توسعهدهندگان تورنتو در تنگنای مالی؛ بدهیهای قدیمی با وامهای گرانتر جایگزین میشوند
وامدهنده حوزه املاک و مستغلات، ناو دیو (Nav Deo)، اخیراً تماسهای زیادی از توسعهدهندگان تورنتو دریافت کرده که نشان میدهد اوضاع برای آنها بهطور فزایندهای بحرانی شده است.
در بدترین بازار کاندوهای نوساز طی ۳۵ سال گذشته، تعداد بیشتری از سازندگان بهدنبال گرفتن وام در برابر واحدهای فروشنرفته خود هستند. دیو میگوید وامهای موسوم به «وام موجودی» اکنون ۶۰ درصد از درخواستهای تأمین مالی او را تشکیل میدهد، در حالی که سال گذشته تقریباً چنین درخواستی وجود نداشت. او توضیح میدهد اگر توسعهدهندهای به این پول برای شروع یک پروژه جدید نیاز داشته باشد، مشکلی ندارد و وام را اعطا میکند، اما بیشتر آنها بهدنبال کمک برای پرداخت بدهیهای دیگر هستند و او چنین درخواستهایی را رد میکند.
او میگوید: «انبوهی از سازندگانی که برای پرداخت بدهی از یک وامدهنده وام گرفته و به دیگری پرداختهاند، ورشکست شدهاند. بسیاری از سازندگان با این موجودی واحدهای فروشنرفته گیر افتادهاند.» دیو که یک کسبوکار وامدهی به ارزش ۲۰۰ میلیون دلار کانادا (۱۴۷ میلیون دلار آمریکا) را در Eastbrook Capital مدیریت میکند، تأکید میکند که این مشکل گسترده است.
افزایش تقاضا برای وام موجودی، تازهترین نشانه این است که با ورود رکود بازار مسکن کانادا به چهارمین سال خود، توسعهدهندگان کمکم نقدینگی لازم برای ادامه کار را از دست میدهند. این نوع وام ذاتاً نگرانکننده نیست — زیرا میتواند به سازندگان کاندو فرصت دهد تا در بازار ضعیف فعلی دوام بیاورند و بعد واحدهای خود را با قیمت بالاتری بفروشند. اما زمانی که این تأمین مالی بیشتر برای کاهش فشار بدهیها استفاده میشود — همانطور که در تورنتو بیشتر شاهدش هستیم — این نشانه مشکلات عمیقتر صنعت است.
«نشانه بحران»
بزرگترین نگرانی این است که با ورشکستگی توسعهدهندگان در بزرگترین بازار مسکن کشور، شرکتهای کافی برای پاسخ به تقاضای ساختوسازهای جدید وجود نخواهد داشت؛ آن هم در شرایطی که سیاستگذاران بر لزوم افزایش ساخت مسکن تأکید دارند.
نیک گولیتزیا (Nick Gulizia)، که اخیراً وامهای موجودی بیشتری را از طریق شرکت Reap Capital Corp در تورنتو ترتیب داده، میگوید: «این افراد همیشه از جریان نقدی پروژه قبلی برای تأمین هزینههای فصل یا سال بعد استفاده میکردند. این قطعاً نشانهای از بحران است که نمیتوانید این واحدها را بفروشید و حالا میخواهید از آنها بهعنوان وثیقه برای بدهی استفاده کنید.»
قیمت خانههای فروشی هرچند نسبت به اوج خود کاهش یافته، اما همچنان برای بسیاری از کاناداییها غیرقابلخرید است. وضعیت اجاره نیز مشابه است — حتی با کاهش نسبی در سال گذشته، همچنان در سطحی است که برای بسیاری از مردم فشار مالی ایجاد میکند. بسیاری از اقتصاددانان به همین دلیل، کانادا را همچنان دچار کمبود مسکن میدانند. مارک کارنی (Mark Carney)، نخستوزیر، اوایل امسال با وعده ساخت مسکن بیشتر انتخاب شد. اما در تورنتو، وخامت وضعیت مالی توسعهدهندگان میتواند این هدف را به خطر بیندازد.
