فرار سازندگان از خرید زمین در تورنتو؛ سقوط شدید بازار مسکن نوساز
به گفته دادههای جدید، شرکتهای ساختوساز در انتاریو خرید زمین برای توسعههای مسکونی آینده را بهطور قابل توجهی کاهش دادهاند، که نشانهای دیگر از کند شدن سریع ساختوساز مسکن نوساز است.
بر اساس دادههای شرکت Altus Group، در سال ۲۰۲۴ بیش از ۳.۳۵ میلیارد دلار صرف ۲۹۶ معامله برای توسعه زمینهای مسکونی در منطقه کلانشهری تورنتو شد، که نسبت به ۳۴۹ معامله در سال ۲۰۲۳ کاهشی ۱۵ درصدی داشته و از نظر حجم مالی نیز نسبت به رقم ۴.۱۳ میلیارد دلاری آن سال، ۱۸ درصد کاهش داشته است. این افت حتی در مقایسه با اوج اخیر در سال ۲۰۲۱ بسیار چشمگیرتر است؛ در آن سال ۵۴۹ معامله (۴۶ درصد بیشتر از ۲۰۲۴) به ارزش ۸.۴۱ میلیارد دلار (۶۰ درصد بیشتر از ۲۰۲۴) انجام شد.
ری وانگ (Ray Wong)، معاون راهکارهای داده در Altus Group گفت: «فعالیت کلی سرمایهگذاری در بازار سرمایه کاهش یافته، اما در مورد زمین بهطور خاص، به دلیل وضعیت بخش مسکن و بهویژه حجم پایین فروش در ۱۸ تا ۲۴ ماه گذشته، این کاهش بیشتر دیده میشود.» او همچنین اشاره کرد که منطقه تورنتو – که زمانی موتور محرک ساختوساز خانههای نوساز استان بود – اکنون بیشترین افت را تجربه کرده است.
در سال ۲۰۲۵ تاکنون، اوضاع حتی بدتر شده است؛ تنها ۴۷ معامله در سهماهه اول به ارزش ۳۹۸ میلیون دلار انجام شده که کمتر از هر فصل دیگری در پنج سال اخیر است. نزدیکترین مورد قابل مقایسه، سهماهه دوم سال ۲۰۲۰ در بحبوحه تعطیلیهای ناشی از همهگیری کووید-۱۹ بود که در آن ۸۲ معامله به ارزش ۶۶۲ میلیون دلار انجام شد.
وانگ میگوید زمینهایی که برای ساخت سازههای بلندمرتبه در نظر گرفته میشوند، بیشترین کاهش قیمت را داشتهاند: در سال ۲۰۲۲، در سراسر منطقه تورنتو بزرگ (GTA) تعداد ۲۳۹ سایت با چگالی بالا به ارزش ۴.۷ میلیارد دلار فروخته شد، اما در سال ۲۰۲۴ تنها ۱۵۲ سایت (۳۶ درصد کمتر) با افت ۷۲ درصدی و به ارزش تنها ۱.۳۹۲ میلیارد دلار معامله شدند.
مایک چستوخوفسکی (Mike Czestochowski)، نایبرئیس گروه خدمات زمین در شرکت مشاوره املاک تجاری CBRE Ltd. گفت: «بازار تراکم بالا متوقف شده است.» او بخش بزرگی از این افت را به ناپدید شدن معاملات پرهزینه در مرکز شهر تورنتو نسبت میدهد: «چند معامله ۱۰۰ میلیون دلاری کافی بود تا بازار را رونق دهد. وقتی آنها را حذف کنید، تفاوت چشمگیری در بازار ایجاد میشود.»
نشانههای نگرانکنندهای نیز وجود دارد که سازندگان حتی از ساختوساز در زمینهایی که در حال حاضر در اختیار دارند عقبنشینی میکنند: شرکت Zonda Urban گزارش داد که در سهماهه اول سال ۲۰۲۵، تنها در ۴۴۴۲ واحد آپارتمان کاندو عملیات خاکبرداری آغاز شده است، که نسبت به ۲۲۲۵۳ واحدی که در سهماهه چهارم سال ۲۰۲۲ وارد این مرحله شده بودند، کاهشی ۸۰ درصدی داشته است.
وانگ میگوید برخی از معاملاتی که او بهعنوان خرید زمین مسکونی ثبت کرده، درواقع زمینهایی برای کاربریهای صنعتی، تجاری و خردهفروشی بودهاند: تفاوت در این است که چند سال پیش، بسیاری از این زمینها به دلیل پتانسیل تغییر کاربری به مسکونی، با قیمت بسیار بالایی معامله میشدند، اما امروزه این سایتها با قیمتی معادل چند برابر درآمد تجاری فعلیشان فروخته میشوند.
