تورنتو برنامه «جاه‌طلبانه‌ای» برای جزیره ویلیرز دارد.

به ندرت پیش می‌آید که تورنتو فرصت ساخت محله‌هایی از ابتدا را داشته باشد.

به همین دلیل، برنامه برای چیزی که در حال حاضر به عنوان جزیره ویلیرز شناخته می‌شود، یک محله آینده‌نگر مختلط در کنار ساحل شرقی، تحت بررسی‌های دقیق عمومی، کارشناسان و برنامه‌ریزان شهری قرار گرفته است. این محله یک بوم خالی برای ساخت مسکن و فرصتی منحصربه‌فرد برای ایجاد حداکثر جاه‌طلبی ممکن است.

این جامعه جدید در یک دشت سیلابی در سرزمین‌های بندری، یک منطقه سابقاً صنعتی متروکه در جنوب شرقی مرکز شهر ساخته خواهد شد. برای جلوگیری از سیل، شهر یک دره برای گسترش رودخانه دان (Don River) ایجاد کرده و به طور موثری جزیره را ساخته است.

طبق برنامه‌های فعلی، این محله گسترده به مساحت ۳۹.۶ هکتار شامل جاده‌های جدید، فضاهای عمومی، پارک‌ها، خدمات، امکانات و حداقل ۱۵ برج از ۱۹ تا ۴۹ طبقه خواهد بود که حدود ۹,۰۰۰ خانه و ۲,۹۰۰ شغل را ارائه می‌دهند.
این پروژه بیش از یک دهه در حال ساخت بوده و آخرین برنامه — که تراکم اصلی را بیش از دو برابر کرده است — هفته گذشته توسط شورای شهر تایید شد.

در حالی که شهر و سازمان دولتی واترفرانت تورنتو (Waterfront Toronto) می‌گویند برنامه‌هایشان در مقایسه با پروژه‌های گذشته تورنتو جاه‌طلبانه است و تعادل تراکم با قابلیت زندگی و جلب حیات جدید به کنار آب را برقرار می‌کند، کارشناسان می‌گویند آرمان‌های آن‌ها در میان بحران مقرون‌به‌صرفگی کافی نیست.

تنها چیزی که همه بر سر آن توافق دارند؟ خطرات بسیار زیاد است که این پروژه اشتباه انجام شود.

«ما واقعاً می‌خواهیم مطمئن شویم که از مزایای عمومی که می‌توانیم از این پروژه کسب کنیم، استفاده می‌کنیم.» الکس بهشتی (Alex Beheshti)، برنامه‌ریز شهری و اقتصاددان اراضی با گروه آلتوس (Altus Group) که در این پروژه دخیل نیست، گفت. «برنامه‌ریزی عمومی یک حرفه نیست که بعداً بتوانید بگویید، “اوه، اشتباه کردیم.”»

خانه‌هایی برای امروز یا فردا؟
پیش‌نویس کارکنان شهر در سال ۲۰۱۷ برای ویلیرز حدود ۴,۰۰۰ واحد مسکونی در بخش اراضی که به صورت عمومی مالکیت دارد، که ۸۰ درصد از کل اراضی است، برنامه‌ریزی کرده بود. برنامه به‌روزشده این تعداد را به ۸,۵۰۰ تا ۹,۰۰۰ واحد افزایش می‌دهد که روی ۸.۵ هکتار است و به حدود ۱۵,۰۰۰ نفر ساکن تلقی می‌شود.

باقی‌مانده جزیره ۳۹.۶ هکتاری به معابر عمومی، جاده‌ها، تالاب‌ها یا پارک‌ها اختصاص دارد. بلندترین برج‌ها، از ۳۵ تا ۴۶ طبقه، در غرب خواهند بود، در حالی که برج‌های شرقی ۲۴ تا ۳۲ طبقه خواهند بود. دو برج ۱۹ طبقه نیز در شمال برنامه‌ریزی شده‌اند.

«این تراکم بالاست.» کارلی بومن (Carly Bowman)، مدیر برنامه‌ریزی جامعه برای نواحی تورنتو و شرق یورک، با مقایسه آن با سیتی‌پلیس (CityPlace) و داونز‌ویو (Downsview) در هر هکتار که حدود ۷,۵۰۰ واحد در ۱۸ هکتار و ۶۳,۰۰۰ واحد در ۲۱۰ هکتار دارند، گفت.

