قانون جدید انتاریو برای فروش غیرقانونی منازل – آیا خریداران هم قربانی خواهند شد؟
در سال ۲۰۲۱، طالب باوجا (Talib Baweja) مبلغ ۱۵۰,۰۰۰ دلار به عنوان پیشپرداخت برای خرید خانهای که قرار بود در نزدیکی ساحل وساگا (Wasaga Beach) ساخته شود، پرداخت کرد. زمین در ابتدا خالی بود؛ اما به زودی تقسیمبندی صورت میگرفت که شامل یک خانه تفریحی با چهار اتاق خواب میشد، خانهای که باوجا میتوانست تابستانها را با خانواده سپری کند. او در واقع در حال خرید یک رویا بود؛ بدون اینکه بداند سازنده خانه مجوز فروش آن را ندارد.
سه سال بعد، پروژه تحت تصرف قرار گرفت و هیچ دستاوردی از بیش از ۱۴ میلیون دلاری پیشپرداختهایی که توسط سازنده جمعآوری شده بود، حاصل نشد. حتی با در نظر گرفتن حداکثر پوشش پیشپرداخت توسط ترایون (Tarion) — آژانس حمایت از خریداران منازل جدید — باوجا همچنان بیش از ۷۰,۰۰۰ دلار ضرر کرده بود. او اظهار کرد: «این موضوع از نظر عاطفی و ذهنی به ما ضربه زده و دیگر نسبت به داراییهایمان احساس امنیت نمیکنیم.»
در انتاریو، فروش منازل جدید بدون داشتن مجوز از سازمان نظارت بر ساخت و ساز منازل انتاریو (HCRA) و بدون دریافت تایید از ترایون برای ثبتنام خانه در برنامه گارانتی، غیرقانونی است. این الزامات بخشی از سیستم چک و بالانس است تا اطمینان حاصل شود خریداران منازل، پساندازهای خود را به سازندهای میدهند که میتوانند به او اعتماد کنند. اما موجی از سازندگان وجود داشته که ظاهراً یا با قوانین به سبک دلخواه عمل میکنند یا عمداً آنها را نقض میکنند؛ و این مشکل تنها خریدارانی مانند باوجا را درگیر نمیکند. افزایش فروشهای غیرقانونی تهدید کرده تا ترایون به نقطهای بحرانی برسد.
«افزایش تاریخی» پیشپرداختهای از دست رفته در فروشهای غیرقانونی
با رویارویی با «افزایش تاریخی» پیشپرداختهای از دست رفته در فروشهای غیرقانونی در سال ۲۰۲۳، آژانس هشدار داد که ممکن است در نرخ فعلی نتواند خسارات خریداران را پوشش دهد. در تلاشی برای رفع مشکل، ترایون تدبیر جنجالی جدیدی را معرفی کرد که طبق آن، خریداران منازل آزاد جدید موظفند پس از امضای قرارداد خرید، ظرف ۴۵ روز آژانس را مطلع کنند؛ کسانی که این کار را نکنند، در صورت بروز مشکل ممکن است پوشش پیشپرداختشان کاهش یابد.
ترایون اعلام میکند که در حال حاضر راهی برای نظارت مستقل آژانس حمایت از مصرفکنندگان جهت بررسی فروشهای غیرقانونی توسط سازندگان وجود ندارد – چرا که سازندگان سرکش نمیتوانند به خود گزارشدهی کنند. به عقیده منتقدان، مشکل فروشهای غیرقانونی نتیجهی عدم نظارت پیشگیرانه مسئولان بر صنعت است؛ آنها اغلب تنها پس از فروپاشی یک پروژه و ناپدید شدن پول مصرفکنندگان واکنش نشان میدهند.
سازمان نظارت میگوید مقابله با ساخت و فروش غیرقانونی از اولویتهای اصلی است و اجرای قوانین تأثیر بسزایی در پیشگیری و بازدارندگی از آسیبها و رفتارهای نادرست در آینده دارد. ترایون به عنوان پشتوانه گارانتی اظهار میکند که بهطور منظم اطلاعات خود را با سازمان نظارت به اشتراک میگذارد تا نظارت بر صنعت تقویت شود. این اقدام جدید به ترایون امکان میدهد فروشهای غیرقانونی را زودتر شناسایی کرده و از مصرفکنندگان بهتر محافظت کند.
