افزایش افسارگسیخته عوارض توسعه، بحران مسکن انتاریو را شعله‌ور کرد

سیاستمدار برجسته بریتانیایی، وینستون چرچیل (Winston Churchill)، زمانی گفته بود:
«ما معتقدیم اینکه یک ملت بخواهد با وضع مالیات به شکوفایی برسد، مانند مردی است که در یک سطل ایستاده و تلاش می‌کند با کشیدن دسته‌ی سطل خود را بالا بکشد.»

در بسیاری از موارد، این جمله توصیف دقیقی از کاری است که ما با عوارض توسعه (Development Charges یا DCs) بر روی ساخت‌وساز مسکن جدید انجام می‌دهیم. شهرداری‌ها به‌طور یک‌جانبه این عوارض را بر پروژه‌های جدید تحمیل می‌کنند تا هزینه سرمایه‌ای زیرساخت‌هایی مانند جاده‌ها، آب، فاضلاب و خدمات برق را برای پشتیبانی از رشد شهرها تأمین کنند.

در نهایت، این کار نتیجه‌ای معکوس دارد، زیرا خریداران خانه‌های جدید باید هزینه‌های گزافی بپردازند که به قیمت مسکن می‌افزاید.

در طول سال‌ها، دامنه استفاده از این عوارض به‌شدت گسترش یافته است. این مبالغ اکنون برای پرداخت هزینه‌هایی از مترو گرفته تا پناهگاه حیوانات و حتی در یک مورد، زمین کریکت، استفاده می‌شوند.

در برخی مناطق شهرداری، به‌ویژه در استان انتاریو مرکزی، منطقه کلان‌شهری تورنتو (GTA) و اتاوا، عوارض توسعه به یک «قطار خارج از کنترل» تبدیل شده‌اند. در تورنتو، عوارض توسعه یک واحد دوخوابه از ۸ هزار دلار به ۸۸ هزار دلار در طول یک دوره ده‌ساله افزایش یافته است. چنین جهش‌هایی عملاً خرید خانه را برای بسیاری از خریداران غیرممکن می‌کند.

و تردیدی نیست که این هزینه را در نهایت خریداران می‌پردازند. اگرچه در ابتدا این عوارض توسط سازندگان و توسعه‌دهندگان و هنگام دریافت مجوز ساخت پرداخت می‌شود، اما این مبلغ به‌عنوان بخشی از قیمت نهایی به خریداران منتقل می‌گردد.

شهرداری‌ها معمولاً هر سال عوارض توسعه را برای پوشش تورم و افزایش هزینه پروژه‌های زیرساختی تعدیل می‌کنند. با این حال، این مبالغ بخش بزرگی از بار مالیاتی مسکن جدید را تشکیل می‌دهد.

یک گزارش تهیه‌شده برای شورای ساختمانی مسکونی انتاریو (RESCON) توسط مرکز کانادایی تحلیل اقتصادی (Canadian Centre for Economic Analysis) نشان داد که مالیات‌ها، عوارض و هزینه‌ها بر مسکن جدید در انتاریو از ۳۱ درصد در سه سال گذشته به نزدیک ۳۶ درصد افزایش یافته است.

عوارض توسعه یکی از دلایل اصلی غیرقابل‌خرید شدن مسکن هستند. این‌ها هزینه‌هایی اختیاری‌اند که شهرداری‌ها می‌توانند برای کمک به تأمین زیرساخت‌های پشتیبان رشد جدید اعمال کنند، اما محدودیت کافی برای جلوگیری از استفاده از آن‌ها در موارد نامرتبط با مسکن وجود ندارد.

ایده اصلی پشت این عوارض، نیت خوبی داشت، اما اکنون به‌طور افسارگسیخته‌ای گسترش یافته است. شهرداری‌ها مدام اقلام بیشتری به فهرست خواسته‌های خود اضافه می‌کنند. این عوارض به ابزاری برای جمع‌آوری درآمد بدون افزایش مالیات مستقیم تبدیل شده‌اند.