تمایل در تورنتو به افزودن تراکم بیشتر با گذشت زمان است، او ادامه داد که این همان چیزی است که در مکان‌هایی مانند ریجنت پارک (Regent Park) و سیتی‌پلیس رخ داده است. برنامه‌ریزان می‌گویند که در طراحی کمی انعطاف برای این منظور باقی می‌گذارند.

بومن (Bowman) اظهار داشت: «ما فکر می‌کنیم که این برای امروز جاه‌طلبانه است، اما نسل‌های آینده برنامه‌ریزان ممکن است حتی جاه‌طلب‌تر باشند.»

مارک ریچاردسون (Mark Richardson)، عضو گروه داوطلب مدافع HousingNowTO، گفت با این حال، کارشناسان می‌گویند که خانه‌های بیشتری باید در حال حاضر در برنامه گنجانده شوند زیرا زمانی که جاده‌ها ساخته شوند، برنامه‌ریزان در مورد آنچه می‌توانند اضافه کنند یا تنظیم کنند محدود خواهند بود. آن‌ها باید مانند توسعه‌دهندگان خصوصی فکر کنند و برای تراکم بیش‌ازاندازه برنامه‌ریزی کنند تا اینکه در مراحل اولیه آن را محدود کنند،

۲۰ درصد از اراضی قابل توسعه که به صورت خصوصی مالکیت دارد، در حال حاضر درخواست‌هایی برای چند برج از ۲۷ تا ۴۹ طبقه دارد که احتمالاً حدود ۱,۹۰۰ واحد اضافه می‌کنند.

بلر اسکورگی (Blair Scorgie)، مدیر اجرایی در Scorgie Planning که در این پروژه دخیل نیست، گفت که برنامه‌های تورنتو به طور تاریخی کمتر جسورانه نسبت به بخش خصوصی بوده است.

به عنوان مثال، در وست دان لندز (West Don Lands)، ریچاردسون گفت که برنامه‌ریزان در اوایل دهه ۲۰۰۰ ساختمان‌های میان‌طبقه یا کم‌ارتفاع را پیش‌بینی کردند اما از آن زمان بیشتر بلوک‌ها را برای افزایش تراکم تغییر کاربری داده‌اند. امروزه، بیشتر ساختمان‌ها دو یا سه برابر آنچه در ابتدا برنامه‌ریزی شده بود هستند.

ریچاردسون ادامه داد: “اگر می‌گفتیم ساختن این محله دارای ساختمان های تا 40 طبقه خواهد بود، زمان، مشکلات، کاغذبازی و بحث با همسایگان زیادی را صرفه‌جویی می‌کردیم”. اما مشاور محلی، پائولا فلچر (Paula Fletcher)، گفت که آنها با دقت تراکم را در مکان‌های خاص افزایش داده‌اند زیرا در سال‌های گذشته، عموم مردم “خیلی شدید” از شهر برای تمامی ساخت و سازهای ساحلی انتقاد کرده‌اند، جایی که شما کاملاً احساس نمی‌کنید که در کنار آب هستید.

او تاکید کرد ویلییرز “دروازه اصلی” ساحل است.

“ما در حال رشد یک تالاب هستیم”
شهرداری می‌گوید که ارتفاعات و فاصله بین برج‌ها همچنین برای تنظیم باد و تأثیر ساختمان‌ها بر فضای عمومی انتخاب شده است، در حالی که دیدهای دریاچه، مناظر یا نشان‌های برجسته، و همچنین نور کافی برای فضاهای عمومی و زیستگاه‌های طبیعی حساس را تضمین می‌کند.

فلچر ادامه داد: چشم‌انداز این جامعه این است که آن را به یک مقصد با فضاهای عمومی پرجنب‌وجوش و جاده‌های پیاده‌رو تبدیل کند. این فقط برای ساکنان نیست بلکه برای بازدیدکنندگانی است که وقت خود را در آنجا سپری می‌کنند. سایه‌های بیش از حد از ساختمان‌ها می‌تواند فضای عمومی را نامناسب کند، بومن افزود که نور خورشید نیز لازم است زیرا “ما در حال رشد یک تالاب هستیم” و “مناطق زیست‌محیطی با اهمیت منطقه‌ای” برای جلوگیری از سیل‌زدگی حیاتی هستند.

