کاهش درخواست‌های ساخت‌وساز آینده تأمین مسکن منطقه تورنتو بزرگ را تهدید می‌کند

طبق گزارش جدیدی که توسط گروهی نماینده صنعت ساخت و ساز این منطقه تهیه شده است، ساخت خانه‌های جدید با رشد جمعیت در منطقه تورنتو بزرگ (GTA) هماهنگ نیست و توانایی خرید مسکن همچنان رو به وخامت است. داده‌ها نشان می‌دهند که این مشکل حتی می‌تواند بدتر شود.

مطالعه معیارسنجی شهری 2024 که روز چهارشنبه منتشر شد، نشان داد که کاهش درخواست‌های توسعه برای پروژه‌های جدید، تأمین مسکن آینده این منطقه را تهدید می‌کند.

طبق این مطالعه که توسط شرکت تحقیقاتی بازار Altus Group برای انجمن صنعت ساخت‌وساز و توسعه زمین (BILD) انجام شد، تعداد درخواست‌ها در 14 شهرداری که داده‌های خود را ارائه کرده‌اند، از 2482 در سال 2021 به 1225 در سال 2023 کاهش یافته است.

نورز لالانی (Noorez Lalani)، رئیس شرکت توسعه‌دهنده ساختمان‌های بلند MOD Developments، گفت: «این مثل این است که طوفان را در راه می‌بینید.»

لالانی افزود: «ما مدت‌ها است که درباره بحران مسکن صحبت می‌کنیم، اما اوضاع قرار است به مراتب بدتر شود.»

مسکن مقرون‌به‌صرفه در تورنتو کمیاب است:

BILD نماینده بیش از 1000 شرکت در GTA است که در حوزه‌های ساخت مسکن، توسعه زمین و بازسازی فعالیت می‌کنند. این سومین مطالعه از این نوع از سال 2020 است که به بررسی نتایج سیاست‌گذاری برنامه‌ریزی در 16 شهرداری در مناطق تورنتو بزرگ و بَری (Barrie) می‌پردازد.

با وجود اینکه بسیاری از شهرداری‌ها پروژه‌های مسکونی را سریع‌تر نسبت به مطالعه 2022 تأیید می‌کنند، گزارش می‌گوید زمان‌بندی کلی 20.3 ماهه همچنان «بیش از حد طولانی» است و ده‌ها هزار دلار به هزینه ساخت خانه‌های جدید اضافه می‌کند.

هزینه‌هایی که دولت‌ها، به ویژه شهرداری‌ها، به توسعه‌دهندگان تحمیل می‌کنند نیز باعث افزایش هزینه‌های مسکن می‌شود. جاستین شروود (Justin Sherwood)، معاون ارشد ارتباطات و روابط ذی‌نفعان BILD، می‌گوید: «هزینه‌ها، مالیات‌ها و عوارض حدود 25 درصد از هزینه کل ساخت یک خانه را تشکیل می‌دهند.»

شروود افزود: «در کوتاه‌مدت، مگر اینکه اقدامات فوری دولتی برای کاهش هزینه‌هایی که به قیمت خانه اضافه می‌شود و تسریع در تأییدیه‌ها صورت گیرد، ما با تشدید یا وخامت بحران مسکن در GTA مواجه خواهیم شد.»

یافته‌ها به چالش تحقق هدف دولت انتاریو برای ساخت 1.5 میلیون خانه جدید بین سال‌های 2021 تا 2031، در زمانی که هزینه‌های ساخت بالا، نرخ بهره زیاد و کمبود نیروی کار در صنعت ساخت‌وساز وجود دارد، اشاره می‌کنند.

افزایش زمان تأییدیه‌ها هزینه مسکن را بیشتر می‌کند: 
این مطالعه نشان داد که زمان متوسطی که برای تأیید پروژه‌های مسکونی در شهرداری‌ها لازم است، در مقایسه با مطالعه 2022، به طور میانگین 2.4 ماه کاهش یافته است.

در این میان، وان (Vaughan) با کاهش 8.8 ماهی بیشترین کاهش را داشت، در حالی که میلتون (Milton) با افزایش 13.1 ماهی بیشترین افزایش زمان تأیید را تجربه کرد. زمان تأییدیه تورنتو نیز از میانگین 32 ماه به 25 ماه کاهش یافت.

طبق این مطالعه، هر ماه که پروژه در فرآیند تأیید معطل می‌شود، هزینه هر واحد مسکونی بین 2673 تا 5576 دلار در ماه افزایش می‌یابد. بین 43,000 تا 90,000 دلار می‌تواند به هزینه یک خانه جدید با توجه به میانگین زمان تأییدیه‌ها اضافه شود.