بازی انتظار
فروش کاندوها — که در دو دهه گذشته بخش عمده موجودی مسکن جدید شهر را تشکیل دادهاند — از زمانی که نرخ بهره در سال ۲۰۲۲ بهشدت افزایش یافت، کاهش یافته است. این رکود اکنون با تردید سرمایهگذاران ناشی از جنگ تجاری رو به تشدید با آمریکا، عمیقتر شده است.
از آنجا که ساخت یک پروژه کاندو معمولاً تا پنج سال طول میکشد، بسیاری از پروژههایی که در اوج بازار آغاز شده بودند، اکنون به پایان رسیدهاند، در حالی که تقاضا برای آنها از بین رفته است. با توجه به اینکه هزینه زمین و ساختوساز پیشتر پرداخت شده، فروش واحدهای تکمیلشده با قیمتهای فعلی — که حدود ۱۹ درصد کمتر از اوج خود است — میتواند به معنای ضرر یا حداقل کاهش شدید سود باشد. بنابراین بسیاری از سازندگان تلاش میکنند صبر کنند.
در اینجاست که وامهای موجودی وارد عمل میشوند. با کاهش شدید درآمد توسعهدهندگان، نیاز بیشتری به تأمین نقدینگی وجود دارد، از جمله برای بازپرداخت بدهیهایی که پیش از رکود بازار برای خرید زمین پروژههای آینده گرفته شده بود. هرچه رکود مانع شروع پروژههای جدید برای مدت طولانیتری شود، حمل این بدهیها دشوارتر میشود و احتمال مطالبه بازپرداخت توسط وامدهندگان بیشتر میشود.
گولیتزیا میگوید: «وامدهندهای به در خانه آنها میآید و میگوید “میخواهیم از این وام زمین خارج شویم یا باید بخشی از آن را بازپرداخت کنید” و بنابراین به آن پول نیاز دارند. و این دقیقاً دلیل اصلی افزایش کلی وامهای موجودی است.»
خطر جایگزینی بدهی با بدهی گرانتر
ریسکی که برای توسعهدهندگان وجود دارد این است که این وامها عملاً یک بدهی را با بدهی دیگری — اغلب با نرخ بهره بالاتر — جایگزین میکند، بدون آنکه آنها را به شروع پروژهای که میتواند درآمدزایی کند نزدیکتر کند.
Firm Capital Corp، یکی دیگر از وامدهندگان منطقه تورنتو، حداقل ۷.۵ درصد بهره برای وامهای موجودی خود دریافت میکند. از جمله وامهایی که این شرکت اعطا کرده، میتوان به ۵۹ میلیون دلار کانادا در برابر ۱۶ واحد کاندو در محله لوکس Rosedale تورنتو، ۱۲.۱ میلیون دلار کانادا در برابر ۱۸ خانه شهری در حومه Whitby و وامهایی در دیگر مناطق اشاره کرد.
مایکل کاراگر (Michael Carragher)، معاون سرمایهگذاریهای رهنی این شرکت، میگوید واحدهای خالی را بهعنوان وثیقه میپذیرد، زیرا تنها بخشی از ارزش فعلی بازار آن ملک را وام میدهد. او مطمئن است که حتی اگر قیمتها بیشتر کاهش یابد، میتواند از طریق فروش، پول خود را بازپس گیرد.
او میگوید: «اگر با نسبت ۵۰ سنت به ازای هر دلار ارزش فعلی، وام بدهیم، با این ارزشها احساس راحتی داریم.» او اضافه میکند که قیمت کاندوها میتواند دوباره رشد کند، اگر کمبود پروژههای جدید زمینه را برای کسری عرضه در سالهای آینده فراهم کند.
کاراگر میگوید برخی از توسعهدهندگان درخواست وام موجودی را برای تبدیل پروژههای کاندو به واحدهای اجارهای دادهاند، زیرا این پروژهها میتوانند از وامهای یارانهای دولتی تأمین مالی بیشتری بگیرند و در نتیجه، زمانی که کمبود عرضه اتفاق افتاد، این واحدها آماده باشند.
او میگوید: «چالش اصلی در آینده، شروع پروژههای ساختوساز در سالهای ۲۰۲۶ و ۲۰۲۷ خواهد بود.»
