تورنتو آماده ساخت سیکسپلکسها نیست؛ مانع پنهان: عوارض توسعه
همزمان با آمادهشدن شورای شهر تورنتو برای رأیگیری درباره قانونیسازی ساخت سیکسپلکسها (ساختمانهای ششواحدی) در سراسر شهر در این هفته، یک مانع اساسی باقی مانده که ممکن است باعث شود این سیکسپلکسها هرگز ساخته نشوند: عوارض توسعه (Development Charges یا DCs)، که همان هزینههایی هستند که شهرداری بر ساختوسازهای جدید اعمال میکند.
در حال حاضر تورنتو برای ساختمانهای چندواحدی (Multiplex) با چهار واحد یا کمتر، از پرداخت DCs صرفنظر میکند، اما یک نکته وجود دارد: بهمحض اینکه کسی بخواهد واحد پنجمی بسازد، این معافیت لغو شده و DCs به همه واحدها تعلق میگیرد. این وضعیت انگیزه عجیبی ایجاد کرده است که سازندهها را ترغیب میکند در همان چهار واحد توقف کنند، حتی زمانی که فضا و تقاضا برای ساخت بیشتر وجود دارد. به همین دلیل، در آخرین جلسه کمیته مسکن و برنامهریزی، من پیشنهاد دادم که معافیت DCs به شش تا ده واحد اول هر پروژه توسعهیافته تعمیم داده شود.
در پاسخ، عضو شورا استفن هالیدی (Stephen Holyday) از من پرسید: «چرا باید عوارض توسعه را حذف کنم تا یک پزشک یا وکیل که ۶۰۰ یا ۷۰۰ هزار دلار کنار گذاشته، پول بیشتری دربیاورد؟» این پرسش، بسیار گویاست و به یک مسأله بنیادین اشاره میکند؛ در زمانی که جاگمیت سینگ (Jagmeet Singh)، پیر پولیور (Pierre Poilievre) و مارک کارنی (Mark Carney) همگی معتقدند که DCs تأثیر منفی بر مقرونبهصرفهبودن مسکن دارند، شورای شهر تورنتو همچنان به ظاهر این سیاست توجه دارد، نه به پیامدهای واقعی آن.
اگر واقعاً میخواهیم با بحران مقرونبهصرفهنبودن مسکن مقابله کنیم، باید گفتوگویی صادقانه درباره نقش DCs در نابود کردن پروژهها، کاهش عرضه مسکن، و بالا بردن اجارهها داشته باشیم.
بر اساس اعلام رسمی شهرداری، هزینه ساخت یک واحد مسکونی مقرونبهصرفه دوخوابه باید حدود ۲۸۱,۶۹۵ دلار باشد، اما فقط عوارض توسعه برای آن واحد، ۸۰,۶۹۰ دلار است؛ یعنی بیش از ۲۸ درصد از کل هزینه. حالا اگر هزینههای پارک، مزایای اجتماعی و مالیاتها را هم اضافه کنیم، دیگر عملاً امکان ندارد سازندهای بتواند پروژه را از نظر مالی اجرایی کند.
اخیراً من امکان تبدیل یک زمین که در حال حاضر تنها یک خانه تکواحدی روی آن قرار دارد به یک ساختمان اجارهای دهواحدی را بررسی کردم. کل هزینهها به حدود ۳.۱۵ میلیون دلار میرسید و ارزش نهایی ساختمان هم حدود ۳.۵ میلیون دلار تخمین زده میشد. این پروژه میتوانست بهراحتی اجرا شود و ۹ واحد جدید مسکونی ایجاد کند، همراه با سود. اما ۴۲۳,۴۸۹ دلار عوارض توسعهای که شهرداری مطالبه کرد، پروژه را از نظر اقتصادی غیرقابل اجرا کرد.
حتی وقتی سازندهها پروژهای را اجرا میکنند، هزینههای DCs به مستأجران منتقل میشود. به عنوان نمونه، برای یک آپارتمان دوواحدی، DCs بهتنهایی ۵۰,۲۴۸ دلار میشود؛ یعنی ماهانه ۲۸۰ دلار پرداخت اضافی وام مسکن برای سازنده، که در نهایت معادل ۳,۳۶۰ دلار افزایش اجاره سالانه خواهد بود.
اما شاید نگرانکنندهترین بخش ماجرا، افزایش شدید DCs در ۱۵ سال گذشته باشد. در سال ۲۰۱۰، DCs برای یک واحد یکخوابه ۴,۹۸۵ دلار بود. امروز این مبلغ به ۵۴,۸۰۱ دلار رسیده است؛ یعنی ۱۱۰۰ درصد افزایش! اگر مالیات بر ملک با همین نرخ افزایش مییافت، مالیات یک واحد یکخوابه سالانه ۲۳,۹۳۲ دلار میشد. اگر قیمت مواد غذایی به همین میزان رشد میکرد، یک بیگمک ۴۶ دلار و یک قهوه کوچک تیم هورتونز ۱۶.۵۰ دلار قیمت داشت!
شورای شهر استدلال میکند که DCs برای تأمین خدمات موردنیاز پروژههای جدید لازم هستند. اما در واقعیت، بیشتر این پولها خرج نمیشوند. در سال ۲۰۰۷، موجودی صندوق DCs شهرداری ۱۷۲ میلیون دلار بود؛ اما تا سال ۲۰۲۳، این مبلغ به ۳.۱ میلیارد دلار رسید. میلیاردها دلار از مالیات ساختوسازهای جدید بیاستفاده باقی مانده، در حالی که جوانان توان خرید یا اجاره مسکن در شهر را از دست دادهاند.
استفن هالیدی این موضوع را اینگونه مطرح کرد که باید از شهر در برابر سودجویی پزشکان و وکلا دفاع کرد؛ اما این نگاه اصل ماجرا را نادیده میگیرد. این افراد دهههاست که خانه میخرند و اجاره میدهند و سود خوبی بهدست میآورند. ما باید مشوقهای اقتصادی را تغییر دهیم تا برای آنها ساختن خانه سودآورتر از خرید آن باشد. این کار عرضه را افزایش داده و اجاره را کاهش میدهد.
تورنتو پیشتر نشان داده که این راهحل جواب میدهد، دستکم در مقیاس کوچک. در سال ۲۰۲۲، شهرداری DCs را برای ساختمانهای چهارواحدی یا کمتر حذف کرد. در سال ۲۰۲۳ نیز ساخت چهار واحد را بهصورت قانونی و بدون نیاز به مجوزهای خاص آزاد اعلام کرد. نتیجه چه بود؟ افزایش ۸۰۰ درصدی در ساخت این نوع واحدها. همچنین، این واحدها با ۳۵ درصد قیمت کمتر از متوسط آپارتمانهای کاندو اجاره داده میشوند؛ هر فوت مربع ۲.۹۳ دلار در برابر ۴.۴۴ دلار.
در پاسخ به پرسش استفن هالیدی باید گفت: ما باید DCs را برای شش تا ده واحد اول هر پروژه حذف کنیم (یا دستکم معافیت چهارواحدی فعلی را به همه پروژهها تعمیم دهیم). هدف این نیست که ثروتمندان ثروتمندتر شوند، بلکه این کار سریعترین و کارآمدترین راه برای تشویق افراد به ساخت مسکن بیشتر است. ما با بحرانی بیسابقه در مقرونبهصرفهبودن مسکن روبرو هستیم و هیچ توجیه منطقیای برای اعمال مالیاتی که مستقیماً قیمت اجاره و خرید مسکن را بالا میبرد وجود ندارد.