به جای هدف قرار دادن سازندگان ناقض قوانین، منتقدان معتقدند ابتکار جدید ترایون میتواند مصرفکنندگانی را که در بازار پرنوسان مسکن دچار فشار شدهاند، مجازات کند. باربارا کپتین (Barbara Captijn)، فعال حوزه حمایت از مصرفکنندگان، گفت: «این وظیفه ما به عنوان مصرفکننده نیست که کار ناظر را انجام دهیم. مشکل ناشی از عدم پایبندی سازنده به قانون به من تعلق ندارد، اما ترایون اکنون آن را به مشکل من به عنوان خریدار تبدیل کرده است.»
«چه اتفاقی در حالی که شما خواب بودید؟»
سازمان نظارت اعلام کرد که از اکتبر ۲۰۲۳ تحقیقات خود را درباره سانرایز هومز (Sunrise Homes) — شرکتی که پروژهای را که باوجا خریداری کرده بود، اجرا میکرد — آغاز کرد، زمانی که از مشکلات مالی سازنده در یک گزارش خبری مطلع شد. نشانههایی از مشکل در این شرکت پیش از آن مشاهده شده بود؛ دو سال قبل، سانرایز هومز در پرداخت وامهای چندمیلیونی تقصیر کرد و یک پروژه خانه شهری در مارکهام (Markham) را تحت تصرف قرار داد. در سال ۲۰۲۱، مدیران سانرایز هومز، یعنی سجاد حسین (Sajjad Hussain) و مزاممیل کدووی (Muzammil Kodwavi)، توسط مدیر تصرف به انحراف نادرست بیش از ۱۰ میلیون دلار اختصاصیافته برای همان پروژه در مارکهام متهم شدند.
مایکل دویل (Michael Doyle)، وکیل نماینده سانرایز هومز، به استار (Star) گفت: «این شرکت در دوران همهگیری طوفانی از اختلالات را تجربه کرد و با چالشهای مالی خارج از کنترل مواجه شد. سانرایز هومز همواره متعهد به تحویل واحدها به خریداران است.» در انتاریو، از سازندگان خواسته میشود که هر ۱۲ ماه یک بار مجوز خود را از سازمان نظارت تجدید کنند؛ در این فرآیند، ناظر انتظار دارد وضعیت مالی سازنده از جمله تاریخچه ورشکستگی و وضعیت اجرای تعهدات نسبت به ترایون بررسی شود. از زمان تصرف پروژه در مارکهام در سال ۲۰۲۱، سازمان نظارت چندین مجوز در گروه سانرایز را تجدید و مجوزهای جدیدی برای دو شرکت مرتبط صادر کرده است.
در سال گذشته، سازمان نظارت اعلام کرد تیم تحقیقات خود را گسترش داده و از تمام ابزارهای نظارتی – از منجمدسازی داراییها تا طرح اتهامات – برای کاهش فعالیتهای غیرقانونی استفاده میکند. باوجا پرسید: «اما چرا اینقدر طول کشید؟ چه اتفاقی در حالی که شما خواب بودید رخ داد؟» باربارا کپتین افزود: «با نادیده گرفتن علائم هشداردهنده، سازمان نظارت اجازه داد مشکل رشد کند؛ تا زمانی که وارد عمل شدند، خسارات جبرانناپذیر شده و صاحبان خانه پیشپرداختهای خود را از دست دادند. وقتی شیر از روی میز ریخته شود، تلاش میکنند دوباره داخل بطری آن را بریزند.»
در پاییز ۲۰۲۴، ناظر مجوز دو شرکت در گروه سانرایز را برای تجدید رد کرد و همچنین سه مجوز دیگر مرتبط با این شرکت را لغو نمود؛ توسعهدهنده در حال تجدید نظر در این تصمیمات است. سازمان نظارت توسعهدهنده را متهم کرد که بهطور آگاهانه منازل را بدون تایید ترایون به فروش و ساخت رسانده، نتوانسته قابلیت مالی خود را اثبات کند و از بازرسیهای لازم تبعیت نکرده است. براساس فهرستهای موجود در وبسایتهای رسمی و سایتهای املاک، گروه سانرایز در شش سال گذشته بیش از ۶۰۰ خانه پیشساخت در بیش از هفت پروژه در سراسر انتاریو بازاریابی کرده است. سازمان نظارت ادعا میکند که دستکم سه پروژه در سالهای ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ بهطور غیرقانونی فروخته شدهاند.
در یکی از پروژههای سانرایز به نام Soba Towns در باری (Barrie)، توسعهدهنده به نقض چندین قانون متهم شده است. ناظر ادعا میکند که ابتدا منازل را بدون دریافت تایید از ترایون و بدون مجوز فروخت و سپس بدون ثبتنام در برنامه گارانتی ترایون، ساخت و ساز را آغاز کرد؛ حتی پس از دریافت هشدار از ترایون، فروش و ساخت ادامه یافت.
