سازندگان با موانع اداری در پروژه‌هایی مواجه هستند که به منظور کاهش مشکلات مسکن طراحی شده‌اند.

روی کاغذ، پروژه دقیقاً همان نوع مسکنی به نظر می‌رسد که مقامات و اعضای شورای شهر تورنتو می‌گویند به آن نیاز دارند. هشت آپارتمان اجاره‌ای نسبتاً جادار با دو و سه اتاق خواب در سه طبقه، به علاوه دو سوئیت کوچک دیگر در کوچه، در یک محل خالی در نزدیکی دو ایستگاه مترو، مدارس، فروشگاه‌ها، مراکز بهداشتی و غیره قرار دارد.

به‌طور خلاصه، این پروژه به‌عنوان بخشی از مفهوم “شهر ۱۵ دقیقه‌ای” طراحی شده است.

اما این طرح که توسط شرکت گرین استریت فلتز (Green Street Flats) برای یک ملک باریک در خیابان بارتون (Barton) و در کنار یک کوچه در سیتون ولییج (Seaton Village) پیشنهاد شده بود، با سدی از شکایات در کمیته تنظیم مواجه شد که در ماه آوریل  منجر به رد درخواست تغییرات جزئی شد.

گرین استریت، که آپارتمان‌های میانی کم‌درآمد را می‌سازد و مدیریت می‌کند، و مشاور آن، Batory Planning and Management، تصمیم گرفتند دوباره تلاش کنند. آن‌ها یک جلسه زوم با حدود دو دوجین از ساکنان محلی برگزار کردند و در آن تعدادی امتیاز از جمله ارائه دو واحد مسکونی با قیمت مناسب‌تر، استفاده از شیشه مات در یک دیوار برای حفظ حریم خصوصی و حذف دو تراس سقفی برای رضایت همسایگان پیشنهاد کردند.

با وجود این مصالحه‌ها و تصمیمات اخیر شورای تورنتو برای حمایت از چنین مسکن‌هایی، دپارتمان برنامه‌ریزی شهرداری از تأیید نسخه جدید گرین استریت خودداری کرد و به کمیته تنظیم اشاره کرد که دوباره این پیشنهاد را رد کند.

حتی بدتر، یک مدیر در بخش خدمات حمل و نقل که باید درخواست را امضا می‌کرد، تصمیم گرفت به طور جدی به مشکل بپردازد. بنا به یادداشت ۳ جولای ۲۰۲۴ به کمیته تنظیم، ساختمان به طور کامل ۲۲ سانتی‌متر – حدود ۸.۶ اینچ – بیش از استانداردهای شهرداری در حریم راه کوچه تجاوز کرده بود. علاوه بر این، نقشه‌ها شامل جایگاه دوچرخه نبودند. در صورتی که این مشکلات حل نشوند، خدمات حمل و نقل این درخواست را “رد” می‌کند.

این دومین تلاش ناموفق در مسیر شهرداری حدود ۵۰,۰۰۰ دلار برای گرین استریت هزینه داشته و پروژه‌ای که قبلاً تأخیر داشت، بیش از پیش به تعویق می‌افتد. این شرکت یک درخواست تجدیدنظر به هیئت محلی تجدیدنظر تورنتو ارائه کرده است. گریک اوئنز (Graig Uens)، مدیر برنامه‌ریزی باتوری (Batory’s director of planning) می‌گوید “نباید اینقدر سخت باشد که مسکن اجاره‌ای بسازیم”.

چنین وقایعی که به هیچ وجه نادر نیستند، شکاف بین سیاست‌های تصویب شده توسط شورای شهر و فرآیند پیچیده و مبهم تأیید پروژه‌ها را که حتی برای حرفه‌ای‌های باتجربه برنامه‌ریزی نیز دشوار است، نشان می‌دهند.

علاوه بر این، چنین وقایعی به طور مستقیم به یک روایت سیاسی ملی بزرگتر دامن زده‌اند – یکی از موضوعات محبوب رهبر حزب محافظه‌کار، پی‌یر پویلیور (Pierre Poilievre)، که بارها وعده داده است صدها میلیون دلار از بودجه زیرساخت فدرال را به شهرهایی که فرآیند تأیید خود را ساده‌سازی نمی‌کنند، مسدود کند.

