توسعهدهندگان املاک پیشبینی میکنند که تغییرات در وامهای مسکن تأثیر کمی بر تقاضا برای خانههای جدید خواهند داشت.
توسعهدهندگان مسکن میگویند که سیاستهای جدید دولت فدرال در زمینه وام مسکن تأثیر کمی بر تقاضا برای خانههای جدید خواهد داشت.
با کاهش فروش خانههای پیشساخت، سازندگان امیدوار بودند که دولت فدرال سیاستهایی را برای ارزانتر کردن ساخت و ساز و تسهیل ورود خریداران به بازار معرفی کند. اما تغییرات اخیر که در اواسط سپتامبر اعلام شد و با هدف تسهیل در قوانین وام مسکن انجام شد، انتظار نمیرود تأثیر چندانی برای سازندگان خانههای جدید داشته باشد؛ بهویژه با توجه به اینکه قیمت خانههای پیشساخت از خانههای موجود بیشتر است و هزینههای وام نسبتاً بالاست.
قیمت بالای خرید خانههای پیشساخت، همراه با وامهای مسکن گران، خریداران را از این بازار دور کرده است. کارشناسان پیشبینی میکنند که این کمبود علاقه، به زودی منجر به ساخت خانههای کمتری خواهد شد و دولت فدرال در تلاش است تا با اجازه دادن به خریداران برای دریافت وام مسکن بیمهشده ۳۰ ساله، خریداران بیشتری را به سمت خرید خانههای پیشساخت جذب کند.
اما صنعت املاک و مستغلات معتقد است که تمدید دوره بازپرداخت وام تأثیر زیادی بر افزایش خرید نخواهد داشت، زیرا قیمتها همچنان بالاست.
“تأثیر آن حداقل خواهد بود،” گفت استیون دایموند (Stephen Diamond)، بنیانگذار و مدیرعامل شرکت توسعهدهنده کاندو در تورنتو، دایموندکورپ (DiamondCorp). “این بسته کمکی کافی نیست که تغییر چشمگیری ایجاد کند.”
در ماه آگوست، دولت فدرال قوانین را تغییر داد تا به خریداران اولین خانه اجازه دهد یک خانه جدید را با وام بیمهشده و دوره بازپرداخت ۳۰ ساله خریداری کنند، در مقایسه با ۲۵ سال قبل. تا ۱۵ دسامبر، اتاوا این قانون را به گروه دیگری از خریداران که اولین خانهشان نیست گسترش خواهد داد. خریداران میتوانند برای خرید یک خانه جدید، اگر قصد دارند خودشان در آن زندگی کنند یا آن را برای یک خویشاوند نزدیک مانند پدر یا مادر خریداری کنند، وام مسکن بیمهشده ۳۰ ساله بگیرند.
تمدید دوره بازپرداخت به ۳۰ سال، پرداختهای ماهانه وام مسکن را کاهش میدهد زیرا مالک مدت بیشتری برای پرداخت وام دارد. اما این بدان معناست که مالک بدهی بیشتری خواهد داشت و بهره بیشتری پرداخت خواهد کرد. (اگر خریدار کمتر از ۲۰ درصد از قیمت خرید ملک را به عنوان پیشپرداخت پرداخت کند، باید بیمه وام مسکن بگیرد.)
بری فنتون (Barry Fenton)، مدیرعامل شرکت توسعهدهنده لنتررا (Lanterra Developments) که طی ۲۵ سال گذشته بیش از ۱۶ هزار واحد کاندو در منطقه تورنتو ساخته است، گفت: “این تغییر تأثیر زیادی نخواهد داشت، اما کمی کمک میکند.”
آقای فنتون گفت که اتاوا باید قدمهای بیشتری بردارد و اجازه دهد که خریداران خانههای پیشساخت بتوانند وام مسکن بیمهشده با دوره بازپرداخت بیش از ۳۰ سال بگیرند.
الیوت تاب (Elliott Taube) که به طور مستقیم با توسعهدهندگان برای فروش واحدهایشان کار میکند، موافق است. “فکر نمیکنم این تغییر کمک زیادی کند،” گفت آقای تاب، مدیر شرکت پیوت ریلاستیت گروپ (Pivot Real Estate Group) که به مدت سه دهه در فروش واحدهای پیشساخت فعالیت داشته است.