فروش منازل بدون تایید؛ «ریسک محاسبهشده»
شرکت سانرایز اکویزیشنز (Patterson)، مسئول پروژه SOBA Towns، نسبت به رد تجدید مجوز توسط سازمان نظارت به دادگاه تجدید نظر (LAT) اعتراض کرده است. مایکل دویل اظهار داشت: «رد سازمان نظارت متأسفانه و بیمنطق بوده است.» او افزود: «این شرکت میخواهد به نفع خریداران و صاحبان منازل جدید عمل کند. سانرایز هومز احترام زیادی برای نظام نظارتی خود قائل بوده و امیدوار است مسائل را با سازمان نظارت حل کند تا به کسب و کار خود بازگردد.» مدیران سانرایز هومز به سوالات استار پاسخ ندادند.
سجاد حسین، مدیرعامل سانرایز هومز، پیشتر به سیبیسی (CBC) گفته بود که این شرکت به مدت حداقل ۱۵ سال منازل را بدون دریافت تایید اولیه از ترایون به فروش میرساند و این کار را «ریسک محاسبهشده» مینامد. او در یک مقاله سیبیسی نقل قول شد: «معمولاً پس از آغاز ساخت ثبتنام میکنیم که احتمالاً روش درستی نیست؛ باید زمان فروش ثبت شود. ما این روش را به مدت ۱۵ – شاید ۲۰ سال دنبال کردهایم.» تس لین (Tess Lin)، سخنگوی سازمان نظارت، اظهار داشت: «اظهارات حسین نگرانکننده است و نیاز سازمان نظارت به ادامه کار مهم در ارتقاء استانداردهای حرفهای سازندگان منازل جدید، حفاظت از منافع عمومی و آموزش مصرفکنندگان جهت اتخاذ تصمیمات آگاهانه را نشان میدهد.»
سانرایز هومز به جمع توسعهدهندگان بزرگی پیوسته است که در سالهای اخیر ظاهراً منازل را بدون مجوز مناسب به فروش رساندهاند. استیت ویو هومز (StateView Homes) دهها میلیون دلار پیشپرداخت برای بیش از ۴۵۰ خانه جمعآوری کرد، در حالی که مجوز فروش آنها را نداشت. در همین حال، سازمان نظارت ادعا کرد که ماریمن هومز (Mariman Homes) بین سالهای ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۲، ۱۰۸ خانه جدید فروخت در حالی که تنها مجاز به ساخت یا فروش هفت خانه بود؛ به دنبال آن، ناظر تعدادی از مجوزهای استیت ویو را تعلیق و مجوزهای ماریمن را لغو کرد.
مایک بتیول (Mike Bettiol) از ماریمن هومز گفت: «بیش از ۳۰ سال صرف ساختن شهرت خوب به عنوان سازنده کردهام و بیش از ۷۰۰ خانه بدون مشکل عمده ساختهام، پیش از اجرای سازمان نظارت.» او از اظهار نظر در خصوص اقدامات نظارتی علیه شرکتش خودداری کرد. همچنین تماس با استیت ویو هومز برای اظهار نظر حاصل نشد. کارلو تورازی (Carlo Taurasi)، یکی از مدیران شرکت، پیشتر به استار گفته بود که استیت ویو همیشه قصد داشته تمامی پروژهها را به اتمام برساند و با جدیت تلاش کرده تا تاییدهای لازم را اخذ کند.
مارک موریس (Mark Morris)، وکیل املاک، گفت: «فروشهای غیرقانونی بیشتر در پروژههای تکواحدی دیده میشود؛ اما بسته به گامهای بعدی ناظران، نگرانم افراد بیشتری ترغیب به نقض قانون شوند. آنچه سانرایز هومز برای بیش از یک دهه در خصوص فروش غیرقانونی منازل اعتراف کرده است، چالشی مستقیم به ترایون محسوب میشود. اگر ترایون تمام توان خود را به کار نگیرد، شمار این موارد به شدت افزایش خواهد یافت.»