در حالی که شکایات سازندگان در مورد مقررات اداری و هزینه‌های گران جدید نیست، تغییر اخیر سیاست به سوی ساخت و سازهای میانی کم‌درآمد و اجاره‌ای هدفمند، راه‌های متعددی را برجسته کرده است که سیستم فعلی تأیید – و فرهنگ مقاومت در بخش‌های برنامه‌ریزی شهری – می‌تواند به طور ناخواسته به تغییر مورد نظر از مجتمع‌های بلند مرتبه متمرکز به فشرده‌سازی مقیاس کوچکتر در سطح بزرگ‌تر جغرافیایی آسیب برساند.

یافتن منبع این پیچیدگی‌ها، بسیار پیچیده است و حتی پس از تغییرات قانونی تصویب شده توسط کوئینز پارک (Queen’s Park)، مانند معافیت از فرآیند طولانی تأیید نقشه سایت برای پروژه‌های کمتر از ده واحد، به راحتی اصلاح نمی‌شود.

برخی از این پیچیدگی‌ها تاریخی هستند: بسیاری از مناطق قدیمی تورنتو قبل از وجود قوانین منطقه‌بندی ساخته شده‌اند، بنابراین بخش‌های بزرگی از شهر با قوانین مطابقت ندارند و به این معنی است که اکثر تلاش‌ها برای تغییر خانه‌های قدیمی نیاز به مراجعه به کمیته تنظیم دارند.

مشکلات دیگر جدیدتر و خودتحمیلی هستند. قانون شهر تورنتو، که در سال ۲۰۰۸ توسط لیبرال‌های دالتون مک‌گینتی (Dalton McGuinty) تصویب شد، به شورای شهر اختیارات بیشتری برای تنظیم برنامه‌ریزی در مرزهای خود داد. شورا از آن زمان قوانین منطقه‌بندی خود را به‌روز کرده و در برخی موارد قوانین جدید با قوانین قدیمی تناقض دارند. (وقتی قدیمی و جدید تضاد دارند، قانون سخت‌تر اعمال می‌شود.)

نتیجه عملی مشکلاتی که در ۱۵ سال گذشته انباشته شده است، این است که بیشتر از هر شهرداری دیگری در انتاریو، مقامات برنامه‌ریز توانایی بیشتری برای مجبور کردن توسعه‌دهندگان، صاحبان خانه و پیمانکاران به ارائه اطلاعات بیشتر با درخواست‌های خود دارند – معمولاً به صورت مطالعات فنی که توسط مشاوران درخواست داده می‌شود – .

بنا به وب‌سایت شهر، هر کسی که نیاز به تغییر در برنامه رسمی (OPA) یا تغییر در قانون منطقه‌بندی (ZBL) برای پروژه خود دارد، تشویق می‌شود که یک مشاوره پیش‌ از درخواست را برنامه‌ریزی کند، که شامل هزینه، تهیه نقشه سایت دقیق و ملاقات با مقامات از هفت بخش شهرداری و شاید نهادهای خارجی (مانند تورنتو هیدرو، TTC) است.

پروژه‌های کوچک‌تر، فقط نیاز به تغییرات جزئی دارند که توسط کمیته‌های تنظیم تصویب می‌شوند. آنها باید از مجموعه دیگری از موانع عبور کنند. پروژه‌های دیگری – مانند درخواست گرین استریت برای سیتون ویلیج – در یک نوع سرزمین بی‌قانون قرار می‌گیرند – تغییرات آنها بزرگ‌تر از فرآیند تغییرات جزئی است، اما نه به اندازه‌ای بزرگ که نیاز به OPA یا تغییر قانون منطقه‌بندی داشته باشد. (در مورد گرین استریت، سایت حدود دو بلوک از ساختمان‌های آپارتمانی بزرگ‌تر و قدیمی‌تر فاصله دارد.)

اگر یک متقاضی بخواهد ادامه دهد، گام بعدی ارائه رسمی درخواست است، که نسخه کامل آن نیاز به حداکثر ۴۵ مطالعه فنی و نقشه دارد – از ارزیابی لرزش و سایه تا منطق کلی پشت پیشنهاد.