یکی از دلایلی که سیاست جدید تأثیر قابل توجهی نخواهد داشت، این است که بسیاری از توسعهدهندگان، از جمله دایموندکورپ، از خریداران میخواهند که ۲۰ درصد از قیمت ملک را به عنوان پیشپرداخت بپردازند. وامدهندگان معمولاً به وامگیرندگانی که ۲۰ درصد پیشپرداخت میدهند، اجازه میدهند که وام مسکن با دوره بازپرداخت ۳۰ ساله دریافت کنند.
دلیل دیگر این است که اکثریت خریداران خانههای پیشساخت سرمایهگذار هستند و بیشتر سرمایهگذاران واجد شرایط وام مسکن بیمهشده با دوره بازپرداخت ۳۰ ساله نیستند. اگر یک سرمایهگذار یک واحد کاندو یا خانه پیشساخت را به عنوان واحد اجارهای خریداری کند، تحت قوانین جدید دولت فدرال که در سپتامبر اعلام شد، واجد شرایط دریافت وام مسکن بیمهشده ۳۰ ساله نخواهد بود.
همچنین، دوره بازپرداخت طولانیتر، قیمت خانههای پیشساخت را کاهش نمیدهد.
در دورههای رونق بازار املاک در سالهای ۲۰۲۱ و ۲۰۱۷، کاندوهای پیشساخت یکی از داغترین سرمایهگذاریها بودند. امروز، کاندوهای موجود ارزانتر هستند. به عنوان مثال، در بزرگترین بازار املاک کشور، تورنتو، متوسط قیمت فروش یک کاندو در بازار فروش مجدد در سپتامبر ۷۰۸ هزار دلار بود، طبق گزارش هیئت املاک محلی.
در مقایسه، متوسط قیمت هر فوت مربع برای یک کاندوی پیشساخت در تورنتو در سهماهه پایانیافته در ژوئن ۱۵۲۹ دلار بود، طبق گزارش شرکت تحقیقاتی کاندو اوربنیشن (Urbanation Inc). این بدان معناست که قیمت یک کاندوی پیشساخت ۵۵۰ فوت مربعی حدود ۸۴۱ هزار دلار است.
آژانس مسکن فدرال، شرکت وام مسکن و مسکن کانادا (CMHC)، شروع به هشدار داده است که کمبود تقاضای سرمایهگذاران منجر به کاهش ساختوساز خانههای جدید خواهد شد. آلد اب یورورث (Aled ab Iorwerth)، معاون اقتصاددان ارشد این آژانس، گفت که دوره بازپرداخت طولانیتر وامهای بیمهشده ممکن است کمک کند، اما نه در ابعادی که مورد نیاز است.
“اتاوا باید کاری کند تا سرمایهگذاران بیشتری را به توسعه مسکن جذب کند،” آقای اب یورورث در مصاحبهای گفت.
توسعهدهندگان باید بیشتر واحدهای خود را بفروشند تا بتوانند بودجهای برای شروع ساخت دریافت کنند. اگر توسعهدهنده نتواند تعداد کافی از واحدها را بفروشد، نمیتواند تأمین مالی لازم برای ساختوساز را دریافت کند. و در نهایت، این مسئله میتواند به کمبود خانه در زمانی که جمعیت کشور در حال افزایش است، کمک کند.
در شهرهای بزرگ ونکوور، کلگری، ادمونتون، تورنتو، اتاوا و مونترال، شروع واحدهای کاندو جدید در نیمه اول سال جاری کمتر از مدت مشابه در سال ۲۰۲۳ بود، طبق دادههای CMHC.
آقای اب یورورث گفت که نگران است شروع ساخت کاندوها برای مدتی با مشکل مواجه شود، بهویژه در تورنتو که فروش به پایینترین سطح خود در سه دهه گذشته رسیده است.
اوربنیشن دریافت که بیش از ۸۰ درصد از سرمایهگذاران جدید کاندو در منطقه تورنتو در حال زیاندهی هستند، زیرا درآمد اجاره از واحدهایشان هزینههای فزاینده وام مسکن و مالکیت را پوشش نمیدهد. متوسط هزینههای مالکیت ماهانه برای کاندوهای جدید در منطقه تورنتو در سال ۲۰۲۳، ۳۲۵۰ دلار بود که ۲۱ درصد بیشتر از سال ۲۰۲۲ و ۵۴ درصد بیشتر از سال ۲۰۲۱ است.