نتیجه چیست؟
قیمت خانه‌های جدید و همچنین اجاره‌بها در املاک نوساز افزایش یافته است. این در واقع نوعی مالیات پنهان است.

همان‌طور که گفته شد، یکی از مشکلات بزرگ این است که سازندگان باید عوارض توسعه را پیش از اتمام پروژه و به‌صورت پیشاپیش بپردازند، نه در زمان انتقال مالکیت، که به معنای تأمین مالی این مبالغ در طول سال‌های ساخت پروژه است. این هزینه‌ها در نهایت به قیمت فروش افزوده می‌شود.

حساب‌وکتاب ساده است: هرچه عوارض توسعه بیشتر باشد، خرید مسکن برای مردم سخت‌تر می‌شود. این امر باعث کاهش شروع پروژه‌های جدید شده و در نتیجه عرضه مسکن محدود و قیمت‌ها بالاتر می‌رود.

اکنون این سناریو را در آمار ساخت و فروش مسکن می‌بینیم. به جایی رسیده‌ایم که سازندگان دیگر نمی‌توانند خانه‌هایی بسازند که مردم توان خرید آن را داشته باشند.

اخیراً دولت استانی لایحه‌ای با عنوان قانون حفاظت از انتاریو با ساخت سریع‌تر و هوشمندتر ۲۰۲۵ (Bill 17 – Protect Ontario by Building Faster and Smarter Act, 2025) معرفی کرده است که به توسعه‌دهندگان و سازندگان اجازه می‌دهد پرداخت عوارض توسعه را تا زمان انتقال ملک به خریدار نهایی به تعویق بیندازند. این اقدام هم هزینه‌های پرداخت و هم هزینه‌های تأمین مالی را کاهش می‌دهد و هم بروکراسی را کمتر می‌کند.

این گام قطعاً شروع خوبی است، اما برای رونق واقعی بازار، در نهایت باید این عوارض کاهش یابد. برای حل مشکل، استان باید کنترل این عوارض را در دست بگیرد و جلوی سوءاستفاده شهرداری‌ها را بگیرد.

برخی شهرداری‌ها در این مسیر قدم‌های مثبت برداشته‌اند. به‌عنوان نمونه، شهرداری Vaughan با اقدام شهردار استیون دل دوکا (Steven Del Duca)، عوارض توسعه را به نصف کاهش داد، زیرا فروش واحدها به صفر رسیده بود. شهر Mississauga نیز در ژانویه امسال به‌طور قابل‌توجهی عوارض خود را کاهش داد.

در حال حاضر، شهرداری‌های انتاریو ذخایر مالی قابل‌توجهی از محل عوارض توسعه دارند. داده‌های منتشرشده از سوی دولت استانی نشان می‌دهد که شهرداری‌ها در مجموع ۱۰ میلیارد دلار در حساب‌های خود دارند. از این میزان، تورنتو ۲.۸ میلیارد دلار، منطقه Durham ۱.۱ میلیارد دلار و اتاوا ۸۰۰ میلیون دلار را در اختیار دارند.

دولت فورد (Ford) پیشنهاد کرده که این مبالغ به‌سرعت برای کاهش هزینه ساخت مسکن استفاده شود. در همین حال، منتظر اقدام دولت فدرال در زمینه عوارض توسعه هستیم.

نخست‌وزیر مارک کارنی (Mark Carney) اعلام کرده که اتاوا از شهرداری‌هایی که عوارض توسعه را کاهش دهند، حمایت خواهد کرد و امیدواریم در بودجه پاییز امسال، اقدامات قابل‌توجهی برای حمایت از ساخت مسکن ارائه شود.

برای کاهش بحران مسکن، باید عوارض توسعه مهار شود. استان با لایحه Bill 17 گام اول را برداشته است. اکنون نوبت دولت فدرال است که وارد عمل شود.