گزارش جدید: انتاریو، کبک و بریتیش‌کلمبیا بدترین عملکرد را در بحران مسکن دارند

یک گزارش جدید می‌گوید سه استان بزرگ کانادا در زمینه سیاست‌ها و نتایج مربوط به مقابله با بحران مسکن نسبت به سایر نقاط کشور عقب مانده‌اند.

این ارزیابی که توسط «ابتکار میان‌مایه گمشده» دانشگاه اتاوا (Missing Middle Initiative) انجام شده، عملکرد هر استان را بر اساس ۳۶ شاخص مرتبط با مسکن نمره‌دهی کرده است.

نیو برانزویک (New Brunswick) و جزیره پرنس ادوارد (Prince Edward Island) هر کدام موفق به کسب نمره کلی +A- شدند، در حالی که انتاریو (Ontario) با نمره D در رتبه آخر قرار گرفت؛ پس از آن بریتیش‌کلمبیا (B.C.) با نمره -C و کبک (Quebec) با +C قرار داشتند.

مایک موفات (Mike Moffatt)، مدیر مؤسس این ابتکار، گفت این مطالعه نشان می‌دهد استان‌های آتلانتیک کانادا معمولاً «اصول پایه را درست انجام می‌دهند.»

موفات در مصاحبه‌ای گفت: «بخشی از موضوع این است که مانع راه خود نشوید.» او اشاره کرد که در این استان‌ها، هزینه‌های توسعه و مالیات‌های انتقال زمین پایین‌تر است و سرعت صدور مجوزها نیز بالاست.

او افزود: «یکی از نکات مهم برای من این است که مسئله فقط انجام کارهای درست نیست؛ بلکه این است که استان‌ها از انجام کارهای اشتباه خودداری کنند.»

در این گزارش آمده است که نیوبرانزویک در پرهیز از سیاست‌های مضر و حفظ هزینه‌های ساخت پایین عملکرد موثری دارد.

در مقابل، انتاریو در سوی دیگر طیف قرار دارد، زیرا کندترین روند تأییدات شهری را در کانادا دارد — به‌طوری‌که در تورنتو میانگین حدود ۲۵ ماه طول می‌کشد — و همچنین یکی از بالاترین هزینه‌های توسعه را برای پروژه‌های کم‌ارتفاع و بلندمرتبه دارد. این استان همچنین وضعیت ضعیفی در شاخص‌های مقرون‌به‌صرفه‌بودن و نتایج اجتماعی نشان داده است، از جمله نرخ بالاتر جوانانی که قادر به تشکیل خانوار مستقل نیستند.

۵ دسته مورد ارزیابی

شاخص‌های استفاده‌شده در گزارش به پنج دسته تقسیم شده‌اند، از جمله اینکه آیا دولت‌ها سیاست‌های حامی افزایش عرضه مانند مجوزهای سریع را اجرا کرده‌اند و اینکه تا چه حد از سیاست‌های مضر مانند هزینه‌های بالای توسعه اجتناب کرده‌اند.

این مطالعه همچنین نتایج سیاستی را اندازه‌گیری کرده است، از جمله اینکه آیا عرضه مسکن متناسب با جمعیت فعلی و رو به افزایش است، و اینکه آیا قیمت خانه و اجاره نسبت به درآمد قابل‌تحمل هستند یا نه. همچنین بررسی شد که آیا استان‌ها مهاجران جدید را جذب می‌کنند یا آنها را از بازار بیرون می‌رانند، و اینکه آیا جوانان تمایل دارند از خانه والدین خود جدا شوند.

با وجود تفاوت میان نمرات انتاریو، کبک و B.C. در شاخص‌های مختلف، موفات گفت تعجب‌آور نیست که این سه استان بدترین نمرات کلی را کسب کرده‌اند.

او گفت: «فکر نمی‌کنم این تصادفی باشد که استان‌های بزرگ‌تر چالش‌های بیشتری دارند، چون رشد سریع‌تری دارند و شهرهای بزرگ‌تری را در خود جای داده‌اند.»

او ادامه داد: «این نشان می‌دهد هرچه بزرگ‌تر باشید باید در سیاست‌های مسکن تهاجمی‌تر عمل کنید تا به همان نتایجی برسید که مثلاً جزیره پرنس ادوارد یا نیوبرانزویک می‌رسند.»

