پروژه ۱۱ برج در اوک‌ویل؛ هشدار برای تراکم بی‌سابقه و ترافیک سنگین

دولت فورد (Ford) قصد دارد برنامه‌های جنجالی خود برای ساخت یک پروژه آپارتمانی را پیش ببرد که شامل احداث ۱۱ برج بلندمرتبه بر روی قطعه‌ای از زمین در اوک‌ویل به اندازه مرکز راجرز (Rogers Centre) است — پروژه‌ای که برخلاف نظر شورای شهر محلی انجام می‌شود.

دولت اخیراً پیشنهاد صدور دستور وزیران برای تغییر مقررات زمین (Minister’s Zoning Orders – MZO) را منتشر کرده است تا چراغ سبزی برای این پروژه بدهد؛ پروژه‌ای که بیش از ۱۱ هزار نفر را در زمینی کمتر از پنج هکتار نزدیک ایستگاه اوک‌ویل GO مستقر خواهد کرد. این پروژه به شرکتی تعلق دارد که بخشی از آن متعلق به توسعه‌دهنده‌ای است که نخست‌وزیر داگ فورد او را دوست شخصی خود توصیف کرده است.

دستورهای MZO به استان اجازه می‌دهند تغییراتی در قوانین zonning زمین اعمال کند و دیدگاه‌های شهرداری‌ها در مورد اینکه چه چیزی برای جامعه مناسب است را نادیده بگیرند. دولت فورد به دلیل استفاده افراطی از این ابزار سریع‌السیر به نفع برخی توسعه‌دهندگان مورد انتقاد قرار گرفته است.

شورای اوک‌ویل و دولت استان طی یک سال گذشته بر سر دیدگاه خود درباره زمین‌های نزدیک ایستگاه اوک‌ویل GO اختلاف داشته‌اند. پس از اینکه شورای شهر درخواست‌های ساخت اولیه ارائه‌شده توسط توسعه‌دهندگان را تأیید نکرد، دولت انتاریو وارد عمل شد و پیشنهاد داد که مجموعه‌ای مشابه از طریق ابتکار استانی موسوم به «جوامع مبتنی بر حمل‌ونقل» (Transit-Oriented Communities – TOC) ساخته شود که الزام به تطابق با سیاست‌های محلی ندارد و معمولاً از طریق MZO مجاز می‌شود.

وزارت زیرساخت‌ها اکنون در حال جمع‌آوری نظرات عمومی درباره درخواست صدور MZO برای پروژه TOC اوک‌ویل تا ۲ ژانویه است.

اعضای شورای شهر بارها به برنامه TOC اعتراض کرده‌اند. در نوامبر گذشته، استان برنامه خود برای توسعه پر تراکم را کمی اصلاح کرد؛ ارتفاع بلندترین برج از ۵۹ طبقه به ۵۶ طبقه کاهش یافت و تعداد واحدهای مسکونی از ۲۰ واحد کاهش یافته به ۶۸۸۱ واحد رسید.

جانت هازلِت-تِل (Janet Haslett-Theall)، عضو شورای اوک‌ویل، این تغییرات را «جزئی» خواند و گفت که نگرانی او در مورد «تراکم بسیار بالا» پروژه همچنان باقی است.

او گفت: «آنچه ما نیاز داریم تراکم مسئولانه است. باید کمی عقل سلیم داشته باشیم درباره اینکه چه تعداد نفر را در چنین فضای کوچکی قرار می‌دهیم.»

هازلت-تِل همچنین گفت شورای اوک‌ویل همچنان از برنامه‌های استان برای این توسعه غافلگیر می‌شود. او افزود که فقط از طریق یکی از اعضای جامعه که به صورت تصادفی به پیشنهاد MZO در وب‌سایت Environmental Registry of Ontario برخورد کرده بود، از آن مطلع شده است.

اش میلتون (Ash Milton)، سخنگوی دفتر وزیر زیرساخت‌ها (MOI)، گفت برنامه TOC خانه‌هایی با اندازه‌های مختلف نزدیک حمل‌ونقل GO فراهم خواهد کرد و «مزایای اجتماعی ایجاد می‌کند که بدون این برنامه وجود نداشتند». او افزود استفاده از MZO «قطعیت مهم در zonning ایجاد می‌کند و امکان ساخت سریع خانه‌ها و امکانات عمومی را فراهم می‌آورد».

تحقیقات پیشین روزنامه Star نشان داد که شرکت Distrikt Developments و شرکت‌های وابسته بیش از ۱۲۰ میلیون دلار بین سال‌های ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۴ برای خرید چهار قطعه زمینی که اکنون بخشی از پروژه TOC را تشکیل می‌دهند، هزینه کرده‌اند. یکی از شرکت‌های مالک زمین توسط کریستوفر برتی (Christopher Bratty) مشترکاً اداره می‌شود. برتی توسعه‌دهنده‌ای است که طبق برنامه صندلی‌های جشن ازدواج دختر داگ فورد در سپتامبر ۲۰۲۲، در میز شماره ۳ حضور داشت. فورد به کمیسر شفافیت انتاریو گفته بود که این توسعه‌دهندگان دوستان شخصی او هستند.

برتی و امیل توما (Emil Toma)، رئیس Distrikt Developments، از زمان رهبری فورد، از حامیان مالی حزب محافظه‌کاران پیشرو انتاریو بوده‌اند.

