تغییرات بنیادین در قانون ساخت‌وساز انتاریو و تأثیر چشمگیر بر پیمانکاران

تغییرات در قانون ساخت‌وساز انتاریو و مقررات آن در بهار امسال تأثیرات قابل‌توجهی بر پیمانکاران، طراحان و دیگر فعالان صنعت ساختمان خواهد داشت.

مهم‌ترین تغییر، الزام به آزادسازی ۱۰ درصد از وجه تضمین (Holdback) به‌صورت سالانه است. این تغییر به گفته گلن اکرلی (Glenn Ackerley)، یکی از شرکای مؤسسه حقوقی WeirFoulds LLP در تورنتو، از الزامات جدید قانون خواهد بود.

در طول ۳۵ سال گذشته، مبلغ تضمین در انتهای پروژه و تنها در صورت عدم ثبت طلب (Lien) یا ادعایی آزاد می‌شد.

اکرلی می‌گوید: «این تغییر برای پیمانکاران بسیار مهم و نقطه عطفی بزرگ است، چرا که تاکنون هیچ‌گاه مالک مجبور به پرداخت این مبلغ بدون استثنا یا شرط خاصی نشده بود.»

این تغییر بر اساس تاریخ سالگرد آغاز قرارداد و هر سالگرد بعدی محاسبه خواهد شد. اکرلی، که نقش کلیدی در تدوین بسیاری از تغییراتی که تحت این قانون به تأیید سلطنتی رسیده است، داشته، این موضوع را توضیح داد.

یکی دیگر از تغییرات این است که آزادسازی مرحله‌ای وجه تضمین (برای پروژه‌های چندمرحله‌ای) از قانون حذف خواهد شد.

با اینکه اکثر اصلاحات فوراً اجرایی می‌شوند، اجرای الزام آزادسازی وجه تضمین در هر سالگرد یک دوره گذار یک‌ساله خواهد داشت.

اکرلی پیشنهاد کرده است که سیستم جدید آزادسازی وجه تضمین مشابه سیستم پرداخت سریع (Prompt Payment) که پنج سال پیش در انتاریو تصویب شد، اجرا شود.

بر این اساس، مالک موظف خواهد بود کل وجه تضمین را ظرف ۱۴ روز پس از اتمام دوره ۶۰ روزه طلب پرداخت کند.

وی اضافه می‌کند که همین الزامات برای پیمانکاران و زیرپیمانکاران نیز اعمال خواهد شد.

او توضیح می‌دهد: «در گذشته نیازی نبود که به زیرپیمانکاران اطلاع داده شود که این اتفاق در حال وقوع است.»

برای زیرپیمانکاران، این تغییر به معنای این است که حقوق طلب آنها برای کار انجام‌شده در یک سال پس از آن سال منقضی شده و برای کارهای اضافی در سال بعدی مجدداً تمدید خواهد شد.

او می‌گوید: «دیگر نیازی نیست که زیرپیمانکاران تا انتهای پروژه‌های چندساله برای دریافت وجه تضمین خود صبر کنند.»

تغییر دیگری که به زودی در مقررات انتظار می‌رود، گسترش دامنه داوری‌ها برای پوشش دادن طیف گسترده‌تری از اختلافات است.

اکرلی اشاره می‌کند که برای پاسخگویی به این تقاضای فزاینده، داوران خصوصی بیشتری خارج از مجموعه حدود ۶۰ داور ثبت‌شده از طریق سازمان داوری اختلافات ساخت‌وساز انتاریو (ODACC) در دسترس خواهند بود.

این تغییر به درخواست دانکن گلاهولت (Duncan Glaholt)، بنیان‌گذار موسسه حقوقی Glaholt Bowles LLP در کانادا، آغاز شد.

گلاهولت در فوریه ۲۰۲۴ توسط وزارت دادگستری انتاریو (MAG) منصوب شد تا بازنگری در قانون ساخت‌وساز انتاریو انجام دهد و پیشنهاداتی ارائه دهد که بسیاری از آنها حاصل ۱۸ ماه کار اکرلی پیش از انتصاب گلاهولت بود.

طراحان نیز از تغییرات قانون ساخت‌وساز منفعت خواهند برد.

برای مثال، اگر مالک وجه تضمین را پیش از شروع ساخت از طراح دریافت کند، کار طراحی به عنوان ارزش افزوده محسوب می‌شود و طراح از حقوق طلب برخوردار خواهد بود، مگر اینکه مالک خلاف آن را ثابت کند.

اکرلی می‌گوید: «طراحان حتی برای طراحی یک نقشه ساختمان که خود ساختمان ساخته نمی‌شود، حقوق طلب خواهند داشت.»

او توضیح می‌دهد که طبق قوانین قدیمی، معماران هیچ حق قانونی برای نقشه‌های طراحی پروژه‌هایی که به اجرا نمی‌رسید، نداشتند. با این حال، قانون به معماران اجازه می‌داد که اگر نقشه‌ها دارای ارزش تلقی می‌شدند، حتی بدون شروع ساخت‌وساز از حقوق طلب برخوردار شوند.

اکرلی پیش‌بینی می‌کند که این بهار صنعت با مجموعه‌ای از سمینارها و دوره‌های آموزشی توسط انجمن‌ها و گروه‌های مختلف برای آشنایی با مقررات جدید روبه‌رو خواهد شد.