بیش از ۲۵ توسعهدهندهی مسکن در انتاریو امسال پروژههای خود را متوقف کردهاند
خریداران پیشفروش شاهد لغو قراردادهای خرید خود هستند، چرا که پروژههای بیشتری به مصادره قضایی میروند. در اغلب موارد، خریداران بخشی یا تمام پیشپرداختهای خود را از دست میدهند.
حداقل ۲۷ توسعهدهنده در انتاریو امسال دچار ورشکستگی شدهاند؛ عددی که در سالهای اخیر بیسابقه بوده است. این افزایش نگرانکننده است و کارشناسان هشدار میدهند که صدها واحد مسکونی در خطر قرار دارند و خریداران پروژههای پیشساخته در بلاتکلیفی به سر میبرند و پساندازهای زندگیشان در معرض خطر است.
وکیل مارک موریس (Mark Morris) از شرکت املاک Legalclosing.ca میگوید: «فضای ساختوسازهای جدید به کلی مرده است»
طبق دادههای Insolvency Insider، پایگاه دادهای که بزرگترین ورشکستگیها در کانادا را ردیابی میکند، ۱۸ پرونده ورشکستگی برای توسعهدهندگان انتاریو در سال ۲۰۲۳ گزارش شده است؛ در حالی که این تعداد در سال ۲۰۲۲ شانزده پرونده، در ۲۰۲۱ نوزده پرونده و در ۲۰۲۰ پانزده پرونده بود — اعداد براساس گزارشهایی از ورشکستگیهای بزرگ دادگاهی است، دیانا کوواچویچ (Dina Kovacevic)، سردبیر Insolvency Insider توضیح میدهد. این احکام دادگاهها در وبسایتهای متولیان ورشکستگی در دسترس است.
در چند سال اخیر، شکافهایی در صنعت ساخت مسکن ظاهر شده است. StateView Homes در اواسط سال ۲۰۲۳ پس از ناتوانی در پرداخت صدها میلیون بدهی فرو ریخت و صدها خریدار مسکن را در وضعیت سختی قرار داد. Mizrahi Developments نیز در اکتبر ۲۰۲۳ ورشکسته شد و آینده پروژه برج ۸۵ طبقه لوکس در خیابانهای Yonge و Bloor نامعلوم است.
کارشناسان میگویند این روند ممکن است سالها ادامه داشته باشد زیرا سازندگان به دلیل شرایط اقتصادی نامتعادل، قادر به تکمیل پروژههای خود نیستند. هزینههای بالای ساختوساز و مواد، کمبود نیروی کار و نرخ بهره بالا باعث شده است پروژهها به مشکل بخورند و دهها سازنده میلیونها دلار به طلبکاران بدهکار باشند.
جاشوا هریس (Joshua Harris)، متولی ورشکستگی در تورنتو میگوید: «ما شاهد افزایش تعداد سازندگان و توسعهدهندگانی هستیم که به ورشکستگی میرسند و این عدد همچنان با بالا بودن نرخ بهره و عدم توانایی خریداران در بستن قراردادها، رو به افزایش است.»
«پنج سال پیش، خرید پیشساخته یک تجارت هیجانانگیز بود، اما اکنون مردم برای بقا تلاش میکنند.»
هزینههای ساختوساز افزایش مییابد: هزینههای ساخت مسکن پس از همهگیری به شدت افزایش یافت.
مشتریان در بلاتکلیفی: اخیراً هریس (Harris) با یک پرونده غیرمعمول روبرو شد. به عنوان یک متولی ورشکستگی، وظیفه او کمک به افرادی است که با بازپرداخت بدهیهای خود مشکل دارند. در جون، یکی از مشتریانش به او مراجعه کرد و خواستار اعلام ورشکستگی شد زیرا نمیتوانست بدهی ۶۰ هزار دلاری خود را مدیریت کند. هریس پرسید که آیا داراییای دارد، زیرا چنین داراییهایی معمولاً برای بازپرداخت بدهیها به فروش میرسند. او پاسخ داد که یک سپرده برای خرید یک واحد مسکونی گذاشته است، اما آن هنوز ساخته نشده است.
هریس گفت: «ما تحقیق کردیم و متوجه شدیم که توسعهدهنده در حال ورشکستگی است.» این موضوع او را در وضعیت دشواری قرار داد.
این بدان معنا بود که او نمیتوانست اعلام ورشکستگی کند، زیرا دارایی او بهطور فنی یک دارایی قابل فروش نبود، چرا که «چه کسی چیزی که در وضعیت ورشکستگی است را میخرد؟».
در حقیقت، او ممکن است قرارداد خرید خود را برای مدت زیادی نیز نداشته باشد.
طبق گفته برایان ای. تاننبام (Bryan A. Tannenbaum)، متولی ورشکستگی و مدیر شرکت TDB Restructuring، در فرآیند ورشکستگی اغلب قراردادهای پیشساخته لغو میشوند.
تاننبام گفت: «پروژههای مسکونی اغلب به دلیل عدم توانایی سازنده در پرداخت وام وارد فرآیند ورشکستگی میشوند. وامدهنده میتواند از دادگاه درخواست کند که پروژه را به ورشکستگی بکشاند و سپس متولی از طریق حکم دادگاه مسئولیت و کنترل پروژه را به دست میگیرد تا آن را به عنوان دارایی بفروشد یا تکمیل کند و سود را به طلبکاران بازگرداند.»
