بحران در بازار مسکن کانادا؛ خریداران و فروشندگان بلاتکلیف در گرداب جنگ تجاری و رکود اقتصادی
آشفتگی ناشی از جنگ تجاری میان ایالات متحده و کانادا، اقتصاددانان خیابان بِی (Bay Street) را وادار به بازنگری در پیشبینیهایشان کرده و همزمان خریداران و فروشندگان مسکن را به تجدیدنظر در برنامههایشان سوق داده است.
ریشی سوندی (Rishi Sondhi)، اقتصاددان بانک تورنتو-دومینیون (Toronto-Dominion Bank)، اخیراً پس از مشاهده عملکرد ضعیف بازار مسکن در بسیاری از شهرهای کانادا طی سهماهه نخست سال، پیشبینی خود را برای میزان فروش و قیمت مسکن در سال جاری کاهش داده است.
او میگوید ترکیب دو عامل طوفانهای زمستانی و آشفتگی ناشی از تعرفهها، باعث رکود در بازارها در سه ماه ابتدایی سال شده است. با اینکه ممکن است معاملات کمی افزایش یابد، اما سوندی معتقد است که فضای نامطمئن اقتصادی و تضعیف بازار کار احتمالاً در ادامه سال رشد را محدود خواهد کرد. بر اساس پیشبینی او، قیمت متوسط مسکن در سطح ملی امسال ۳.۲ درصد کاهش خواهد یافت، در حالی که میزان فروش ۰.۹ درصد افت خواهد داشت.
در میان استانهای کانادا، به گفته این اقتصاددان، انتاریو بیشترین ضربه را متحمل خواهد شد، بهطوری که انتظار میرود قیمت متوسط مسکن در این استان ۷.۶ درصد و میزان فروش ۶.۴ درصد کاهش یابد. رابین پوپ (Robin Pope)، کارگزار املاک در Pope Real Estate، میگوید بسیاری از خریداران احتمالی در منطقه تورنتو نیز در حال رصد قیمتها هستند و تردید دارند که آیا کاهش قیمتها ادامه خواهد یافت یا نه. او تأکید میکند: «هیچکس نمیخواهد یک شمشیر در حال سقوط را بگیرد.»
پوپ میگوید بسیاری از خریداران تمایلی به تصمیمگیری ندارند، زیرا گمان میکنند که وضعیت نامطمئن اقتصادی فشار بیشتری بر قیمتها وارد خواهد کرد. او اضافه میکند: «فروشندگان اکنون این مسئله را درک کردهاند.»
پذیرش این واقعیت از سوی فروشندگان باعث شده تا بنبستی که بازار را فلج کرده و در بیشتر سال ۲۰۲۴ قیمتها را ثابت نگه داشته بود، شکسته شود؛ چراکه بسیاری از مالکان منتظر بودند تا املاکشان را به قیمتی که همسایگانشان در دوران اوج بازار فروخته بودند، به فروش برسانند.
اکنون که بسیاری از فروشندگان متوجه شدهاند که احتمال بازگشت آن قیمتهای نجومی در کوتاهمدت وجود ندارد، با خریدارانی مواجه هستند که آینده را زیر نظر دارند تا ببینند آیا قیمتها همچنان کاهش خواهد یافت یا خیر.
پوپ میگوید بسیاری از مصرفکنندگان نگران هستند، زیرا تأثیر جنگ تجاری کاملاً غیرقابل پیشبینی است. او درک میکند که این نگرانی به بزرگترین دارایی بسیاری از مردم مربوط میشود. او میپرسد: «چرا باید بزرگترین خرید زندگیتان را انجام دهید اگر مجبور نیستید؟»
او اشاره میکند که کاهش تعداد خریداران در بازار میتواند به نفع کسانی باشد که اعتماد کافی برای خرید دارند. همچنین، آن دسته از خریدارانی که قصد دارند به خانهای بزرگتر نقل مکان کنند و از شوکهای اقتصادی مصون هستند، ممکن است در این شرایط موفق عمل کنند. او میگوید: «الان زمان خوبی برای خرید است، اما زمان مناسبی برای فروش نیست.»
پوپ اخیراً با یکی از مشتریانش صحبت کرده که قصد دارد یک واحد کاندو در محدوده قیمتی ۴ تا ۵ میلیون دلار را بفروشد؛ واحدی که در مرحله پیشفروش خریداری شده بود. این مشتری معتقد است که خریداران این محدوده قیمتی از عواملی مانند افزایش نرخ بهره مصون هستند.
