بن‌بست در بازار املاک لوکس تورنتو

رشد تعداد آگهی‌های فروش در بسیاری از محله‌های تورنتو، باعث شده که تعداد بیشتری از مشاوران املاک از یک استراتژی غیرمعمول استفاده کنند: آنها از صاحبان خانه می‌خواهند که خانه‌های خود را برای فروش آگهی نکنند.

در اوایل ماه ژوئیه، برخی از فروشندگانی که موفق به بستن قرارداد نشده بودند، املاک خود را از بازار خارج کردند در حالی که خریداران مردد بودند.

جیمز وارن (James Warren)، مشاور املاک در شرکت Chestnut Park Real Estate Ltd.، می‌گوید که به صاحبان خانه‌ها توصیه می‌کند که در مناطقی که موجودی زیادی دارند، جز در موارد ضروری مانند انتقال شغلی، فروش ارث یا دلایل فوری دیگر، خانه‌های خود را آگهی نکنند.

وارن می‌گوید: “مگر اینکه مجبور باشم، تا پاییز صبر می‌کنم. در حال حاضر مخاطب گوش نمی‌دهد.”

آقای وارن بیشتر کار خود را در منطقه رزدیل (Rosedale) انجام می‌دهد، جایی که یک ملک لوکس در ماه نوامبر به قیمت ۲۱ میلیون دلار معامله شد.

وارن می‌گوید: “این شخص با اولین بازدید ملک را به قیمت کامل خرید.”

مشکل این است که سایر صاحبان خانه در این منطقه لوکس، قیمت‌های درخواست خود را در حدود ۲۰ میلیون دلار تنظیم کرده‌اند، با این امید که به نتیجه مشابهی برسند، اما موفق نشده‌اند.

وارن می‌گوید: “مردم قیمت خانه‌های خود را براساس فروش این واحد تعیین می‌کنند.”

با افزایش موجودی در رزدیل در هفته‌های اخیر، تعدادی از املاک در این سطح بدون فروش باقی مانده‌اند.

وارن می‌گوید: “شما نمی‌توانید هفت یا هشت خانه در رزدیل با قیمت بیش از ۲۰ میلیون دلار داشته باشید. خریداران کجا هستند؟”

ملک ۲۱ میلیون دلاری دارای عناصری بود که املاک مجاور نمی‌توانستند با آن مطابقت داشته باشند: فروش و بستن قرارداد به سرعت انجام شد زیرا افزایش نرخ مالیات انتقال زمین شهرداری تورنتو برای خانه‌های بالای ۳ میلیون دلار از اول ژانویه اجرایی شد.

یکی دیگر از جذابیت‌های این ملک این بود که حدود ۱۰ سال پیش ساخته شده بود، که در منطقه‌ای که خانه‌های آن تحت حفاظت قوانین حفظ میراث هستند، غیرمعمول است.

وارن می‌گوید که برخی از فروشندگان ترجیح می‌دهند در ابتدا قیمت درخواست بالایی تعیین کنند، اما این می‌تواند سریعاً نتیجه معکوس دهد.

وارن می‌گوید: “اگر قیمت شما مناسب نباشد، بدون فروش باقی می‌مانید. شما برای فروش خانه‌های دیگر که بهتر قیمت‌گذاری شده‌اند استفاده می‌شوید.”

آنیتا اسپرینگیت-رناود (Anita Springate-Renaud)، کارگزار املاک در شرکت Engel & Volkers در مرکز تورنتو، معتقد است که اعتماد خریداران به آرامی در حال افزایش است. او به خانه‌ای در محله خود، لارنس پارک (Lawrence Park) اشاره می‌کند که موجودی آن محدود است.

او می‌گوید: “این خانه فقط کمی بیش از یک هفته آگهی شده بود و به قیمت ۹ میلیون دلار فروخته شد.”

اما در بخش پایین‌تر بازار، خریدارانی که به وام مسکن نیاز دارند، منتظر کاهش بیشتر نرخ بهره هستند.

اسپرینگیت-رناود می‌گوید که برخی از فروشندگان آگهی‌های خود را برداشته و قصد دارند در ماه سپتامبر دوباره آگهی کنند.

او اخیراً آگهی یک آپارتمان در بلو جیز وی (Blue Jays Way) با قیمت ۸۲۹,۰۰۰ دلار را برداشته است.

او به مالک توصیه کرد: “اگر نیاز به فروش ندارید، صبر کنیم تا موجودی کاهش یابد.”

با وجود توصیه‌های بیشتر مشاوران املاک به صاحبان خانه برای صبر، اسپرینگیت-رناود می‌گوید که عکاسان و طراحانی که با آنها صحبت می‌کند، همچنان مشغول آماده‌سازی املاک بیشتری هستند.

او می‌گوید: “طراح من خوشحال بود که برخی از وسایلش را پس گرفت. این وسایل مدت زیادی در یک ملک بود و به فروش نرفت.”

