دفتر نظارت بر موسسات مالی (OSFI) اعلام کرد، مالکان خانه که در زمان تمدید وام مسکن خود بانک را تغییر می‌دهند، دیگر ملزم به رعایت قوانین stress-test نخواهند بود.

نهاد نظارتی بانک‌های کانادا تصمیم گرفته است قوانین وام مسکن را برای صاحبان خانه‌ای که در زمان تمدید وام خود بانک را تغییر می‌دهند، تسهیل کند.

دفتر نظارت بر موسسات مالی کانادا (Office of the Superintendent of Financial Institutions – OSFI) اعلام کرد که دیگر نیازی نیست بانک‌ها برای متقاضیانی که در زمان تمدید وام بانک خود را تغییر می‌دهند، آزمون فشار (stress-test) وام مسکن را اعمال کنند.

این تغییر، جابه‌جایی وام مسکن‌های بیمه‌نشده به بانک‌های دیگر را در زمان تمدید آسان‌تر می‌کند و انتظار می‌رود بانک‌ها را تشویق کند تا نرخ‌های وام مسکن ارزان‌تری ارائه دهند تا مشتریان خود را حفظ و مشتریان جدید جذب کنند. طبق اعلام OSFI، این تغییر از تاریخ 21 نوامبر اجرایی خواهد شد و همزمان با تسهیل سیاست‌های دیگر وام مسکن توسط دولت فدرال اجرا می‌شود.

این اقدام یک پیروزی بزرگ برای صنعت وام مسکن است که در مقابل نرخ‌های بهره بالاتر، به دنبال این تسهیل بوده است. همراه با کاهش نرخ بهره توسط بانک کانادا، این تغییرات می‌تواند بازار املاک کندشده را فعال کند.

وقتی متقاضیان وام مسکن خود را دریافت می‌کنند، باید از stress-test وام مسکن عبور کنند و ثابت کنند که درآمد کافی برای پرداخت وام مسکن با نرخی دو درصد بالاتر از نرخ واقعی وام خود دارند.

وقتی دوره وام مسکن به پایان می‌رسد و آنها باید وام خود را تمدید کنند، اگر بخواهند بانک خود را تغییر دهند، باید دوباره stress-test را بگذرانند زیرا برای بانک جدید، متقاضی جدید محسوب می‌شوند. این قانون حتی در صورتی که تمدید وام به‌صورت مستقیم باشد، یعنی بدون افزایش مبلغ وام یا تغییر دوره بازپرداخت، نیز صادق است.

اما با توجه به این‌که نرخ‌های وام مسکن طی دو سال گذشته بیش از دو برابر شده و به بالای 6 درصد رسیده است، متقاضیان باید ثابت کنند که می‌توانند پرداخت‌های خود را با نرخی حداقل 8 درصد انجام دهند. این امر باعث شده بود که برای متقاضیانی که وام بیمه‌نشده داشتند، عبور از stress-test در صورت تغییر بانک سخت‌تر شود.

پیتر راتلج (Peter Routledge)، مدیر OSFI در مصاحبه‌ای گفت: “در تغییرات مستقیم هیچ نوع ارزیابی بی‌ملاحظه‌ای وجود ندارد.”

در حال حاضر، مالکان خانه با وام مسکن بیمه‌شده از stress-test وام در تغییرات مستقیم معاف هستند زیرا بیمه‌گذار بانک را در صورت عدم پرداخت وام توسط مالک محافظت می‌کند. (متقاضی باید برای بیمه وام مسکن هزینه پرداخت کند اگر کمتر از 20 درصد قیمت خرید خانه را به‌عنوان پیش‌پرداخت پرداخت کرده باشد.) اما تا به امروز، متقاضیان با وام‌های بیمه‌نشده همچنان در صورت تغییر بانک باید دوباره صلاحیت خود را ثابت می‌کردند.

تفاوت قوانین بین وام‌گیرندگان بیمه‌شده و بیمه‌نشده یکی از دلایلی است که OSFI تصمیم به این تغییر گرفت. آقای راتلج گفت: “اگر من یک کانادایی با وام مسکن بیمه‌نشده بودم، احساس می‌کردم که این تفاوت ناعادلانه است.”

“بخشی از وظیفه ما این است که بانک‌ها و وام‌دهندگان را قادر سازیم تا ریسک‌های معقولی را بپذیرند. و بخشی از این پذیرش ریسک معقول ممکن است شامل برخورد با وام‌گیرندگان بیمه‌نشده در تمدید وام به‌صورت مستقیم، مشابه با وام‌گیرندگان بیمه‌شده باشد.”

تصمیم OSFI برای حذف آزمون فشار در تغییرات مستقیم همزمان با تسهیل سیاست‌های دیگر وام مسکن توسط دولت فدرال رخ می‌دهد. به زودی خریداران می‌توانند پیش‌پرداخت کمتری برای خانه‌هایی با ارزش بیش از یک میلیون دلار پرداخت کنند و خریداران خانه اولی می‌توانند دوره بازپرداخت وام بیمه‌شده خود را از 25 سال به 30 سال افزایش دهند.

آقای راتلج گفت که فکر نمی‌کند این تغییر اخیر OSFI تأثیری بر ریسک اعتباری بازار وام مسکن یا بازار مسکن داشته باشد. وی گفت که این نهاد داده‌هایی دارد که نشان می‌دهد مالکان خانه به طور غالب با بانک خود در زمان تمدید وام باقی می‌مانند، حتی پیش از اجرایی شدن آزمون فشار وام مسکن در سال 2018 برای وام‌های بیمه‌نشده.

وی گفت: “من این تغییر را به عنوان یک اثر قابل تشخیص نمی‌بینم.”

صنعت وام مسکن برای این تغییر تلاش کرده است و اعلام کرده که این یک پیروزی بزرگ برای کانادایی‌ها خواهد بود.

لورن وان دن برگ (Lauren van den Berg)، مدیر اجرایی و رئیس سازمان حرفه‌ای‌های وام مسکن کانادا، که نماینده 15,000 متخصص وام مسکن از جمله کارگزاران، نمایندگان، وام‌دهندگان و بیمه‌گران در سراسر کشور است، گفت: “اگر این تغییر اعمال شود، اطمینان می‌دهد که مالکان خانه می‌توانند بهترین نرخ را که با نیازهای مالی آنها تطابق دارد، بدون موانع غیرضروری به‌دست آورند و انتخاب و انعطاف بیشتری خواهند داشت.”

وی در بیانیه‌ای ایمیلی افزود: “این تغییر همچنین رقابت سالمی میان وام‌دهندگان ایجاد می‌کند که منجر به گزینه‌های بهتری برای متقاضیان می‌شود.”

کیشا جانسون (Keisha Johnson)، یک کارگزار وام مسکن در منطقه تورنتو از شرکت RTS Mortgage Financial، نیز موافقت کرد و گفت که این تغییر باعث می‌شود متقاضیان بتوانند بدون نگرانی از عدم صلاحیت، برای نرخ‌های بهتر و شرایط مطلوب‌تر خرید کنند که به آنها قدرت مذاکره بیشتری می‌دهد.

آزمون فشار دو آستانه دارد: یک نرخ حداقل صلاحیت، که توسط نهاد نظارتی تعیین شده است، و یک نرخ بهره که دو درصد بالاتر از قرارداد وام متقاضی است. وام‌دهنده باید از نرخ بهره بالاتر برای ارزیابی فشار استفاده کند.