مقابله با ساخت و فروش غیرقانونی؛ اولویت برتر سازمان نظارت
تس لین در بیانیهای گفت: «بخش ساخت منازل در انتاریو به خوبی تنظیم شده است و اکثریت سازندگان از قوانین پیروی میکنند. ما بهطور مداوم چندین پلتفرم رسانهای و شبکههای اجتماعی را نظارت میکنیم تا در صورت بروز هرگونه نگرانی، بلافاصله به تحقیق و اقدام بپردازیم.» او افزود که سازمان نظارت از سال ۲۰۲۱ تاکنون نزدیک به ۲۵۰ بازرسی و تحقیق را آغاز کرده و اقدامات اجرایی شامل پیگرد قانونی، دستورهای تطبیقی و جریمههای مالی علیه بیش از ۵۰ شرکت و فرد سازنده به دلیل فروش یا ساخت منازل غیرقانونی اتخاذ کرده است. همچنین ناظر اعلام کرد که فرآیندهای نظارتی خود را بهبود بخشیده و بازرسیهای منظم را در تمامی نهادهای مرتبط با سازندگان ورشکسته اعمال میکند. در سال ۲۰۲۳، سازمان نظارت ابزار جدیدی به نام جریمههای اداری معرفی کرد که میتواند تا ۵۰,۰۰۰ دلار برای هر تخلف از سازندگان دریافت کند؛ عواید این جریمهها بسته به شرایط ممکن است به جبران خسارت مصرفکنندگان منجر شود. باربارا کپتین افزود: «بدون ارائه شواهدی مبنی بر اینکه ناظر مجرمین را مجازات میکند، این جریمهها چیزی جز نمایش سیاسی محسوب میشوند.»
فروشهای غیرقانونی؛ تهدیدی جدی برای صندوق گارانتی
ترایون اخیراً تهدید شدید فروشهای غیرقانونی به خزانه خود را برجسته کرد. ترایون برنامه گارانتی منازل جدید استان را مدیریت میکند و مسئول پرداخت ادعاهای پیشپرداخت برای خریدارانی است که توسط سازندگان نادیده گرفته شدهاند. پیشپرداخت یک خانه آزاد جدید خریداریشده پس از سال ۲۰۱۸ تا سقف ۱۰۰,۰۰۰ دلار بسته به قیمت خرید تحت پوشش قرار میگیرد. از سال ۲۰۲۳ به بعد، ترایون در مقالهای اعلام کرد که شاهد «افزایش تاریخی در مواجهه با پیشپرداختهای جمعآوریشده در فروشهای غیرقانونی» بوده است؛ موضوعی که ممکن است صندوق گارانتی تضمینی را تا ۱۰۰ میلیون دلار تخلیه کند. در مقابل پوشش گارانتی ساخت که ترایون ابتدا به خریداران جبران خسارت میکند و سپس مبلغ را از سازنده بازیابی میکند، خسارات پیشپرداخت معمولاً زمانی رخ میدهد که سازنده در وضعیت ورشکستگی است و امکان بازیابی مبالغ اندکی وجود دارد. ترایون هشدار داده است که در شرایط بازار افراطی، تهدید از دست دادن مجوز ممکن است بسیاری از سازندگان را از نقض قوانین منصرف نکند؛ به طوری که مواجهه با پیشپرداختهای غیرقانونی عملاً نامحدود و غیرقابل اندازهگیری خواهد بود. به گفته اندرو دوننی (Andrew Donnachie) از ترایون، در صورت عدم اتخاذ تدابیر لازم، ممکن است ترایون مجبور شود پوشش پیشپرداخت را برای تمامی خریداران یا خریدارانی که از سازندهای غیرقانونی خرید کردهاند، حذف کند. به منظور شناسایی زودهنگام فروشهای غیرقانونی، ترایون اخیراً سیاست پیشپرداخت خود را تغییر داده و خریداران منازل آزاد جدید را موظف کرده تا ظرف ۴۵ روز پس از امضای قرارداد خرید، آژانس را مطلع کنند. مصرفکنندگانی که این الزام را رعایت کنند، تأثیری در پوشش فعلی نخواهند دید؛ اما کسانی که اطلاعرسانی نکنند، اگرچه از طریق صندوق ویژه ۱۰ میلیونی تحت پوشش قرار میگیرند، ممکن است پوشش پیشپرداخت آنها بسته به میزان ادعاهای وارده به صندوق کاهش یابد. اندرو دوننی افزود: «این صندوق ویژه شبکه ایمنی برای خریدارانی است که اطلاعرسانی نمیکنند و تنها تعداد کمی از آنها را تحت تأثیر قرار خواهد داد.» ترایون اشاره میکند که مصرفکنندگان میتوانند با استفاده از پورتال آنلاین آسان، قرارداد خرید خود را به ترایون اعلام کنند تا پیشپرداخت آنها تا سقف حداکثر محافظت شود. این تغییر به ترایون امکان میدهد بهصورت لحظهای تأیید کند که سازنده دارای مجوز است و به طور قانونی منازل را میفروشد؛ در صورت عدم رعایت، فوراً اقداماتی برای حفاظت از خریدار، کاهش تأثیر بر صندوق تضمین و اطلاع به سازمان نظارت انجام میشود. این الزام جدید قرار است از ۱ جولای ۲۰۲۵ اجرایی شود.
