فیتزروویا (Fitzrovia) توسعه‌دهنده املاک در تورنتو صندوقی یک میلیارد دلاری برای افزایش املاک اجاره‌ای در شهر راه‌اندازی کرد

در مرز یکی از گران‌ترین محله‌های کشور، شرکت Fitzrovia Real Estate Inc. پروژه برج آپارتمانی ۴۹ طبقه‌ای را معرفی کرد که هدف آن نمایش نقش املاک اجاره‌ای در حل مشکل کمبود مسکن در شهرهای بزرگ کانادا است.

فیتزروویا، که تمرکز خود را بر بازار اجاره‌ای اعلام کرده، اخیراً اولین سرمایه‌گذاری خود را با استفاده از یک صندوق جدید ۱.۱ میلیارد دلاری انجام داد. این صندوق، با حمایت صندوق‌های بازنشستگی، حقوق بازتوسعه یک ساختمان اداری ۲۴ طبقه در خیابان St. Clair Avenue West در تورنتو، مجاور محله لوکس “فارست هیل” (Forest Hill)، را خریداری کرد.

آدریان روکا (Adrian Rocca)، بنیان‌گذار و مدیرعامل Fitzrovia، هفته گذشته در مصاحبه‌ای گفت: «ما قصد داریم خانه‌هایی برای خانواده‌های جوان و افراد بازنشسته فراهم کنیم که در بازار اجاره‌ای به‌خوبی پوشش داده نشده‌اند.» بسیاری از ۶۰۰ واحد این برج جدید شامل آپارتمان‌های دو و سه خوابه خواهند بود. همچنین این شرکت برنامه دارد پروژه‌های مشابه بیشتری را با صندوق Fitzrovia DevCore Fund LP پیش ببرد.

فیتزروویا، که با حمایت برخی از بزرگ‌ترین صندوق‌های بازنشستگی کانادا فعالیت می‌کند، دارای یک سبد ۹ میلیارد دلاری شامل هشت ساختمان آپارتمانی و ۱۵ پروژه در مراحل مختلف توسعه است. این املاک شامل آپارتمان‌های لوکس، مسکن دانشجویی و آپارتمان‌های بازسازی‌شده در مرکز شهر تورنتو هستند.

ساختمان خیابان St. Clair متعلق به خانواده‌ای آلمانی است و در حال حاضر توسط وزارت محیط‌زیست انتاریو اجاره شده است. با اتمام این اجاره در سال آینده، این وزارتخانه قصد تمدید آن را ندارد.

فیتزروویا یک اجاره ۱۰۰ ساله برای این ملک مذاکره کرد. این نوع قرارداد که “اجاره برای ساخت مسکن” نامیده می‌شود، در اروپا رایج اما در کانادا نادر است. برای ساخت یک برج آپارتمانی بلندتر به جای ساختمان فعلی، شرکت نیاز به دریافت مجوز از قوانین شهرداری دارد؛ روندی که در خیابان‌های مجاور مثل Yonge Street قبلاً تایید شده است.

برای جذب خانواده‌های جوان و مالکان سابق خانه‌های لوکس منطقه، پروژه Fitzrovia شامل امکاناتی چون استخر روی بام، مرکز سلامت مجازی کلینیک Cleveland، پیش‌دبستانی Bloomsbury Academy، سالن بسکتبال داخلی و خدمات اختصاصی برای حیوانات خانگی خواهد بود.

این پروژه در زمانی آغاز شده که توسعه املاک اجاره‌ای و کاندومینیوم در تورنتو به دلیل افزایش نرخ بهره و هزینه‌های ساخت‌وساز متوقف شده است. داده‌های سازمان مسکن کانادا نشان می‌دهد در سه‌ماهه منتهی به ۳۰ سپتامبر، هیچ سازنده‌ای پروژه جدیدی در مرکز تورنتو آغاز نکرده است.

در ۹ ماه اول امسال، تعداد واحدهای اجاره‌ای که ساخت آنها آغاز شده ۹۲۲ واحد بوده که ۷۶ درصد کاهش نسبت به دوره مشابه سال گذشته داشته است. در بخش کاندومینیوم نیز، شروع پروژه‌ها ۵۳ درصد کاهش یافته و به ۷۲۰۰ واحد رسیده است.

شان هیلدبرند (Shaun Hildebrand)، رئیس موسسه تحقیقاتی Urbanation، در گزارش ماه گذشته خود اعلام کرد: «با توجه به روند اخیر در آغاز پروژه‌ها، تکمیل واحدهای کاندومینیوم و اجاره‌ای در سال‌های آینده به‌طور چشمگیری کاهش خواهد یافت.»

