تورنتو اجازه ساخت مجتمع‌های مسکونی بزرگ‌تر در اطراف برخی ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی را صادر می‌کند

دولت انتاریو به همراه شهرداری تورنتو اخیراً اصلاحات برنامه‌ریزی‌ای را در بزرگ‌ترین شهر کانادا اعلام کردند که ساخت مجتمع‌های آپارتمانی بزرگ‌تر در اطراف بیشتر ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی را قانونی می‌کند.

وزیر مسکن انتاریو، راب فلک (Rob Flack)، و شهردار تورنتو، الیویا چاو (Olivia Chow)، این تغییرات را در تاریخ ۱۵ آگوست اعلام کردند. این اصلاحات، طرح رسمی تورنتو را در ۱۲۰ منطقه ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی (MTSA) در اطراف ایستگاه‌ها یا پایانه‌های حمل‌ونقل تغییر می‌دهد.

بر اساس این تغییرات، در شعاع ۲۰۰ متری ایستگاه‌ها اکنون احداث برج‌های ۳۰ طبقه در شرایط خاص مجاز است و ساخت آپارتمان‌های شش‌طبقه حتی در خیابان‌های فرعی هم امکان‌پذیر خواهد بود. همچنین در محدوده‌ای حدود ۸۰۰ متری از ایستگاه‌ها، آپارتمان‌های چهارطبقه مجاز شناخته می‌شوند. در حال حاضر، مذاکره درباره ۱۴ منطقه MTSA دیگر همچنان ادامه دارد.

بلر اسکورجی (Blair Scorgie)، مشاور برنامه‌ریزی شهری، گفت: «این اعلامیه بدون شک نشان‌دهنده تغییر جهت در تورنتو است. این تصمیم، خط مبنای تراکم ساختمانی را افزایش می‌دهد. اما هنوز عدم قطعیت زیادی درباره نحوه اجرای آن توسط شهر وجود دارد.»

شورای شهر باید این تغییرات را تصویب کند تا ساخت‌وساز آغاز شود. این موضوع احتمالاً در آستانه انتخابات شهرداری در اکتبر آینده باعث بحث‌وجدل زیادی خواهد شد. کارشناسان همچنین می‌گویند برای احیای بخش مسکن متوقف‌شده شهر، تغییرات دیگری در سیاست‌های مالیاتی و مقررات لازم است.

تورنتو و سایر شهرهای بزرگ تحت فشار دولت‌های بالادستی برای تسهیل ساخت‌وساز و حل مشکل کمبود مسکن کانادا قرار دارند. آقای فلک گفت رویکرد جدید امکان ساخت ۱.۵ میلیون واحد مسکونی بیشتر در تورنتو طی ۲۵ سال آینده را فراهم خواهد کرد.

با این حال، تورنتو همچنان باید به دولت فدرال در قبال تعهدات خود در زمینه اصلاحات برنامه‌ریزی پاسخ دهد. این شهر ممکن است حدود ۳۰ میلیون دلار از بودجه فدرال را از دست بدهد اگر اجازه ساخت آپارتمان‌های شش‌واحدی در سراسر شهر را قانونی نکند. تغییر شش‌واحدی یکی از چندین شرطی بود که اتاوا برای تورنتو در ازای تأمین مالی از «صندوق شتاب‌دهنده مسکن» (Housing Accelerator Fund) تعیین کرده بود. هفته گذشته، گرگور رابرتسون (Gregor Robertson)، وزیر مسکن و زیرساخت فدرال، با خانم چاو دیدار کرد؛ اما هر دو طرف از اظهارنظر درباره این اختلاف خودداری کردند.

خبر مربوط به ایستگاه‌های MTSA همچنین به یک بن‌بست میان شهر و استان پایان می‌دهد. در سال ۲۰۱۹، دولت فورد (Ford)، ۱۸۰ منطقه ایستگاه حمل‌ونقل انبوه در تورنتو را تعریف کرد و از شهر خواست اهداف مشخصی برای تراکم تعیین کند تا از زیرساخت حمل‌ونقل بهره‌برداری کامل صورت گیرد. تورنتو سپس برای این مناطق مقررات جدید کاربری زمین تدوین کرد، اما این پاسخ به‌طور گسترده‌ای ناکافی دانسته شد. دولت استانی بیشتر پیشنهادهای تورنتو را تأیید نکرد و شهر در وضعیت بلاتکلیف باقی ماند.

جیسون تورن (Jason Thorne)، مدیر ارشد برنامه‌ریزی تورنتو، گفت که اصلاحات جدید مربوط به تراکم با مذاکره میان کارکنان شهرداری و استان حاصل شده است. او افزود: «ملکه پارک (Queen’s Park) به دنبال رویکردی جاه‌طلبانه‌تر در برنامه‌ریزی اطراف ایستگاه‌ها بود. ما از این تصمیم استقبال می‌کنیم. فکر می‌کنیم این تراکم‌ها مناسب هستند.»

برای اجرای کامل سیاست‌های جدید، شهر باید نقشه‌های دقیقی از مناطق ایستگاه‌های حمل‌ونقل تهیه کند و مقررات جدید کاربری زمین را به تصویب شورا برساند. آقای تورن گفت: «ما با سرعت زیادی برای رسیدگی به این موضوع کار می‌کنیم. به طور معمول، این کار برای هر منطقه بیش از یک سال زمان می‌برد، بنابراین ما کاملاً به محدودیت زمانی آگاه هستیم.» به گفته او، دپارتمان تحت مدیریت وی قصد دارد این کار را تا بهار آینده به پایان برساند.