طبق این گزارش، هزینه‌های شهرداری‌ها به‌طور متوسط 42,000 دلار به ازای هر واحد در ساختمان‌های مسکونی کوتاه و 32,000 دلار به ازای هر واحد در ساختمان‌های بلند افزایش یافته است. قیمت متوسط یک واحد کاندو به‌خاطر این هزینه‌ها که شامل توسعه، اختصاص زمین‌های پارک و هزینه‌های مزایای جامعه است، 122,387 دلار افزایش یافته است، در حالی که خانه‌های تک‌خانواده 164,920 دلار افزایش قیمت داشته‌اند.

شروود گفت: «اگر بتوانیم دولت را متقاعد کنیم تا با شهرداری‌ها برای رسیدگی به زمان‌بندی تأییدیه‌ها و کاهش هزینه‌های اضافی همکاری کند، این یک قدم در جهت درست خواهد بود.»

در بیانیه‌ای، یک سخنگوی وزیر مسکن، پال کالاندرا (Paul Calandra)، گفت استان در حال «کاهش بروکراسی‌های اداری، ساده‌سازی فرآیند تأییدیه‌ها و تسریع در ساخت خانه‌های جدید» است.

بیانکا مِتا (Bianca Meta) گفت: «ما بخش استانی مالیات فروش (HST) را از پروژه‌های اجاره‌ای اختصاصی حذف کردیم، که منجر به بیشترین تعداد شروع ساخت‌وساز واحدهای اجاره‌ای اختصاصی در انتاریو شده است. ما همچنین معافیت از هزینه‌های توسعه را برای مسکن‌های غیرانتفاعی و مقرون‌به‌صرفه معرفی کرده‌ایم و تخفیف‌هایی تا 25 درصد برای واحدهای اجاره‌ای خانوادگی در نظر گرفته‌ایم.»

متا گفت که استان همچنین 3 میلیارد دلار در زیرساخت‌های «تسهیل‌کننده مسکن» سرمایه‌گذاری می‌کند.

«خستگی» در صنعت، به گفته یک توسعه‌دهنده
لالانی از MOD Developments گفت که در صنعت نوعی حس «خستگی» وجود دارد و کاهش مالیات‌ها و هزینه‌های توسعه می‌تواند هم برای توسعه‌دهندگان و هم برای خریداران خانه‌ها تسکین به همراه داشته باشد.

مطالعه نشان داد که یک خانواده متوسط باید 60 درصد از درآمد ماهانه خود را برای پرداخت وام مسکن صرف کند تا بتواند خانه‌ای در مناطق گران‌قیمت‌تر GTA از جمله تورنتو، میسیساگا، وان و اوکویل بخرد.

جرد منکس (Jared Menkes)، معاون اجرایی بخش مسکونی بلندمرتبه در شرکت Menkes Developments، گفت که شرکت او هم‌اکنون شاهد کاهش سرعت توسعه پروژه‌ها است.

او گفت که در حال حاضر 88,000 واحد مسکونی بلندمرتبه در GTA در حال ساخت است، اما این تعداد تا سال 2027 به حدود 5000 واحد کاهش خواهد یافت.

او افزود: «بدون هیچ دخالتی در حال حاضر، فکر می‌کنم شاهد افزایش دو رقمی نرخ اجاره در GTA و یک بحران عدم توانایی خرید مسکن خواهیم بود.»

به گفته کارن چَپل (Karen Chapple)، مدیر دانشکده شهرها در دانشگاه تورنتو، این گزارش نشانه‌های مثبتی از اینکه کارکنان برنامه‌ریزی شهرداری‌ها علیرغم کمبود نیروی انسانی و لایه‌های بروکراسی، کارآمدتر شده‌اند، نشان می‌دهد.

او می‌گوید که همچنین مشکلی وجود دارد که پروژه‌ها تأیید می‌شوند اما توسعه‌دهندگان به دلیل کمبود منابع مالی یا کاهش تقاضا آن‌ها را نمی‌سازند.

چَپل گفت: «مردم تورنتو اغلب اشاره می‌کنند که مشکل واقعاً در نحوه کندی کارکنان شهری نیست، بلکه مشکل کلی اقتصاد است و اینکه ما نمی‌توانیم از خط لوله موجود عبور کنیم، که نیاز داریم قبل از رفتن به درخواست‌های بعدی به آن رسیدگی کنیم.»