالی بیشتری دارند، نگه میدارند، اما بقیه مجبور به تغییر مسیر خواهند شد.»
توسعهدهندگان با «بزرگترین اصلاح بازار مسکن» از دهه ۹۰ مواجهاند. امسال، رکورد تکمیل واحدهای کاندو در ناحیه بزرگ تورنتو و همیلتون (GTHA) انتظار میرود؛ نزدیک به 30,800 واحد وارد بازار میشود. ساخت یک ساختمان کاندو معمولاً بین سه تا پنج سال طول میکشد. تکمیلهای رکوردشکن برنامهریزیشده برای سال 2024 و امسال، نتیجه هجوم پیشفروش دوران همهگیری است، عمدتاً از سوی سرمایهگذارانی که مالک 65 درصد از آپارتمانهای جدید ساختهشده پس از 2016 هستند.
اما سال 2024، کندترین سال فروش آپارتمانهای جدید در GTHA از سال 1996 بود — زمانی که کانادا در رکود طولانیمدت قرار داشت و بازار مسکن سقوط کرد.
و بنا بر گفته شرکت تحقیقات بازار Urbanation، تا سال 2028 تعداد ساختهای جدید کاندو به طور چشمگیری کاهش یافته و به کمی بیش از 9,500 واحد خواهد رسید. این پیشبینیها بر اساس واحدهای در حال ساخت کنونی است.
پیشبینیها نشان میدهد که واحدهای کاندو سقوط خواهند کرد. این بر اساس واحدهایی است که در حال حاضر در ناحیه بزرگ تورنتو و همیلتون در دست ساخت هستند.
«شروعهای ساختمانی در حال سقوط است و تکمیلها متوقف خواهند شد که منجر به کاهش عظیم عرضه میشود»، گفت Shaun Hildebrand (شاون هیلدبرند)، رئیس شرکت Urbanation.
به دلیل کاهش اجارهها و افزایش هزینههای وام مسکن، جریان نقدی منفی عاملی برای منصرف کردن سرمایهگذاران شده است. همزمان، موجودی قابل توجهی در بازار کاندو وجود دارد که بازار ساخت جدید را تحت تأثیر قرار میدهد، چرا که خریداران در شرایط کمبود موجودی بیشتر به پیشفروش توجه میکنند.
این وضعیت منجر به لغو بیش از دوازده پروژه کاندو شده و انتظار میرود در سال 2025 با ورود سازندگان به وضعیت ورشکستگی، تعداد پروژههای لغو شده افزایش یابد.
«این بزرگترین اصلاح مسکن است که این نسل از دهه ۹۰ تاکنون شاهد آن بوده است»، Shaun Hildebrand (شاون هیلدبرند) گفت. «از سال 2026 به بعد، بازار بهطور قابل توجهی با چالش مواجه خواهد شد.»
زمانی که عرضه در آینده نزدیک محدود شود، شرایط برای از سرگیری پروژههای کاندو دوباره فراهم خواهد شد — تقاضا افزایش یافته و به همراه آن قیمتها نیز بالا خواهند رفت. اما تا آن زمان، توسعهدهندگان نمیتوانند پروژههای خود را بدون فعالیت رها کنند. برای زنده ماندن، برخی به سمت واحدهای اجارهای روی میآورند.
Shaun Hildebrand (شاون هیلدبرند) افزود: «Urbanation 14 پروژه (2,806 واحد) را که بهطور رسمی در سال 2024 لغو شده بودند، ثبت کرده است؛ اما شش پروژه (1,434 واحد) به اجارههای ویژه تبدیل شدهاند.»
تشویقها شرایط ساخت اجارههای ویژه را تقویت میکنند. توسعهدهندگان برای تأمین مالی شروع ساخت باید حدود 70 تا 80 درصد از واحدهای کاندو را پیشفروش کنند، امری که با توجه به انتظار سرمایهگذاران برای بهبود شرایط محتمل نیست. این موضوع برخی را در تردید فرو میبرد: آیا باید برج کاندوی خود را نگه دارند و منتظر بهبود بازار بمانند یا به سمت واحدهای اجارهای بروند؟
این معضل توسعهدهنده املاک و مستغلات Vikas Soota (ویکس سوٹا) است. او دو پروژه کاندو در میسیساگا (Mississauga) در دستور کار دارد — یکی 10 طبقه و دیگری 9 طبقه. این دو سایت در ابتدا توسط توسعهدهندهای دیگر برای ساخت خانههای شهری لایهای منطقهبندی شده بودند، اما هنگامی که آن طرح به شکست انجامید، سوٹا وارد عمل شد و منطقهبندی سایتها را برای کاندوهای میانبلندی تغییر داد.
اما با توجه به شرایط بازار پیشفروش، Vikas Soota (ویکس سوٹا) در حال بررسی ساخت واحدهای اجارهای ویژه است. او گفت: «در این محیط، بازار بهطور قابل توجهی کند شده است. این لزوماً چیز بدی نیست، زیرا بازار داغ شده بود و نیاز به کاهش دما داشتیم.»
اما این تغییر مسیر با عدم قطعیت همراه است؛ چرا که در صورت نداشتن پیشفروش کافی، پایداری پروژههای کاندو زیر سؤال میرود.
به همین دلیل، هر سه سطح دولت مشوقهایی را برای تغییر مسیر توسعهدهندگان خصوصی به سمت مسکن اجارهای ارائه میدهند. در حالی که تقاضا برای واحدهای پیشساخت کم است، نیاز شدید به مسکن — بهویژه در بازارهایی مانند تورنتو که هزینه بالای مالکیت خانه باعث میشود ساکنان برای مدت طولانیتری اجاره کنند — همچنان پابرجاست.