اما بهشتی استدلال می‌کند که این “مسخره” است، زیرا “ما شاهد موج‌های گرمای شدیدتر خواهیم بود”، بنابراین هر دو محیط زیست و انسان‌ها به دنبال راحتی از نور خورشید و تأثیرات گرما خواهند بود.

از آنجا که این مناطق سبز عمدتاً در جنوب توسعه قرار دارند، اسکورجی (Scorgie) می‌گوید که تحت تأثیر سایه‌ها قرار نمی‌گیرند. دیگران در شرق و غرب قرار دارند و “به طور قابل توجهی با پارک‌ها و فضای باز بافر شده‌اند”. با این حال، اگر ساختن بلندتر گزینه‌ای نباشد، بهشتی و اسکورجی پرسش می‌کنند که چرا نمی‌توان تغییراتی در طراحی ساختمان‌ها ایجاد کرد که برنامه‌های فعلی به عنوان پودیوم‌ها با برج‌های نازک‌تر بر روی آن‌ها نشان می‌دهد.

اسکورجی گفت که فاصله حداقل 40 متری بین طبقات بالای برج‌ها “سخاوتمندانه” است، با توجه به اینکه راهنمایی‌های شهر پیشنهاد فاصله‌گذاری برج‌های نازک 25 متر است. آنها می‌توانند فاصله‌های برج را فشرده‌تر کنند یا به سمت چیزی که “بیشتر خطی و شبیه به صفحه یا ترکیبی هیبریدی” است حرکت کنند تا ارتفاع ساختمان‌ها را کاهش داده، تراکم را بهبود بخشند و طرح‌های واحد متنوع ارائه دهند.

فلچر خاطرنشان کرد که هنوز زمان برای انجام این نوع تغییرات وجود دارد. “هنوز هیچ ساختمانی طراحی نشده است”، او گفت. “وقتی به طراحی دقیق می‌رسید، بسیاری از چیزها ممکن است تغییر کند.”

محاسبه مسکن مقرون‌به‌صرفه
در حال حاضر، برنامه شهری شامل 2700 واحد مسکونی با قیمت مناسب متوسط بر روی زمین‌های عمومی یا تقریباً 30 درصد است، که نسبت به برنامه سال 2017 افزایش 10 درصدی داشته است. (تعریف بازنگری شده شهر از مسکن مقرون‌به‌صرفه 30 درصد از درآمد ماهانه قبل از مالیات خانوار است.)

اما کارشناسان می‌گویند که تمایل شهر به تراکم به این معناست که حداکثر تعداد واحدهای مقرون‌به‌صرفه‌ای که می‌تواند فراهم کند را به حداکثر نمی‌رساند.

ریچاردسون معتقد است که هرگونه رشد مسکن مقرون‌به‌صرفه و اجتماعی باید به عنوان یک موفقیت محسوب شود، اما تنها با تنظیم خانه‌های بیشتر می‌توان رشد ایجاد کرد. او می‌گوید اگر یک سوم زمین‌های قابل توسعه به مسکن مقرون‌به‌صرفه اختصاص داده شود، تعداد واحدها نیز افزایش می‌یابد.

در غیر این صورت، خطر این است که تورنتو یک جامعه طبقه‌ای ایجاد کند، مشابه چیزی که در سیتی‌پلیس دیده می‌شود.

اسکورجی می‌گوید ویلییرز می‌تواند به شهر کمک کند تا به تعهد 40 هزار واحد مقرون‌به‌صرفه تا سال 2030 که اخیراً توسط شورا تصویب شده است، کمک کند، اما تراکم باید هم‌اکنون به حداکثر برسد. اگر تراکم عمومی دو برابر شود، این عدد به 5400 می‌رسد، که 18 درصد از تعهد را تشکیل می‌دهد.

اسکورجی در پایان گفت: “اگر در اینجا اشتباه کنیم، ناتوانی‌مان در رسیدن به اهداف مسکن مقرون‌به‌صرفه‌مان را به شدت به خطر می‌اندازیم”.

“این یک لحظه مهم است… اگر تراکم کم انتخاب کنیم، من از توانایی شهر در انجام این کار ناامید خواهم شد.”