شورای شهر تورنتو عوارض توسعه ششواحدیها را حذف کرد
در جلسه دیروز، شورای شهر تورنتو با پیشنهاد شهردار اولیویا چاو (Olivia Chow) برای معافکردن تمام واحدهای ششواحدی (Sixplex) از پرداخت عوارض توسعه و هزینههای اختصاص فضای سبز موافقت کرد. پیشنهاد چاو یک گام فراتر از طرح قبلی جمال مایرز (Jamaal Myers – منطقه ۲۳، اسکاربرو شمالی) و جاش متلو (Josh Matlow – منطقه ۱۲، تورنتو-سنت پل) بود که تنها خواستار حذف این هزینهها برای چهار واحد اول در یک ساختمان چندواحدی بودند.
چاو در نامهای که روز سهشنبه در پیوست این دستورکار ارائه کرد نوشت:
«مایلم از اعضای شورا، آقایان مایرز و متلو، برای ارائه این پیشنهاد که ساخت ششواحدیها را در شهر ما آسانتر و مقرونبهصرفهتر میکند، تشکر کنم. بهعنوان یک شهر، میتوانیم اقدامات بیشتری برای اجراییکردن چنین پروژههایی انجام دهیم. به همین دلیل، پیشنهاد من این است که تمامی واحدهای یک ششواحدی از پرداخت عوارض توسعه معاف شوند.»
عوارض توسعه (DCs) مالیاتهایی هستند که سازندگان به شهرداری پرداخت میکنند تا بخشی از هزینه زیرساختهای موردنیاز در نتیجه رشد شهری را تأمین کنند؛ مانند خیابانها، حملونقل عمومی، آب و فاضلاب. اما در ۱۵ سال گذشته، این هزینهها در تورنتو و سراسر منطقه بزرگتر تورنتو (GTA) بهشدت افزایش یافته و فشار بیشتری به روندهای توسعه وارد کردهاند.
در تورنتو، عوارض توسعه برای واحدهای یک و دوخوابه غیر اجارهای، بین اوت ۲۰۲۳ تا ژوئن ۲۰۲۴ حدود ۴۲ درصد افزایش یافت. بهطور کلی، این عوارض برای این نوع واحدها از ۴,۹۸۵ دلار و ۸,۰۲۱ دلار در ماه می ۲۰۰۹ به ترتیب به ۵۲,۶۷۶ دلار و ۸۰,۶۹۰ دلار رسیده است.
در مورد ششواحدیها، سازندگان با چالشی خاص مواجهاند. در حالیکه از سال ۲۰۲۲، عوارض توسعه برای ساختمانهای تا چهار واحد (چهارواحدیها) حذف شده، اضافهکردن واحد پنجم یا ششم موجب میشود که سازنده باید برای هر شش واحد هزینه پرداخت کند. این موضوع باعث میشود پروژههای پنجواحدی و ششواحدی از نظر اقتصادی غیرجذاب شوند، حتی اگر زمین آنها ظرفیت چنین توسعهای را داشته باشد.
این مسئله همچنین اثربخشی اصلاحات منطقهبندی را که با هدف افزایش خانههای «میانرده گمشده» (Missing Middle Housing) طراحی شدهاند، کاهش میدهد؛ مانند تصمیم شورای شهر در ماه گذشته برای قانونیکردن ساخت ششواحدیها بدون نیاز به مجوز خاص در ۹ ناحیه. این تصمیم البته نسخهای کاهشیافته از پیشنهاد اولیه برای قانونیسازی سراسری بود؛ یکی از ۳۵ تعهد اصلی که تحت توافقنامه «صندوق تسریع ساختوساز مسکن» (Housing Accelerator Fund – HAF) در دسامبر ۲۰۲۳ با دولت فدرال ثبت شده بود. طبق این توافق، شهر تورنتو باید ۱۱۸ میلیون دلار در سال به مدت چهار سال دریافت کند.
بهطور کلی، تورنتو متعهد شده است تا مبلغ ۴۷۱ میلیون دلار برای رسیدن به هدف ساخت ۶۰,۹۸۰ خانه جدید در سه سال آینده دریافت کند. اما دریافت این بودجه منوط به تحقق تعهداتی است که یکی از آنها، تصویب قانونیسازی ششواحدیها در سراسر شهر است.