با این حال، یک دسته از معاملات در حال رشد است: فروشهای اجباری زمین، که مربوط به ورشکستگی، ناتوانی مالی یا فرآیند فروش به دستور بانک هستند.
در مجموع سالهای ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳، منطقه تورنتو شاهد ۲۳ فروش اجباری به ارزش ۲۳۷ میلیون دلار بود؛ در سال ۲۰۲۴ این رقم به ۲۹ فروش اجباری به ارزش ۵۹۷ میلیون دلار رسید.
وانگ میگوید: «آخرین باری که چنین فروشهای اجباری را دیدیم، در جریان بحران مالی سال ۲۰۰۸ بود.» او همچنین معتقد است ممکن است آمار واقعی حتی بیشتر از این باشد، بهویژه اگر معاملاتی که با تخفیفهای بزرگ انجام شدهاند نیز در نظر گرفته شوند.
چستوخوفسکی میگوید: «بانکها صبر داشتند، اما حالا دیگر صبرشان تمام شده.» او توضیح میدهد که گروه او معمولاً سالانه یک یا دو فروش اجباری را انجام میدهد، اما در سال گذشته روی دوازده مورد کار کرده است. «امسال بین ۱۶ تا ۱۸ زمین درگیر فرآیند فروش اجباری داریم.» به گفته او، اکنون معاملات بزرگتری انجام میشود. «چند سال پیش، این وضعیت بیشتر مربوط به مالکان کوچک و زمینهای کوچک بود که گیر افتاده بودند. حالا نوبت سازندگان متوسطمقیاس است.»
بزرگترین چالش برای سازندگانی که سعی در برنامهریزی آینده دارند، نبود قطعیت درباره آینده اقتصادی آمریکای شمالی است که تحت تأثیر جنگ تجاری جهانی قرار گرفته است، به گفته وانگ.
تنها بخشی که ظاهراً از این فشارها در امان مانده، بازار کاندوهای لوکس است.
جردن موراسوتی (Jordan Morassutti)، یکی از بنیانگذاران شرکت سازنده لوکس North Drive میگوید: «ما تا حد امکان از بازار عمومی مصون ماندهایم. ارزش خانههای خریداران ما بهطور چشمگیری تحت تأثیر نوسانات بازار قرار نگرفته و آنها آنقدر ثروت اندوختهاند که خانه را بانک بازنشستگی نمیدانند.» در آخر هفته، شرکت او فروش یک پروژه جدید ۱۶۰ واحدی در شماره ۲ خیابان Post Road – در محله لوکس Bridle Path تورنتو – را آغاز کرد؛ محلهای که بیش از ۲۰ سال است هیچ پروژه کاندویی در آن ساخته نشده است. بر اساس استقبال و بازدیدها، او انتظار دارد تا پایان هفته نزدیک به ۵۰ درصد واحدها فروخته شود، سرعتی در فروش که در ۱۸ ماه گذشته تقریباً بیسابقه بوده است.
به گفته چستوخوفسکی، این موضوع به خریداران بستگی دارد. «اینها افراد بازنشسته و خالیازفرزند هستند که به دنبال سبک زندگی هستند. آنها به تعرفهها یا شغلشان در بخش لجستیک اهمیتی نمیدهند.»
با وجود موفقیت اخیر، شرکت North Drive همچنان با احتیاط به برنامهریزی برای پروژههای آینده نگاه میکند و فعلاً هیچ پروژه قطعی برای ساخت جدید ندارد.
موراسوتی میگوید: «در حال بررسی چند فرصت سرمایهگذاری هستیم، دو پروژه بالقوه داریم که ممکن است روی آنها اقدام کنیم. ما رویکردی منضبط در پیش گرفتهایم و با آگاهی کامل از شرایط بازار عمل میکنیم.»
با وجود این موفقیت اخیر، شرکت North Drive همچنان رویکردی محتاطانه نسبت به خرید زمین برای پروژههای آینده در پیش گرفته و در حال حاضر هیچ برنامه قطعی برای ساخت پروژه لوکس بعدی خود ندارد.
جردن موراسوتی (Jordan Morassutti) گفت: «در حال حاضر در حال بررسی چند فرصت سرمایهگذاری هستیم، دو پروژه بالقوه که ممکن است در آنها وارد عمل شویم. ما رویکردی منضبط را در پیش گرفتهایم و در عین حال به خوبی از موقعیت فعلی بازار آگاه هستیم.»