خبر مثبت برای فروشندگان ناکام، این است که چشم‌انداز نیمه دوم سال کمی روشن‌تر است.

ریشی سوندی (Rishi Sondhi)، اقتصاددان بانک TD، پیش‌بینی می‌کند که فروش در تورنتو، ونکوور و دیگر شهرهای کانادا پس از بهار کند، به زودی شروع به رشد خواهد کرد.

اما سوندی در آخرین گزارش کشوری خود در مورد چشم‌انداز بازار مسکن هشدار می‌دهد که این بهبود نوپا احتمالاً میانه خواهد بود زیرا کاهش نرخ‌های بهره در هر دو سوی مرز ممکن است بیشتر از آنچه اقتصاددانان قبلاً انتظار داشتند طول بکشد.

بانک کانادا در ماه ژوئن نرخ بهره کلیدی خود را از ۵ درصد به ۴.۷۵ درصد کاهش داد، اما قیمت‌های مسکن همچنان برای بسیاری از خریداران که در حاشیه هستند، غیرقابل دسترسی است.

سوندی می‌گوید: “واقعاً نیاز به کاهش بیشتر نرخ‌های بهره دارید.”

TD پیش‌بینی می‌کند که کاهش بعدی نرخ بهره بانک کانادا در ماه سپتامبر پس از توقف در جلسه ۲۴ ژوئیه خواهد بود.

در همین حال، بانک مرکزی ایالات متحده اخیراً اعلام کرده که احتمالاً کاهش نرخ بهره تا اواخر ۲۰۲۴ به تعویق خواهد افتاد. این تاخیر بر بازده اوراق قرضه کانادا نیز تاثیر خواهد گذاشت، که به نوبه خود باعث کاهش محدودیت در نرخ‌های ثابت وام مسکن در کانادا خواهد شد.

سوندی می‌گوید که قوی‌ترین رشد فروش در کشور باید در انتاریو و بریتیش کلمبیا باشد، زیرا خریداران در این استان‌ها تقاضای زیادی دارند که باید برآورده شود.

در مورد قیمت‌ها، سوندی خاطرنشان می‌کند که متوسط قیمت ملی در بهار کمی افزایش یافته است زیرا خانه‌های گران‌تر سهم بیشتری از فروش را به خود اختصاص داده‌اند.

این روند به‌ویژه در منطقه بزرگ تورنتو قابل توجه است، جایی که افزایش موجودی در بازار آپارتمان فشار نزولی بر قیمت‌های پایین‌تر وارد کرده است. در همین حال، تعداد نسبتاً کمتر لیست‌ها در بخش خانه‌های جداگانه باعث شده که قیمت‌ها در این بخش ثابت بماند.

سوندی پیش‌بینی می‌کند که متوسط قیمت در انتاریو در سال ۲۰۲۴ به دلیل عرضه نسبتاً بیشتر نسبت به تقاضای کاهش یافته، ۰.۲ درصد کاهش یابد.

در سراسر کانادا، تعداد لیست‌های جدید به طور تقریبی با میانگین بلندمدت هم‌خوانی دارد، اما در انتاریو این رقم حدود ۵ درصد بالاتر از میانگین بلندمدت است.

در ماه می، نسبت فروش به لیست‌های جدید در GTA حدود ۴۰ درصد بود، که بازار را در وضعیت تعادل قرار می‌دهد.

سوندی می‌گوید که او از مشاوران املاک به طور غیررسمی می‌شنود که املاک برای مدت طولانی‌تری در بازار می‌مانند.

به گفته سوندی، با توجه به اینکه مشاوران بیشتری به فروشندگان هشدار می‌دهند که اگر لازم نیست، خانه خود را آگهی نکنند، تاخیر در آگهی ممکن است منطقی باشد.

سوندی می‌گوید: “شما لزوماً نمی‌خواهید در چنین محیطی خانه خود را آگهی کنید.”

نگاه به آینده تا سال ۲۰۲۵، سوندی پیش‌بینی‌های خود را برای رشد فروش و قیمت‌ها افزایش داده است زیرا خریداران بیشتری از حاشیه وارد بازار می‌شوند و کاهش نرخ‌های بهره بیشتر مشهود می‌شود.

سوندی پیش‌بینی می‌کند که متوسط قیمت در انتاریو در سال آینده چهار درصد افزایش یابد.

وی می‌گوید که اگر بازده اوراق قرضه به‌طور چشمگیری کاهش یابد، ممکن است یک شگفتی مثبت باشد، در حالی که خطر کاهش در پیش‌بینی‌های او شامل سیاست‌های دولت فدرال است که می‌تواند رشد جمعیت را در سه‌ماهه‌های آینده مهار کند.

او همچنین به دقت بازار آپارتمان در GTA و سایر مناطق را زیر نظر دارد تا ببیند آیا لیست‌ها به طور قابل توجهی افزایش می‌یابد یا نه، که می‌تواند به نوبه خود متوسط قیمت را پایین بکشد.