یک خریدار جدید در فرآیند ورشکستگی معمولاً درخواست میکند که قراردادهای موجود خرید و فروش لغو شود، زیرا این قراردادها دیگر سودآور نیستند و سپردهها قبلاً توسط سازنده ورشکسته خرج شدهاند.
او اضافه کرد: «در بیشتر موارد، میگویم ۹۹ درصد مواقع، این قراردادهای خرید و فروش متأسفانه لغو میشوند. یک خریدار جدید نمیخواهد مسئول این قراردادها باشد.»
سپس خریداران پیشساخته میتوانند به سازمان حمایت از مصرفکنندگان مسکن جدید در انتاریو، یعنی Tarion مراجعه کنند تا بخشی یا تمام سپردههای خود را بسته به نوع خرید خود، دریافت کنند.
اگر خریدار قرارداد خرید را از اول ژانویه ۲۰۱۸ امضا کرده باشد، خانههایی با قیمت فروش ۶۰۰ هزار دلار یا کمتر تا ۶۰ هزار دلار از سپرده آنها پوشش داده میشود. خانههای بیش از ۶۰۰ هزار دلار تا ۱۰ درصد قیمت فروش و حداکثر ۱۰۰ هزار دلار پوشش دارند.
سپردههای خرید واحدهای آپارتمانی معمولاً توسط وکیل سازنده در حساب امانی نگه داشته میشود و باید به طور کامل و بدون سود بازگردانده شوند. اگر این اتفاق نیفتد، Tarion فقط تا ۲۰ هزار دلار از سپرده را تضمین میکند.
تاننبام اضافه کرد: «اکنون سازنده جدید ممکن است به این خریداران پیشساختگی مراجعه کرده و واحدها را مجدداً بفروشد، اما معمولاً از آنها پول بیشتری درخواست میکنند.»
در نهایت، خریداران پیشساخته در این شرایط از خانهای که انتظار داشتند محروم میشوند. این نتیجه است.
تاخیر در عرضه مسکن ضروری: حتی زمانی که یک پروژه در فرآیند ورشکستگی توسط توسعهدهنده دیگری خریداری میشود، تضمینی وجود ندارد که واحدها ساخته شوند — گاهی اوقات مالکیت میتواند چندین بار دست به دست شود و عرضه مسکن ضروری را سالها به تأخیر بیندازد.
یکی از نمونهها پروژهای ۷۲ واحدی در محله Oak Ridges ریچموند هیل است. در سال ۲۰۲۲، King Development زمینهای این پروژه را از Ideal (BC) Developments خریداری کرد، که قبلاً واحدهایی را فروخته بود، اما مشخص شد که این سازنده مجوز ساخت یا فروش واحدهای جدید در انتاریو را ندارد.
از آنجا که Ideal (BC) Developments مجوز نداشت، این پروژه تا زمانی که King توسعهدهنده جدید پروژه را به عهده گرفت، به تأخیر افتاد. اما مدت کوتاهی بعد، King در ژوئن ورشکست شد و ۲۲.۵ میلیون دلار به بزرگترین طلبکار خود بدهکار بود.
این پروژه در حال حاضر ساخته نشده است و زمینهای آن با علفهای هرز رشد کردهاند و چهار سال پس از خرید اولیه همچنان منتظر یک خریدار جدید هستند.
دانیل فوچ (Daniel Foch)، مشاور املاک و مدیر تحقیقات اقتصادی در RARE Real Estate میگوید: «شکاف بزرگی در عرضه مسکن در حال شکلگیری است.» نه تنها به این دلیل که پروژهها دست به دست میشوند، بلکه به این دلیل که وضعیت پیشفروش به حدی وخیم است که تعداد کمتری از پیشفروشها و ساختهای جدید در آینده وجود دارد.
افت فروش خانههای جدید: بخش پیشفروش مسکن با کمبود خریدار مواجه شده و بازار را تضعیف کرده است. بر اساس گزارش شرکت تحقیقاتی Urbanation، درصد آپارتمانهای پیشفروشی که به فروش میرسند به کمترین میزان در ۲۰ سال اخیر رسیده و زیر ۵۰ درصد است. بدون پیشفروش حداقل ۷۰ درصد، پروژههای آپارتمانی نمیتوانند ساختوساز را آغاز کنند؛ بنابراین کاهش فروش به شدت مسیر عرضه را کند کرده است.
علاوه بر این، بسیاری از خریداران نیز به دلیل نرخ بهرههای بالاتر از زمانی که قرارداد خرید خانههای خود را امضا کرده بودند، از قراردادهای خود صرفنظر کرده و سپردههای خود را از دست میدهند. همچنین، فروشهای انتسابی که در آن خریدار اصلی حقوق و تعهدات قرارداد را به خریدار جدید واگذار میکند، با استقبال کمتری مواجه میشود.
آینده ساختوسازهای جدید: پیشبینیها نشان میدهد که کاهش ساختوساز برجهای مسکونی در سه تا پنج سال آینده، عواقب سنگینی خواهد داشت. در این بین، احتمال افزایش ادغام و تملک شرکتها توسط توسعهدهندگان بزرگتر وجود دارد، زیرا آنها تلاش میکنند تا با استفاده از معاملات خلاقانه، شرکتهای کوچکتر را نجات دهند و از این فرصتها بهرهبرداری کنند.
با این حال، رشد در بازار پیشفروش مسکن تا پنج تا هفت سال دیگر رخ نخواهد داد، چرا که بازار سرمایه تقریباً یک دهه رشد را از دست داده است.