الکس بهشتی (Alex Beheshti)، پژوهشگر ارشد «ابتکار خانه‌های گمشده» (Missing Middle Initiative) در دانشگاه اتاوا، گفت: «این موضوع هنوز نهایی نشده است. چاو باید این اصلاحات را از شورای شهر عبور دهد و او در این زمینه سابقه خوبی ندارد.»

بهشتی به رأی‌گیری ماه ژوئن اشاره کرد که در آن شورای شهر با سازش اجازه ساخت آپارتمان‌های شش‌واحدی را تنها در برخی مناطق صادر کرد و نه در سراسر شهر، و خانم چاو در طول بحث سکوت کرد. او افزود: «این بار نمی‌تواند سکوت کند.»

تغییرات جدید برای پیشروها خبری خوش به همراه دارد: سیاست «منطقه‌بندی فراگیر» (Inclusionary Zoning) در بیشتر مناطق MTSA اجرایی می‌شود. طبق این سیاست که مورد حمایت اعضای چپ‌گرای شورا و خود خانم چاو بوده، ساختمان‌های کاندو با بیش از ۱۰۰ واحد باید پنج درصد از آنها را به عنوان واحدهای اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه در نظر بگیرند.

با این حال، برای پروژه‌های خصوصی که هم‌اکنون در دست اجرا هستند، این سیاست هزینه‌ای جدید و بالقوه بازدارنده ایجاد می‌کند. دیوید برانسکیل (David Bronskill)، وکیل و شریک در مؤسسه Goodmans LLP که اغلب نماینده توسعه‌دهندگان خصوصی در مذاکرات با شهر است، گفت: «اگرچه استفاده از سیاست منطقه‌بندی فراگیر به‌عنوان ابزاری برای ارائه مسکن مقرون‌به‌صرفه دیرهنگام اما ضروری است، زمان‌بندی تصمیم وزیر اجرای پروژه‌ها را به تأخیر انداخته و احتمالاً تأثیر منفی بر برخی پروژه‌ها خواهد داشت.» او افزود: «متأسفانه، منطقه‌بندی فراگیر تنها زمانی مؤثر است که پروژه‌ها واقعاً وارد مرحله ساخت شوند.»

سیاست منطقه‌بندی فراگیر شامل ساختمان‌های اجاره‌ای ساخته‌شده با هدف خاص (purpose-built rental) و تمام ساختمان‌های کمتر از ۱۰۰ واحد نمی‌شود. آقای اسکورجی پیشنهاد داد که این موضوع می‌تواند انگیزه‌ای برای پروژه‌های کوچک‌تر و سازندگان خرد ایجاد کند.

اما او افزود که برای موفقیت چنین پروژه‌هایی، دولت‌ها «باید نگاه جدی‌تری به سایر انواع اصلاحات داشته باشند.» این اصلاحات می‌تواند شامل مقررات شهری در مورد اندازه و شکل ساختمان‌ها و کدهای ساختمانی باشد که هم‌اکنون ساخت ساختمان‌های سبک اروپایی با یک راه‌پله خروج را ممنوع می‌کند.

اختلاف سیاستی بین استان و شهر، بازتابی از تنش‌های گسترده‌تر در حوزه برنامه‌ریزی در انتاریو است. از سال ۲۰۰۵، استان تمرکز رشد جدید را بر «تراکم‌سازی» در داخل شهرها گذاشته است. سپس دولت‌های محلی موظف به اجرای منطقه‌بندی – یعنی تنظیمات مربوط به هر قطعه زمین خاص – هستند تا این سیاست‌ها به عمل در سطح محلی تبدیل شوند.

در تورنتو و دیگر شهرهای پررشد، منطقه‌بندی معمولاً اجازه ساخت مجتمع‌های آپارتمانی یا ساختمان‌های تجاری بزرگ را به صورت پیش‌فرض نمی‌دهد. در عوض، توسعه‌دهندگان و سازندگان معمولاً باید پروژه‌های خود را به‌طور موردی از طریق مذاکرات با شهرداری یا تجدیدنظرخواهی نزد «دیوان زمین انتاریو» (Ontario Land Tribunal) به تصویب برسانند.

بهشتی گفت که اصلاحات جدید می‌تواند روند برخی پروژه‌ها را ساده‌تر کند. او توضیح داد: «قبلاً مناطق نزدیک به ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی در سیاست‌های استانی برای تراکم بالاتر شناسایی شده بودند، اما جزئیات مشخصی وجود نداشت. برای سازندگان، همیشه در انتهای مسیر یک پاسخ مثبت بود، اما باید از میان مجموعه‌ای از “نه”‌ها عبور می‌کردند. حالا این مسیر برای برخی املاک کمتر طاقت‌فرسا خواهد بود.»

با این حال، او هشدار داد: «سال آینده، سال انتخابات است و شهردار در موقعیت حساسی قرار دارد. نتیجه روند در شورای شهر می‌تواند کاملاً متفاوت باشد.»