اما پوپ این تصور را اشتباه میداند و توضیح میدهد: «آنها ممکن است تحت تأثیر نرخ بهره قرار نگیرند، اما از ترس پرداخت مبلغی بیش از حد لازم در امان نیستند.»
یک زوج دیگر نیز در حال بررسی فروش یک آپارتمان کاندو هستند که دو سال پیش با قیمتی بیش از ۲ میلیون دلار خریداری کردند.
پوپ به آنها توصیه کرده که اگر میتوانند، فعلاً دست نگه دارند، زیرا در صورت فروش در شرایط فعلی، ممکن است ضرر کنند.
در موردی دیگر، او یک واحد کاندوی دوخوابه و دو سرویس بهداشتی را در محلهای پرطرفدار با قیمت پیشنهادی حدود ۱ میلیون دلار برای فروش گذاشت. تا کریسمس، فروشندگان با کاهش ۱۰ درصدی قیمت موافقت کردند.
در نهایت، یک پیشنهاد خرید ارائه شد، اما خریدار مبلغی ۱۰ درصد پایینتر از قیمت تعدیلشده پیشنهاد داد و نگران بود که فروشندگان این پیشنهاد را توهینآمیز تلقی کنند.
پوپ توضیح میدهد: «ما توهین نکردیم، اما قطعاً هم قصد نداشتیم ملک را به رایگان واگذار کنیم.»
او یک پیشنهاد متقابل ارائه داد که به خریدار نشان دهد فروشنده مایل به مذاکره است، اما انتظار دارد پیشنهاد اولیه به میزان قابل توجهی افزایش یابد. پوپ اضافه میکند: «من این موضوع را شفاف بیان کردم و به تفسیر و برداشت شخصی واگذار نکردم.» در نهایت، خریدار دیگر به میز مذاکره بازنگشت.
برخی از فروشندگان تحت فشار مالی قرار دارند، و پوپ میگوید که خریداران اغلب سعی میکنند تشخیص دهند که کدام فروشندگان در موقعیت ضعیفتری قرار دارند. او میگوید: «اگر یک خریدار احساس کند که فروشنده دچار ترس یا اضطراب شده، از این موقعیت سوءاستفاده خواهد کرد.»
در چنین شرایطی، پوپ به فروشندگان پیشنهاد میکند که ملک خود را برای اجاره بگذارند تا زمانی که تقاضا در بازار دوباره افزایش یابد. او میگوید: «من همیشه به مردم توصیه میکنم که در این بازار، حتماً یک برنامه جایگزین داشته باشند. باید بتوانید مسیر خود را تغییر دهید.»
در مورد دیگری، او یک خانهی شهری دوخوابه را برای فروش گذاشت و پیش از آن، برخی بهبودها را در ملک انجام داد که حدود ۵۰ هزار دلار هزینه داشت. پوپ واحد شماره ۲۲۳ در ۳۰ مرچنت لین (30 Merchant Lane) را با قیمت پیشنهادی ۹۷۹,۹۹۰ دلار فهرست کرد، که اندکی بالاتر از قیمتی بود که یک خانهی مشابه در همان منطقه قبلاً فروخته شده بود.
او توضیح میدهد که فروشندگان پس از انجام نوسازیها و با توجه به این که این نوع خانه در محلهی جانکشن تراینگل (Junction Triangle) کمیاب است، در تعیین قیمت جسورتر عمل کردند. این محله بیشتر شامل خانههای تکخانواری است.
او میگوید: «ما تحت فشار نبودیم. تصمیم گرفته بودیم که اگر سه یا چهار ماه طول بکشد تا خریدار مناسبی پیدا کنیم، مشکلی نداشته باشیم.» پس از ۶۸ روز در بازار، این خانه به قیمت ۹۵۵,۰۰۰ دلار فروخته شد.
پوپ اشاره میکند که فروشندگان از نتیجه راضی بودند، چرا که این قیمت از آخرین معاملهی مقایسهای در همان منطقه بالاتر بود. اما او تأکید میکند که روند فروش در بازار فعلی طولانیتر از دوران رونق است. او میگوید: «یک عامل باعث شده بود که سایر خریداران دست به جیب نشوند، و آن هم عدم قطعیت اقتصادی بود.»