آلبرتا (Alberta)، نیوفاندلند و لابرادور (Newfoundland and Labrador)، ساسکاچوان (Saskatchewan)، مانیتوبا (Manitoba) و نوااسکوشیا (Nova Scotia) همگی در بازه +B تا -B قرار گرفتند.

این گزارش تأکید کرد که هیچ استانی در هر پنج دسته عملکرد ممتاز ندارد.

به‌عنوان مثال، بریتیش‌کلمبیا در سیاست‌های حامی عرضه پیشتاز کشور است، اما تنها استان کاناداست که در نتایج مربوط به مقرون‌به‌صرفه‌بودن نمره مردودی گرفته است. این استان همراه با انتاریو در شاخص پرهیز از سیاست‌های مضر نیز نمره F دریافت کرده است.

آلبرتا از نظر نتایج مثبت عرضه — که نشان‌دهنده ساخت‌وساز قوی نسبت به جمعیت است — رتبه اول را کسب کرد، در حالی که نیوفاندلند و لابرادور بهترین رتبه را در مقرون‌به‌صرفه‌بودن و نتایج اجتماعی مثبت داشت، از جمله روندهای قوی‌تر در تشکیل خانوار.

استان‌ها و شهرداری‌ها به اندازه کافی اقدام نمی‌کنند

موفات گفت اگرچه تمرکز زیادی روی این بوده که دولت فدرال برای تسریع عرضه مسکن چه باید بکند، اما بیشتر ابزارهای سیاست‌گذاری در اختیار استان‌ها و شهرداری‌هاست — و این موضوع نیاز به اقدام بیشتر آنها را برجسته می‌کند.

این گزارش نتیجه‌گیری کرد که استان‌ها در حل بحران مسکن مشارکت یکسانی ندارند «و در بسیاری موارد، سیاست‌های مضر یا بی‌ربط در حال تشدید بحران هستند.» موفات گفت هزینه‌های توسعه در میان عوامل اصلی آسیب‌زا قرار دارند.

او افزود: «فکر می‌کنم این یکی از بزرگ‌ترین عوامل مؤثر در بحران است. این هزینه‌ها باعث می‌شود خرید یا ساخت خانه دشوارتر و پرهزینه‌تر شود.»

او ادامه داد: «انتاریو و B.C. عملاً مدل بسیار پرهزینه‌ای برای ساخت زیرساخت پیدا کرده‌اند که بخش زیادی از هزینه‌ها را بر دوش خریداران جدید مسکن می‌گذارد و این ساخت‌وساز را پیچیده‌تر می‌کند.»

داده‌هایی که اوایل همین ماه توسط آژانس مسکن کانادا (CMHC) منتشر شد نشان می‌دهد هزینه‌های توسعه بخش قابل‌توجهی از قیمت یک واحد مسکونی جدید را در برخی از شهرها تشکیل می‌دهد و این هزینه‌ها در سراسر کشور اختلاف زیادی دارند.

در گزارش آمده است که برای یک خانه تک‌خانواره مستقل در منطقه کلان‌شهری تورنتو، هزینه‌های توسعه از حدود ۱۲۵هزار دلار در پیکرینگ (Pickering) تا حدود ۱۸۰هزار و ۶۰۰ دلار در شهر تورنتو متغیر است. این ارقام به‌ترتیب ۹.۴ درصد و ۸.۵ درصد از قیمت متوسط خانه‌ تک‌خانواره در سال ۲۰۲۴ محسوب می‌شود؛ رقمی که CMHC آن را «مبلغی قابل‌توجه برای خریداران بالقوه» توصیف کرده است.

متیو لابِرژ (Mathieu Laberge)، اقتصاددان ارشد CMHC، گفت: «در نهایت بخش زیادی از این هزینه‌ها حداقل تا حدی به خریداران و اجاره‌نشینان منتقل می‌شود.»

او افزود: «با توجه به میزان این هزینه‌ها، آنها می‌توانند محدودیت مهمی برای مقرون‌به‌صرفه‌بودن مسکن ایجاد کنند. تفاوت آنها در بازارهای مختلف ممکن است بر تصمیم‌گیری کانادایی‌ها درباره مسکن نیز تأثیر بگذارد.»