فیتزروویا یکی از چندین توسعه‌دهنده‌ای است که ساختمان‌های اداری تورنتو را برای ایجاد مسکن بازسازی می‌کنند. در واکنش به افزایش تقاضای مسکن و ادامه کاهش فضای کاری برای کارکنان اداری، شرکت H&R Real Estate Investment Trust اخیراً برنامه‌های خود را برای دو برج تغییر داده و فضای اداری را کاهش داده است تا واحدهای کاندومینیومی بیشتری احداث کند.

H&R تعداد ۳۴۹ واحد کاندومینیومی به برنامه‌های توسعه‌ای خود در ساختمان 145 Wellington St. W. در مرکز شهر تورنتو اضافه کرده و تعداد واحدهای این ساختمان را به ۸۶۱ رسانده است، در حالی که ۱۲ طبقه فضای اداری حذف شده است. این شرکت همچنین ۳۵۰ واحد به برنامه‌های توسعه‌ای ساختمان 55 Yonge St. افزوده است.

حمایت فیتزروویا توسط صندوق‌های بازنشستگی بزرگ، نشان‌دهنده تغییر رویکرد مدیران صندوق‌ها به سمت سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی است. طبق مطالعه‌ای از بانک CIBC، در دهه گذشته صندوق‌های بازنشستگی سرمایه‌گذاری‌های خود را در املاک مسکونی (مانند آپارتمان‌ها) و صنعتی (مانند انبارها) افزایش داده‌اند، در حالی که از سرمایه‌گذاری در مراکز خرید و ساختمان‌های اداری کاسته‌اند.

سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی از ۱۱ درصد دارایی‌های صندوق در سال ۲۰۱۳ به ۱۸ درصد در سال ۲۰۲۳ افزایش یافته است. در همین دوره، سرمایه‌گذاری در املاک صنعتی از ۷ درصد به ۲۵ درصد رشد کرده است، اما سهم ساختمان‌های اداری از ۳۷ درصد به ۲۳ درصد کاهش یافته است.

دولت فدرال کانادا توسعه مسکن اجاره‌ای را به‌عنوان یکی از اولویت‌های خود برای ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه اعلام کرده است. این دولت مالیات فروش فدرال را بر تمام پروژه‌های ساخت‌وساز اجاره‌ای که تا سال ۲۰۳۰ آغاز و تا سال ۲۰۳۵ تکمیل شوند، حذف کرده است.

فیتزروویا یکی از توسعه‌دهندگانی است که از شهرداری تورنتو، دولت انتاریو و دولت فدرال خواسته است هزینه‌های توسعه و سایر هزینه‌های دولتی را کاهش دهند.

هزینه‌های توسعه، که توسط شهرداری برای تامین هزینه‌های زیرساختی ساختمان‌های جدید از توسعه‌دهندگان دریافت می‌شود، افزایش یافته است. امسال، تورنتو این نرخ را برای آپارتمان‌های اجاره‌ای یک‌خوابه و استودیویی ۲۴ درصد افزایش داده است. این هزینه‌ها اکنون حدود ۹ درصد از کل هزینه‌های توسعه را شامل می‌شود، در حالی که این میزان در سال ۲۰۱۹، ۷ درصد بود.

طبق وب‌سایت شهر، از ژوئن، هزینه توسعه برای یک واحد استودیویی یا یک‌خوابه ۳۳,۴۹۷ دلار است که پیش‌تر ۲۶,۹۷۸ دلار بود. این مبلغ برای یک آپارتمان دوخوابه به ۴۸,۲۹۹ دلار افزایش یافته که پیش‌تر ۳۸,۸۹۹ دلار بود.

بر اساس برنامه دولت فدرال برای آپارتمان‌سازی، توسعه‌دهندگان می‌توانند وام‌هایی با نرخ بهره پایین دریافت کنند اگر حداقل ۲۰ درصد از واحدهای جدید آنها مطابق با تعریف “مقرون‌به‌صرفه” دولت باشند.

طبق تعریف سازمان مسکن کانادا (CMHC)، واحدهای مقرون‌به‌صرفه به واحدهایی گفته می‌شود که اجاره آنها کمتر از ۳۰ درصد از درآمد متوسط خانوارهای شهر باشد. در تورنتو، این رقم بر اساس داده‌های آمار کانادا ۹۹,۵۴۰ دلار است.