بااینحال، در جلسه دیروز شورای شهر، استفان هالیدی (Stephen Holyday – منطقه ۲، اتوبیکو سنتر) نسبت به ابهام در متن توافق HAF با دولت فدرال ابراز نگرانی کرد. او اشاره کرد که در تعهد مربوطه صرفاً از کارکنان خواسته شده بود گزارشی درباره ششواحدیها تهیه کنند، در حالیکه دولت فدرال انتظار داشته این نوع ساختوساز در کل شهر مجاز شود.
در نامهای به تاریخ ۱۱ مارس ۲۰۲۵، وزیر وقت مسکن ناتانیل اِرسکین-اسمیت (Nathaniel Erskine-Smith) هشدار داده بود که در صورت عدم اجرای قانونیسازی ششواحدیها تا پایان مهلت تمدیدشده ۳۰ ژوئن ۲۰۲۵، ۲۵٪ از بودجه سالانه (حدود ۳۰ میلیون دلار) برای تورنتو پرداخت نخواهد شد.
در پی رأی منفی شورای شهر به این موضوع در ماه گذشته، وزیر جدید مسکن گرگور رابرتسون (Gregor Robertson) روز دوشنبه نامهای به شهردار چاو ارسال کرد و از این تصمیم ابراز ناامیدی کرد و نوشت:
«رأی ۲۵ ژوئن شورای شهر برخلاف سطح جاهطلبی تعیینشده در توافق HAF با شهر تورنتو است.» او همچنین بار دیگر هشدار داد که احتمال دارد شهر نتواند بودجه وعدهدادهشده را دریافت کند.
رابرتسون افزود:
«در قبال اصول برنامه HAF و سطح بلندپروازیهای هر توافق هیچگونه مصالحهای نخواهم کرد. […] کانادا با بحران مسکن مواجه است و ما به همکاری تمام سطوح دولت نیاز داریم. یکی از انتظارات اصلی ما این است که مناطق شهری کمتراکم بهطور سراسری به منطقهبندی آزاد (as-of-right zoning) تبدیل شوند. انتظار ما از شهرهای بزرگتر این است که اقدامات بیشتری انجام دهند، مانند آنچه در ونکوور و ادمونتون شاهد آن بودهایم.»
در پایان نامه، رابرتسون بهنوعی مهلت اجرای کامل ششواحدیها را تا گزارش بعدی سالانه در ۲۰ دسامبر ۲۰۲۵ تمدید کرده و گفته انتظار دارد تا آن زمان «راهحل مناسبی» اجرایی شود.
در جریان پرسش و پاسخ پیش از رأیگیری، عضو شورا، آقای مایرز، پرسید که شهرداری چگونه بدون قانونیسازی سراسری ششواحدیها میخواهد به اهداف HAF برسد؟ جگ شارما (Jag Sharma)، معاون مدیرکل توسعه و رشد شهری، پاسخ داد که شهر در حال تهیه پاسخی برای وزیر رابرتسون است تا «بهروزرسانیای از عملکردها ارائه دهد که مورد پذیرش CMHC و دولت فدرال باشد.» اما اگر دولت فدرال خواستار قانونیسازی سراسری شود و شورای شهر دوباره مخالفت کند، فعلاً هیچ برنامه مشخصی برای تضمین دریافت کامل بودجه وجود ندارد.
تصمیم امروز برای حذف عوارض توسعه و هزینههای فضای سبز برای ششواحدیها گامی مثبت در جهت ساختوساز مقرونبهصرفهتر برای سازندگان و در نهایت خریداران است، اما همچنان از تحقق تعهد اصلی تورنتو در توافق دسامبر ۲۰۲۳ عقب مانده است.
این اقدام میتواند مسیر ساخت خانههای میانقیمت را هموارتر کند، اما تا زمانیکه ششواحدیها در سراسر شهر بهطور رسمی و قانونی مجاز نشوند، شهر تورنتو در تحقق کامل تعهدات خود در برابر دولت فدرال ناکام خواهد بود. از سوی دیگر، در شرایطی که بحران مسکن در سراسر کشور به نقطه بحرانی رسیده، همگرایی سیاستهای شهری و فدرال به ضرورتی اجتنابناپذیر تبدیل شده است.