وارن اضافه می‌کند که خریداران در سطوح مختلف بازار ممکن است تحت تأثیر نیروهای اقتصادی مختلف قرار گیرند، اما دینامیک در یک بخش به بخش دیگر سرایت می‌کند.

خریداران در رده‌های بالاتر معمولاً یک پورتفولیوی از دارایی‌ها دارند و می‌توانند بدون وام خانه بخرند، اما معمولاً از یک ملک موجود به سمت بالا حرکت می‌کنند.

وارن می‌گوید که ترافیک بازار از حدود ۵ میلیون دلار شروع می‌شود زیرا خریدارانی که خانه‌ای کمتر از این قیمت می‌خرند تمایل به نیاز به وام دارند و بسیاری منتظر کاهش نرخ بهره هستند.

وارن توضیح می‌دهد که به دنبال آن، موجودی در بازار رزدیل و مناطق اطراف به سرعت خالی نمی‌شود زیرا سطح فعالیت در پایین‌تر بازار بهبود نیافته است.

وارن می‌گوید: اگر بازار میانه خوب باشد، شما بازار بالاتر را خواهید داشت.

قیمت برای جذب خریداران در بازار امروز بسیار مهم است. پس از آن، یک بازسازی خوب در اولویت قرار دارد و موقعیت مکانی به رتبه سوم سقوط کرده است.

فهمیدن دلیل فروش یک خانه در حالی که خانه دیگر به فروش نمی‌رسد، کلید تعیین قیمت مناسب است.

او به فروش اخیر یکی از املاک رزدیل اشاره می‌کند که سه پیشنهاد دریافت کرد و در محدوده ۱۵ میلیون دلار پس از آگهی با قیمت ۱۱ میلیون دلار فروخته شد. او می‌گوید که این رقابت به دلیل بازسازی اخیر خانه رخ داده است.

یکی از زوج‌هایی که برای این ملک پیشنهاد داده بودند، سپس قیمت کامل ۱۸.۵ میلیون دلار را برای خانه‌ای در نزدیکی پرداخت کردند، زیرا نمی‌خواستند خانه دیگری را از دست بدهند.

بسیاری از افرادی که در حال فروش املاک لوکس در فرست هیل (Forest Hill) و رزدیل (Rosedale) هستند، کسانی هستند که به دنبال خرید خانه کوچک‌تر یا آپارتمان هستند. آن‌ها از معاملات با قیمت کامل مطلع می‌شوند و از کاهش قیمت درخواست خود امتناع می‌کنند.

“آن‌ها نیازی به فروش ندارند. آن‌ها توانایی مالی برای ماندن در خانه را دارند.”

اما او می‌گوید که صاحب‌خانه‌هایی که در ابتدا قیمت درخواست خیلی بالایی تعیین می‌کنند، به خود ضرر می‌زنند زیرا خانه به زودی کهنه به نظر می‌رسد و خریداران قدرت بیشتری پیدا می‌کنند.

“سپس اگر قصد کاهش قیمت دارید، نفس خود را حبس کنید. حالا شما قیمت را ۱۵ درصد کاهش داده‌اید و باید ۵ تا ۱۰ درصد زیر آن بفروشید.”

بسیاری از خانه‌هایی که در مناطق انحصاری‌تر تورنتو باقی مانده‌اند، متعلق به کسانی هستند که پس از ترک فرزندان آخرین بار خانه را بازسازی کرده‌اند و سبک زندگی خانوادگی تغییر کرده است.

برخی از خریداران بالقوه مایل به انجام بازسازی هستند، اما باید هزینه و مدت زمان پروژه را در نظر بگیرند و نگران این باشند که خانه فعلی‌شان در محدوده قیمت پایین‌تر ممکن است به فروش نرود.

به علاوه، قیمت‌های بالاتر، نرخ‌های بهره بالاتر و مالیات انتقال زمین بالاتر همگی به بازاری اضافه شده‌اند که در بالای ۵ میلیون دلار تلاش می‌کند.

او می‌گوید که بازسازی ممکن است دو و نیم سال طول بکشد و بسیاری از خانواده‌ها برای جلوگیری از تغییر مدارس بچه‌هایشان، یک ملک اجاره‌ای با هزینه ماهیانه بین ۸۰۰۰ تا ۲۰۰۰۰ دلار پیدا می‌کنند.

به علاوه، بازسازی باعث افزایش هزینه‌ها و ناآرامی می‌شود.

“مسئله دیگری که باید در نظر گرفت، این است که ازدواج و تحمل من چقدر قوی است؟ هر روز ساعت ۷:۳۰ صبح کسی باید آنجا برود تا ببیند آیا کارگران آمده‌اند یا نه و بگوید: ‘من آن کاشی را سفارش ندادم.'”