بازار کاندوهای تورنتو در وضعیت رکود قرار دارد زیرا سرمایهگذاران دیگر قادر به حمایت از آن نیستند
به گزارش بانک CIBC و مطالعه Urbanation، موجودی بازار کاندوها به دلیل ناتوانی سرمایهگذاران در پوشش هزینههای وام مسکن با اجارهبها، به شدت افزایش یافته است.
بازار کاندوهای تورنتو در حال «تضعیف» به سطحهایی است که از زمان رکود دهه ۱۹۹۰ دیده نشده است و این امر پیامدهایی برای عرضه مسکن و اجاره در سالهای آینده خواهد داشت.
در حالی که بازار خانههای کمارتفاع خوب عمل میکند، بازار کاندوها در «وضعیت رکود» قرار دارد. گزارشی از Urbanation و CIBC در روز پنجشنبه این موضوع را بیان کرد.
با افزایش نرخ بهره، بسیاری از سرمایهگذاران نتوانستهاند هزینههای وام مسکن خود را با اجاره پوشش دهند، که منجر به افزایش موجودی در بازار شده است. در همین حال، سرمایهگذاران در بازار پیشفروش که ۷۰ درصد از خریداران را تشکیل میدهند، قادر به خرید واحدها نیستند و سازندگان نمیتوانند به دلیل هزینههای زیاد، قیمتها را کاهش دهند.
در نتیجه، فروش کاندوهای جدید – که محرک اصلی ساختوساز خانههای جدید در بزرگترین بازار کانادا است – به پایینترین سطح خود از اواخر دهه ۱۹۹۰ رسیده است.
شاون هیلدبرند (Shaun Hildebrand)، رئیس Urbanation و یکی از نویسندگان گزارش، گفت:«سرمایهگذاران مانند خون برای حیات کاندوها هستند و هنگامی که سرمایهگذاران عقبنشینی میکنند، عرضه به شدت کاهش مییابد و عواقب شدیدی برای واحدهای اجارهای دارد.»
«بیشتر عرضه مسکنهای اجارهای که منطقه GTA ارائه میشود از طرف سرمایهگذاران کاندو است، زیرا آپارتمانهای اجارهای با هدف خاص دیگری وجود ندارد. سرمایهگذاران کاندو در موقعیت مالی نامطلوبتری هستند و علاقه خود را برای خرید واحدهای بیشتر کاهش میدهند و فروش کاندوهای جدید به پایینترین سطح خود در ۲۷ سال گذشته رسیده است.»
محاسبات برای سرمایهگذاران نمیخواند
قیمتهای کاندوهای جدید تنها ۵ درصد از اوج خود در سهماهه سوم سال ۲۰۲۲ کاهش یافتهاند، در حالی که قیمتهای کاندوهای دستدوم ۱۲ درصد اصلاح شده و در معرض کاهش بیشتر قرار دارند.
با وجود افزایش ۳۰ درصدی اجارهها از زمان همهگیری، این مقدار هنوز برای حفظ جریان نقدی مثبت یا خنثی برای سرمایهگذاران کافی نیست، به این معنی که آنها هر ماه پول از دست میدهند.
اکثریت – ۷۷ درصد – از کاندوهای تازه تکمیل شده GTA با وام مسکن در سال ۲۰۲۳ جریان نقدی منفی داشتند، که این میزان از ۵۲ درصد در سال ۲۰۲۲ افزایش یافته است. و این وضعیت در نیمه اول سال ۲۰۲۴ بدتر شده است، به طوری که ۸۱ درصد از سرمایهگذاران با اهرم مالی در موقعیت جریان نقدی منفی قرار دارند.
هیلدبرند (Hildebrand) میگوید: از سال ۲۰۲۰، هزینههای مالکیت تقریباً ۶۰ درصد افزایش یافته است، که بیش از دو برابر افزایش اجارهها در همان دوره است. «سرمایهگذاران نیاز به اجارههای بسیار بالاتر دارند تا جریان نقدی مثبت یا خنثی داشته باشند.»