برخی حتی از سازندگان می‌خواهند اساساً داده‌هایی را که قبلاً در اختیار شهر است جمع‌آوری کرده و مجدداً دسته‌بندی کنند تا تأثیر پروژه بر نیازهای خدمات اجتماعی محلی، مانند مدارس، را برآورد کنند – کاری که به نظر می‌رسد وظیفه برنامه‌ریزان شهری باشد. (با وجود این ارزیابی‌ها، هیئت‌های آموزشی شهر به طور معمول تابلوهایی در سایت‌های توسعه نصب می‌کنند که به خریداران هشدار می‌دهد که ظرفیت در مدارس محلی وجود ندارد.)

یک سخنگوی شهر گفت که دپارتمان برنامه‌ریزی تعداد مطالعات و نقشه‌هایی را که از متقاضیان درخواست می‌کند را به عنوان راهی برای مدیریت بار کاری کاغذی بر متقاضیان نظارت نمی‌کند، اما افزود که مقامات در سه سال گذشته چک‌لیست درخواست‌های خود را بررسی و به‌روز کرده‌اند.

در حالی که سازندگان بزرگ با هزینه‌های بالا تیم‌هایی از برنامه‌ریزان، وکلا و مهندسان را برای انجام چنین ارزیابی‌هایی به کار می‌گیرند، شرکت‌های کوچکتر باید مشاورانی را استخدام کنند که برای هر یک هزاران یا ده‌ها هزار دلار هزینه می‌گیرند.

دپارتمان برنامه‌ریزی شهر تا زمانی که همه آن مطالعات ارائه نشده باشند، بررسی درخواست را آغاز نخواهد کرد. در برخی موارد، مقامات برنامه‌ریزی ممکن است بررسی‌های همتا به اصطلاح “peer reviews” از مطالعات خود متقاضیان را درخواست دهند و سپس از آن‌ها بخواهند که هزینه‌های آن را نیز پرداخت کنند.

بنا به گفته چندین منبع در این صنعت، همه این کارها فقط سازنده را به نقطه شروع می‌رساند. در واقع، سازوکارهای داخلی حتی پیچیده‌تر هستند.

زیرا جنبه‌های هر درخواست باید توسط هفت بخش شهرداری و نهادهای خارجی بیشتری بررسی شود، زمانبندی برای دریافت پاسخ، در بهترین حالت مبهم است. مقامات شهرداری همچنین مقدار مشخصی اختیار دارند و ممکن است اصرار داشته باشند که سازنده یک مطالعه خاص را به عنوان شرط غیررسمی برای دریافت تأیید انجام دهد. این اقتصاد غیررسمی معامله‌گری، در فرآیند تأیید، کاغذ بازی کمی به جا می‌گذارد، اما کاملاً رایج است.

از دیگر سو، اختلافات داخلی میان مقامات بخش‌های مختلفی که باید نظر بدهند نیز وجود دارد. یک مشاور برنامه‌ریزی درخواستی برای پروژه نسبتا بزرگ را توصیف می‌کند که در آن، مقامات از جنگل شهری، طراحی شهری و خدمات حمل و نقل نتوانستند در مورد درمان عمومی پایه، یک ساختمان بلند مرتبه که یک سال پیش تأیید منطقه‌بندی دریافت کرده بود، توافق کنند. مشاور توضیح داد این بخش‌ها با یکدیگر صحبت نمی‌کردند، و افزود که مشتری آن‌ها مجبور شد از طریق مذاکره این بن‌بست را حل کند.

برخی از موانع رویه‌ای واقعا عجیب هستند. چند مثال:

یک سازنده که قصد داشت یک آپارتمان میان‌مرتبه در یک سایت نوار تجاری قدیمی در اسکاربرو (Scarborough) احداث کند، متوجه شد که ملک دارای چهار “daylight easements” است که توسط شهرداری سابق اسکاربرو در اواسط دهه ۱۹۵۰، زمانی که منطقه در حال ساخت بود، ایجاد شده است.
این حقوق، ابزارهای قانونی هستند که می‌توانند با تغییرات مالکیت نیز پابرجا بمانند، باید به طور رسمی استخراج یا در بازتوسعه حساب شوند. جاناتان دایموند (Jonathan Diamond)، سازنده می گوید: “شما باید “مطالعه ترافیک” یا “مطالعه خط دید” خود را نشان دهید که ساختمان پیشنهادی باعث ایجاد نقاط کور یا خطرات خط دید برای چرخش ترافیک نخواهد شد.”