در نوامبر 2024، شورای شهر تورنتو برنامهای برای حمایت از ساخت 20,000 خانه اجارهای جدید در شهر تصویب کرد. مشوقها شامل تعویق در پرداخت هزینههای توسعه، کاهش مالیات بر املاک و عدم دریافت برخی مالیاتها و هزینهها برای واحدهای اجارهای مقرون به صرفه است. تا کنون، 17 درخواست که نمایانگر بیش از 2,000 خانه اجارهای مقرون به صرفه و 6,100 خانه اجارهای ویژه بودهاند، برای مشوقهای شهری تأیید شدهاند.
در میسیساگا، برای واحدهای خانوادگی (سهخوابه) در آپارتمانهای اجارهای ویژه، کاهش 100 درصدی در هزینههای توسعه — هزینههایی که به شهرداریها هنگام توسعه زمین یا ساخت ساختمان پرداخت میشود — اعمال شده است. این مشوق برای پروژههای مسکونی است که تا نوامبر 2026 آماده شروع ساخت و دریافت مجوزهای ساختمانی هستند. شهر همچنین از منطقه Peel درخواست کرد تا مالیات بر املاک برای مسکنهای اجارهای ویژه جدید تا 35 درصد کاهش یابد.
Vikas Soota (ویکس سوٹا) گفت: «این تغییرات ما را جدی به سوی دیدن اجارههای ویژه به عنوان گزینهای عملی سوق میدهد.»
اجارههای ویژه از طریق سرمایهگذاران نهادی مانند طرحهای بازنشستگی، شرکتهای پذیرفتهشده در بورس، سرمایهگذاران با ثروت بالا و وامهای بانکی تأمین میشوند، در حالی که کاندوها به شدت بر پیشفروش برای تأمین مالی تکیه دارند.
او افزود: «قبلاً ساخت اجارههای ویژه کار دشواری بود، اما اکنون با داشتن شریک عالی از دولت شهری، فرصت هیجانانگیزی به دست آمده است.»
«آنها در نهایت عملیات اجارهای را در ساختمانی که قرار بود کاندو باشد، راه میاندازند.»
همه توسعهدهندگان نمیتوانند به سمت ساخت اجارههای ویژه تغییر مسیر دهند؛ زیرا سود حاصل از ساخت برجهای کاندو بیشتر است و تمامی توسعهدهندگان تمایلی به تبدیل شدن به موجر در بلندمدت ندارند.
با این حال، برخی از توسعهدهندگانی که در فروش 20 تا 30 درصد واحدهای باقیمانده در آستانه تکمیل دچار مشکل شدهاند، آنها را به اجاره میدهند تا زمانی که بازار دوباره گرم شود.
یکی از این پروژهها، پروژه Daniels Keelesdale است؛ توسعهای 12 آکری شامل کاندوها و خانههای شهری در خیابان Keele و خیابان Eglinton. تا کنون 400 خانه خریداری شده و چند ده واحد برای اجاره در دسترس قرار گرفته است.
Don Pugh (دون پاگ)، شریک در The Daniels Corporation، در بیانیهای به روزنامه The Star گفت: «مانند بسیاری از توسعهدهندگان در بازار کنونی، ما با بررسی تمامی گزینههای موجود، خود را با کندی فعلی بخش کاندو سازگار میکنیم. در کوتاهمدت، بخشی از موجودی خانهها را به اجاره ارائه میدهیم در حالی که به چشمانداز بلندمدت توسعه متعهد هستیم. این رویکرد تضمین میکند که این خانهها اشغال شده و به جامعه خدمت میکنند.»
فروش جدید کاندو به کمترین میزان از سال 1996 رسیده است.
آمار فروش سالانه آپارتمانهای کاندو در ناحیه بزرگ تورنتو و همیلتون نشاندهنده کاهش شدید است. واحدها به مرور زمان فروخته خواهند شد. به مستاجران نیز فرصت داده میشود تا با استفاده از برنامه سرمایهگذاری مسکن (Home Investment Program – HIP) شرکت Daniels Corporation — که به آنها اجازه میدهد ماهانه 500 دلار HIP تا سقف 25,000 دلار جمعآوری کنند — واحد خود را خریداری نمایند.
Hessam Ghadaki (حسام قادکی)، مشاور حقوقی گروه Times Group، گفت که توسعهدهندگان بیشتری تمایل پیدا کردهاند تا واحدهای خود را نگه داشته و از طریق اجاره تدریجی، آنها را به فروش برسانند. او افزود: «در نهایت، آنها عملیات اجارهای را در ساختمانی که قرار بود کاندو باشد، راه میاندازند.»
برای قادکی، که سالها هم در حوزه کاندو و هم اجارههای ویژه فعالیت داشته، اخیراً با بهرهگیری از مشوقهای دولتی به ساخت واحدهای اجارهای بیشتر روی آورده است. این تصمیم در زمانی که پیشفروشها به حد افراطی پایین رسیده، به شرکت او کمک کرده و خطر وابستگی بیش از حد به سرمایهگذاران برای ساخت مسکن را نمایان ساخته است. او افزود: «توسعهدهندگان نباید تنها به ساخت اجارههای ویژه روی آورند، چرا که نیاز به سرمایه بیشتری نسبت به کاندو دارد؛ اما فروش محدود شده و اجارههای ویژه داراییهایی چند دههای هستند که در دورههای اقتصادی پر تلاطم ثبات ایجاد میکنند. در حال حاضر، راه دیگری جز تنوعبخشی به سبد سرمایهگذاری وجود ندارد.»
