زنگ خطر در بازار مسکن تورنتو: ۶۰٪ از موجودی فقط آپارتمان است!
ماه به ماه، موجودی مسکن در بازار املاک تورنتو در حال افزایش است، در حالی که فروش همچنان ضعیف باقی مانده. در این میان، کاندوها بیش از نیمی از این موجودی را تشکیل میدهند. به گزارش جدید «هیئت املاک و مستغلات منطقهای تورنتو» (Toronto Regional Real Estate Board – TRREB)، در پایان ماه مه، تعداد ۱۱٬۷۰۵ مورد لیست فعال در شهر تورنتو ثبت شده که ۶٬۸۵۵ مورد آن کاندو بوده است.
این یعنی تقریباً ۶۰ درصد از موجودی بازار مسکن تورنتو از واحدهای آپارتمانی (کاندو) تشکیل شده است. هرچند این آمار برای فعالان بازار چندان غافلگیرکننده نیست — چرا که این عدد از بهار گذشته بین ۵۹ تا ۶۶ درصد در نوسان بوده — اما این روند میتواند تصویری واضحتر از آینده کاندوسازی در شهر ارائه دهد.
در خصوص مازاد کاندوهایی که در گزارش ماهانه TRREB بر آن تأکید شده، «جیسون مرسر» (Jason Mercer)، مدیر اطلاعات این هیئت میگوید بیشتر این واحدها مربوط به بازار فروش مجدد هستند و این تضاد میان عرضه زیاد و تقاضای ضعیف را در حال حاضر «نسبتاً بیسابقه» میداند.
مرسر توضیح میدهد: «باید در نظر داشت که موجودی کاندوها به طور پیوسته در حال افزایش بوده است. بنابراین انتظار میرود لیستهای فعال نیز روند صعودی داشته باشند — چون این همان بخشی است که بیشترین فعالیتهای ساختوساز در آن صورت گرفته. در دهههای اخیر، سهم آپارتمانهای کاندو از کل بازار مسکن سال به سال افزایش یافته است.»
او اضافه میکند: «اما اگر موجودی بالا بود و همزمان فروش هم زیاد بود، بازار همچنان میتوانست فشرده باشد. چیزی که امروز داریم، شکاف بین موجودی و فروش است.»
در تأیید این حرف، تنها ۹۷۳ مورد فروش کاندو در ماه مه از طریق سیستم MLS گزارش شده است — رقمی که نسبت به سال گذشته ۲۵ درصد کاهش داشته و فاصله زیادی با تعداد لیستهای جدید (۴٬۰۱۳) و کل لیستهای فعال (۶٬۸۵۵) در همان ماه دارد.
«شان هیلدبرند» (Shaun Hildebrand)، رئیس شرکت Urbanation، میگوید در سطح فروش ماه مه، بازار تورنتو دارای هفت ماه موجودی فعال کاندو بوده است. این شاخص نشان میدهد که با نرخ فعلی تقاضا، چقدر طول میکشد تا بازار بتواند این موجودی را جذب کند. معمولاً هر مقدار بیش از پنج ماه موجودی، به معنای «بازار خریداران» در تورنتو تلقی میشود.
هیلدبرند میافزاید: «سطح بیسابقه موجودی کاندو در بازار، فشار نزولی بر قیمتهای فروش مجدد وارد کرده است، که در ماه مه شاهد کاهش سالانه ۷.۳ درصدی بودیم. با کاهش قیمت کاندوهای فروش مجدد، واحدهای نوساز که معمولاً قیمت بالاتری دارند، رقابتپذیری خود را از دست میدهند و برای خریداران جذابیت کمتری خواهند داشت. این مسئله برای خریدارانی که واحدهایی را پیشخرید کردهاند و موعد تحویلشان نزدیک است، دردسر ایجاد میکند. اگر قیمت کاندوهای فروش مجدد کاهش یابد، واحدهای نوساز ممکن است به اندازه قیمت قرارداد ارزش نداشته باشند و این موضوع گرفتن وام را با مشکل مواجه میکند.»
بر اساس گزارش ماه آوریل شرکت Urbanation، در شهر تورنتو ۶٬۴۰۲ واحد نوساز در مرحله پیشفروش، ۵٬۹۸۶ واحد در حال ساخت و ۱٬۱۴۹ واحد نوساز آماده، هنوز فروش نرفتهاند. این ارقام در گزارش TRREB لحاظ نشده، چرا که این گزارش عمدتاً بر فروش مجدد تمرکز دارد. همچنین، آمار موجودی آماده نیز بهطور کامل شامل واحدهایی نمیشود که پیشفروش شده ولی در نهایت منجر به عقد قرارداد نهایی نشدهاند.
وقتی از هیلدبرند سؤال شد که آیا تاکنون چنین شرایطی در بازار کاندو مشاهده کرده، او به اصلاح بازار در دهه ۱۹۹۰ اشاره کرد و گفت: «تقریباً یک دهه طول کشید تا بازار کاندو دوباره به حالت عادی بازگردد.»
مرسر تأکید میکند که نباید این ارقام را ساده انگاشت. او میگوید: «در بخش فروش مجدد، موجودی بسیار زیادی وجود دارد و فروش خانههای نوساز هم چندان بالا نیست. بنابراین پروژههای جدید هم راهاندازی نمیشوند. این مسئله در میانمدت و بلندمدت نگرانکننده است، زیرا در نهایت به نقطهای میرسیم که در زنجیره تأمین مسکن با افت شدید مواجه خواهیم شد… یعنی شاهد افت جدی در تکمیل پروژهها خواهیم بود.»
همین نتیجهگیری در گزارش جدید «شرکت وام و مسکن کانادا» (Canada Mortgage and Housing Corporation – CMHC) که روز سهشنبه منتشر شد نیز دیده میشود. طبق این گزارش، تا پایان سهماهه نخست سال، ۵۵ درصد از واحدهای کاندوی در حال پیشفروش در تورنتو هنوز فروخته نشدهاند — رقمی که تنها اندکی پایینتر از رکورد ۵۶ درصدی پایان سال ۲۰۲۴ است. CMHC میگوید: «این سطح از واحدهای فروختهنشده چالشی اساسی برای توسعهدهندگانی ایجاد میکند که بهدنبال تأمین مالی پروژههایشان هستند. بهطور معمول، بانکها وامدهندهها قبل از آزادسازی بودجه، پیشفروش حداقل ۷۰ درصدی را الزامی میدانند.»
این نهاد دولتی همچنین اعلام کرده که تعداد لغو قراردادهای کاندو در این فصل پنج برابر بیشتر از سال ۲۰۲۲ بوده است. CMHC هشدار داد که لغو پروژهها و کاهش ساختوساز، بهاحتمال زیاد مشخصه اصلی بازار در آینده نزدیک خواهد بود، چرا که با ادامه کاهش قیمتها، سرمایهگذاران از این بخش فاصله میگیرند.