یک شرکت که به دنبال ورود به بازار میان‌مرتبه با یک پروژه ۱۰ واحدی در خیابان سنت‌کلر غربی (St. Clair West)، نزدیک رانی‌مید (Runnymede) بود، مجبور شد مطالعات ارزیابی صدا و کیفیت هوا را درخواست دهد زیرا ملک در فاصله ۳۰۰ متری یک راه‌آهن قرار دارد.
قانون برنامه‌ریزی استانی شرایط مختلفی را برای پروژه‌ها در نزدیکی راه‌آهن‌ها تحمیل می‌کند، از جمله عقب نشینی‌ها و اندازه دیوارها. در این مورد، از منظر دیگر، سایت به معنای واقعی کلمه در وسط یک منطقه مسکونی قرار دارد که در دهه ۱۹۹۰ توسعه یافته است.

در واقع، ده‌ها هزار تورنتویی برای نسل‌ها در محله‌هایی زندگی کرده‌اند که در فاصله ۳۰۰ متری راه‌آهن‌های شهر قرار دارند. به سازنده گفته شد اگر پروژه آن‌ها به کمیته تنظیم ارجاع داده شود، تکمیل مطالعه کیفیت هوا و صدا به تأیید آن کمک خواهد کرد.

بلر اسکورجی (Blair Scorgie)، یک مشاور برنامه‌ریزی، می‌خواست یک انبار و یک آلاچیق به پشت حیاط ۱۵ فوتی خود در پاکت (Pocket) اضافه کند، که درب آن به یک کوچه پشتی باز می‌شود. با این حال، زمانی که او برای مجوز ساخت درخواست داد، متوجه شد که در حالی که گاراژها مجاز به هم‌پوشانی با خط ملک هستند، انبارها باید یک فوت عقب‌نشینی داشته باشند، که در یک ملک باریک که قانون ساختمان نیز عرض پارکینگ را تنظیم می‌کند، مشکل‌ساز شد.
به عنوان یک راه‌حل، مالک مجبور شد انبار را به استانداردهای گاراژ بسازد، به طوری که اکنون شبیه یک سرویس بهداشتی بسیار بلند و بسیار محکم است (سقف حتی گیره‌های طوفان دارد). او می‌گوید “من موفق شدم دپارتمان ساختمان را متقاعد کنم که آن را به عنوان گاراژ طبقه‌بندی کنند، و بدون نیاز به گذراندن فرآیند تغییرات جزئی مجوز ساخت خود را گرفتم”.

یک سازنده مرکز شهر، لایف‌تایم (Lifetime)، برای ساخت یک ساختمان مسکونی میان‌مرتبه در سمت جنوبی خیابان ولینگتون (Wellington)، چند متر غرب‌تر از پروژه جدید ول (Well) در خیابان فرانت (Front) و خیابان اسپادینا (Spadina)، که شامل چندین ساختمان بلند مسکونی رو به جنوب و یک ساختمان پله‌‌ای ۱۴ طبقه رو به شمال است، درخواست داد. آن کاندو، یک پروژه تریدل (Tridel)، دارای یک تراس سقفی است.
لایف‌تایم پیشنهاد ۱۷ طبقه را داد، همچنین با یک تراس سقفی که با یک داربست مجهز می‌شد. اما کارکنان شهر داربست را زیر سوال بردند و از لایف‌تایم خواستند یک مطالعه تکمیلی درباره ایجاد سایه انجام دهد تا تأثیر آن بر ساختمان‌های اطراف را ببیند. لایف‌تایم از آن زمان ارتفاع را به ۱۴ طبقه کاهش داده است، و به نظر می‌رسد، از توصیفات در سایت‌های بازاریابی آنلاین مختلف، که تراس سقفی دیگر بخشی از پروژه نیست، و هنوز در مرحله پیش‌فروش است.

در همین حال، سازندگان پروژه ۱۰ واحدی گرین استریت در سیتون ویلیج در حال بررسی گام بعدی خود هستند، و به تعویق انداختن درخواست یکی از گزینه‌هایی است که اکنون در نظر گرفته شده است.