هزینه های مالکیت سه برابر سریعتر از اجاره افزایش می یابد
میانگین هزینه های مالکیت ماهانه GTA در مقابل اجاره آپارتمان های تازه تکمیل شده.
«برخی از سرمایهگذاران با جریان نقدی منفی موافق هستند اگر واحد در حال افزایش ارزش باشد. اما برای کسانی که ارزش آنها افزایش نمییابد، میخواهند از بازار خارج شوند، به همین دلیل ما شاهد افزایش چشمگیر در لیستهای فروش بازار دستدوم به رکورد بالای فهرستهای فعال بودهایم.»
واحد بزرگتر، جریان نقدی بدتر
دلیل اینکه واحدهای استودیو و یکخوابه بیشتر از واحدهای دو و سهخوابه ساخته میشوند، فقط مربوط به جریان نقدینگی است: هرچه واحد بزرگتر باشد، موقعیت جریان نقدی منفی بزرگتر میشود.
واحدهای استودیو به طور متوسط برای کاندوهای تکمیل شده در سال ۲۰۲۳ جریان نقدی خنثی داشتند، در حالی که جریان نقدی منفی برای واحدهای یکخوابه به طور متوسط ۵۲۳ دلار، برای واحدهای دوخوابه ۷۳۴ دلار و برای واحدهای سهخوابه ۸۶۶ دلار بود. تنها ۳ درصد از کاندوهای تکمیل شده در سال گذشته برای اجاره واحدهای سهخوابه بودند.
«این اطلاعاتی در مورد دلیل ترجیح سرمایهگذاران به واحدهای کوچکتر ارائه میدهد.» گزارش ادامه میدهد «و کمبود گزینههای اجارهای در بازار برای واحدهای بزرگتر.»
پیشفروش کم، تولید مسکن را آسیب میزند
درصد پیشفروش کاندوهای پیشساخت در بیش از ۲۰ سال به پایینترین حد خود یعنی کمتر از ۵۰ درصد رسیده است. بدون حداقل ۷۰ درصد پیشفروش، یک پروژه کاندو نمیتواند ساختوساز را آغاز کند، بنابراین کاهش فروش به شدت عرضه را کند میکند.
گزارش اضافه کرد که «کاهش شدید» در تکمیلها و «رکود موجودی مسکن در سالهای آینده» باعث بدتر شدن مشکلات مسکن میشود. هیلدبرند معتقد است «شروع ساختوساز کمتر از ۱۰ هزار واحد در حال روند است و ما به حدود ۳۰ هزار تا ۴۰ هزار واحد در سال نیاز داریم تا رشد جمعیت را برآورده کنیم.»
«ما شاهد کاهش شدید در تکمیلها هستیم و کاندوها مقرون به صرفهترین نوع مسکن برای کسانی هستند که وارد بازار میشوند. این نیز منجر به کاهش املاک اجارهای در سالهای آینده خواهد شد.»
نگاه به آینده
برای اطمینان از اینکه سرمایهگذاران منبع اصلی عرضه مسکن نیستند، مهم است که آپارتمانهای اجارهای با هدف خاص به تعداد بیشتری وارد بازار شوند.
در این بین، بانک کانادا چرخه کاهش نرخ بهره را آغاز کرده است، به این معنی که هزینههای وام مسکن کاهش مییابد و برای توسعهدهندگان تسکین میآورد.
گزارش می افزاید «ما انتظار داریم که بانک، نرخ بهره را تا پایان سال ۲۰۲۵ به حدود ۲.۷۵ درصد برساند، که این کار همراه با کاهش هزینههای ساختوساز به توسعهدهندگان کاندو کمک میکند تا در نهایت قیمتها را به بازار نزدیکتر کنند.» نرخ بهره فعلی ۴.۵ درصد است.
هیلدبرند می گوید: بازار املاک و مستغلات چرخههای خود را طی میکند، و بازار کاندو ۱۵ تا ۲۰ سال رشد قابل توجهی را تجربه کرده است و اکنون در حال تصحیح است. بازگشت سرمایهگذاران به بازار زمان میبرد.
«این تصحیح مدتها به تأخیر افتاده بود، اما بازار با آن مقابله میکند و دوباره تنظیم میشود.»