Distrikt همچنین امیر رم‌تولا (Amir Remtulla) را برای لابی با دولت انتاریو به منظور افزایش تراکم در منطقه Midtown اوک‌ویل استخدام کرد. رم‌تولا قبلاً به عنوان رئیس دفتر راب فورد (Rob Ford)، برادر نخست‌وزیر، از ۲۰۱۱ تا ۲۰۱۲ فعالیت کرده است.

تُما پیش‌تر از توسعه پیشنهادی دفاع کرده و گفته بود: «این پروژه خانه‌های جدید، فضاهای عمومی خصوصی و قابل دسترس (POPS)، فضاهای اداری و تجاری و امکانات عمومی را درست در کنار شلوغ‌ترین ایستگاه GO، به جز Union Station، در سراسر انتاریو فراهم خواهد کرد».

او به Star گفت: «قرار دادن تراکم در زمین‌های کم‌استفاده نزدیک زیرساخت‌های حمل‌ونقل موجود برای رسیدن به اهداف رشد جمعیت منطقی است و از سوی متخصصان برنامه‌ریزی و سیاست‌های استانی حمایت می‌شود».

منتقدان در اوک‌ویل می‌گویند رویکرد استان یادآور رسوایی Greenbelt است، جایی که تصمیمات دولت فورد به نفع توسعه‌دهندگان خاص و برخلاف اعتراضات محلی اعمال شد.

آلان الگار (Allan Elgar)، عضو شورای شهری و منطقه‌ای، گفت: «وقتی zonning را دریافت کنند، پول هم به دستشان می‌رسد. همه چیز درباره zonning است»، و افزود توسعه‌دهنده ممکن است زمین را نگه دارد تا بهترین زمان برای بیشینه کردن سود برسد.

برنامه TOC استانی با هدف افزایش عرضه مسکن، ایجاد اشتغال، ساخت جوامع کامل و جبران هزینه ساخت ایستگاه‌ها طراحی شده است. پس از تأیید، انتظار می‌رود پروژه TOC اوک‌ویل طی ۲۵ سال ساخته شود.

الگار گفت: «چگونه این مسکن را تسریع می‌کند؟ برعکس است».

Distrikt و دولت درباره زمان شروع ساخت پاسخ نداده‌اند.

هنوز مشخص نیست چه کسی نخست پیشنهاد کرد که زمین‌های Distrikt به عنوان یک جامعه مبتنی بر حمل‌ونقل توسعه یابد.

راب برتون (Rob Burton)، شهردار اوک‌ویل، به جلسه شورای شهر گفت: «Distrikt توسط استان approached شد». او در مصاحبه‌ای با Star توضیح بیشتری نداد و تنها تأکید کرد که این گفته درست است.

برتون که می‌گوید مخالفتش با طرح TOC بدون تغییر باقی مانده، از انتشار داوطلبانه پیشنهادات MZO توسط استان به عنوان «فرصتی اضافی برای مشورت عمومی» قدردانی کرد.

اوایل سال ۲۰۲۵، شورای شهر به صورت یکپارچه به برنامه TOC استان رأی نداد و اصلاحیه برنامه رسمی خود برای منطقه Midtown را تصویب کرد، که شامل چهار قطعه زمینی است که Distrikt مالک آن‌هاست.

زمین‌های Distrikt حدود ۳۰۰ متر از ایستگاه اوک‌ویل GO فاصله دارند و تنها پنج درصد از آنچه برنامه‌ریزان اوک‌ویل «Midtown» نامیده‌اند را تشکیل می‌دهند؛ کمربندی ۱۰۳ هکتاری از زمین‌های تجاری و صنعتی کم‌استفاده واقع در جنوب QEW.

طبق اصلاحیه برنامه رسمی اوک‌ویل برای Midtown — که هنوز نیاز به تأیید استان دارد — توسعه زمین‌های Distrikt کمتر از نصف جمعیتی را که برنامه TOC استان پیش‌بینی کرده، فراهم خواهد کرد، زیرا تراکم حداکثری و سقف ارتفاع برج‌ها در اصلاحیه برنامه پایین‌تر از آن چیزی است که استان ارائه داده است.

استان می‌تواند برنامه اوک‌ویل برای زمین را از طریق MZO نادیده بگیرد.

در دسامبر گذشته، دیوان‌محاسبات انتاریو گزارشی منتشر کرد که نشان می‌داد استان از سال ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳، تحت دولت داگ فورد، ۱۱۴ بار از MZO استفاده کرده است؛ این افزایش ۱۷ برابری نسبت به ۲۰ سال گذشته است.

این گزارش همچنین نشان داد مسائل مربوط به زیرساخت و خدمات سایت غالباً قبل از صدور MZO توسط استان شناسایی نمی‌شد، که باعث تأخیرهای قابل توجه در حدود یک‌پنجم پروژه‌ها شده است.

یک گزارش کارمندان اوک‌ویل نشان داد حجم ترافیک ناشی از TOC از ظرفیت جاده‌های پر ازدحام موجود فراتر خواهد رفت و می‌تواند مانع ورود و خروج اتوبوس‌ها از ایستگاه اوک‌ویل GO شود و عملیات حمل‌ونقل GO را تحت تأثیر قرار دهد.

میلتون، سخنگوی وزیر، گفت Distrikt قصد دارد جاده‌های جدیدی در TOC بسازد تا افزایش ترافیک خودروها را مدیریت کند و همچنین جاده‌های موجود را گسترش دهد. او افزود پیشنهاد شامل خیابان‌های مناسب برای پیاده‌روی، مسیرهای دوچرخه، فضاهای سبز و امکانات اجتماعی نیز می‌شود.