با این حال، خریداران و فروشندگان همچنان در حال رصد شرایط بازار هستند. سوندی، اقتصاددان بانک TD، پیشبینی میکند که بهبود بازار مسکن احتمالاً در سال ۲۰۲۵ آغاز خواهد شد، زیرا بانک مرکزی کانادا ممکن است نرخ بهره را کاهش دهد و اقتصاد کشور به ثبات نسبی برسد.
با این حال، او هشدار میدهد که این بهبود ممکن است تدریجی باشد و بازار همچنان با چالشهایی مانند کاهش اعتماد مصرفکنندگان، هزینههای بالای زندگی و نااطمینانی در سیاستهای اقتصادی مواجه خواهد بود.
در مجموع، کارشناسان معتقدند که آیندهی بازار مسکن کانادا در سال ۲۰۲۴ نامطمئن باقی خواهد ماند و تصمیمگیری برای خرید یا فروش ملک بیش از هر زمان دیگری به استراتژی و برنامهریزی دقیق نیاز دارد.
بیاتا کارانچی (Beata Caranci)، اقتصاددان ارشد بانک TD، تأکید میکند که وضعیت تعرفهها همچنان متغیر است، اما فرمان اجرایی رئیسجمهور آمریکا، دونالد ترامپ (Donald Trump)، که در ماه مارس امضا شد و تعرفه ۲۵ درصدی بر صنعت خودروسازی را اعمال کرد، ریسک نزولی برای رشد اقتصادی کانادا و ریسک صعودی برای تورم ایجاد کرده است.
در همین حال، اقتصاددانان بردلی ساندرز (Bradley Saunders) و استفان براون (Stephen Brown) از مؤسسه Capital Economics پیشبینی میکنند که این تعرفهها کانادا را به سمت رکود سوق دهند.
با این حال، آنها معتقدند که حمایتهای دولتی میتواند مانع از شدت گرفتن این رکود شود.
در سالهای اخیر، اقتصاد کانادا چندین بار توانسته از رکود اقتصادی فرار کند، اما تفاوت عمده این بار این است که مهاجرت از یک عامل مثبت به یک عامل منفی تبدیل شده است. اکنون تعداد بیشتری از ساکنان موقت در حال ترک کشور هستند تا این که به آن وارد شوند، و این روند ممکن است منجر به کاهش جمعیت در سال جاری شود.
حتی در صورتی که ایالات متحده به سرعت از موضع خود در مورد تعرفهها عقبنشینی کند، تحلیلگران بر این باورند که رشد اقتصادی همچنان ضعیف باقی خواهد ماند، زیرا نگرانیها در مورد موقتی بودن هرگونه توقف در جنگ تجاری ادامه خواهد داشت.
رابین پوپ (Robin Pope) از اولین روزهای فعالیت خود در حوزه املاک و مستغلات میگوید که از سال ۱۹۹۰، زمانی که اقتصاد کانادا وارد رکود شد و بازار مسکن به شدت افت کرد، در این صنعت مشغول بوده است. او یادآور میشود که این رکود تقریباً یک دهه طول کشید و بسیاری از مشاوران املاک تازهکار که در ۱۰ تا ۱۲ سال اخیر وارد این حرفه شدهاند، درکی از طولانی بودن دوران رکود ندارند.
برخی از افرادی که انتظار دارند بازار در بهار امسال بهبود پیدا کند، تاکنون هرگز یک دوره رکود اقتصادی واقعی را تجربه نکردهاند، او اضافه میکند. با نگاهی به آینده، پوپ معتقد است که پس از برگزاری انتخابات فدرال، ممکن است میزان معاملات اندکی افزایش یابد، زیرا این رویداد میتواند برخی از عدم قطعیتها را برطرف کند.
او اشاره میکند که تلاشهای بانک مرکزی کانادا برای کاهش نرخ بهره، نشانهای مثبت برای بازار است، اما آشفتگی ناشی از جنگ تعرفهای همچنان بر احساسات بازار سایه افکنده است. در حال حاضر، هفت کاهش متوالی نرخ بهره، نرخ معیار بانک مرکزی را به ۲.۷۵ درصد رسانده است، اما پوپ میگوید که این کاهشها تأثیر محسوسی بر افزایش فروش املاک نداشتهاند. او در پایان میگوید: «ممکن است خوشبینیهایی ایجاد شود و گاهی شاهد جهشهایی در بازار باشیم، اما بعید است که این روند پایدار باشد.»
