سیاست جدید برنامه‌ریزی انتاریو شهرها را ملزم به تعیین اهداف حداقلی برای مسکن مقرون‌به‌صرفه می‌کند

روز سه‌شنبه، دولت انتاریو قوانین جدیدی در زمینه برنامه‌ریزی منتشر کرد که شهرها را ملزم می‌کند اهداف حداقلی برای مسکن مقرون‌به‌صرفه تعیین کنند. با این حال، دولت قول داده است که به نظرات رهبران محلی در مورد اینکه چه چیزی و کجا ساخته شود، توجه کند. اما منتقدان می‌گویند این رویکرد ممکن است مانع از ساخت تعداد کافی مسکن با افزایش جمعیت شود.

بیانیه جدید برنامه‌ریزی استانی پس از انتشار نسخه‌های اولیه در سال گذشته و بهار امسال منتشر شد. این نسخه نهایی که از اکتبر اجرایی می‌شود، همچنان شامل برخی عناصر بحث‌برانگیز است و رویکرد استانی را که توسعه عمده را از محله‌های قدیمی دور می‌کند، ادامه می‌دهد.

در سخنرانی خود در نشست انجمن شهرداری‌های انتاریو که این هفته در اتاوا برگزار شد، وزیر امور شهرداری‌ها و مسکن، پل کالاندرا (Paul Calandra)، اعلام کرد که این رویکرد جدید بوروکراسی را کاهش داده و هماهنگی برنامه‌ریزی در سراسر استان را فراهم می‌کند. او همچنین اشاره کرد که این سند نیاز به ورودی‌های محلی برای تعیین مکان‌های مسکن را تأیید می‌کند.

وی گفت: «این سیاست به این مسئله اذعان دارد که شهرداری‌ها چالش‌ها و اولویت‌های محلی را در زمینه ساخت مسکن بهتر درک می‌کنند و شما بهتر می‌دانید که چه نوع مسکنی برای جامعه خود باید بسازید.»

این اظهارات باعث نگرانی‌های فیلیپ پوتن (Phil Pothen)، وکیل برنامه‌ریزی زمین و محیط زیست از گروه مدافع «دفاع از محیط زیست»، شد.

او گفت: «این جمله به تنهایی اصل مشکل این سیاست است. آن‌ها تصمیم گرفته‌اند که از مخالفان توسعه و توسعه‌دهندگان پراکنده حمایت کنند و هر گونه تلاشی برای استفاده بهینه از زمین را رها کنند.»

پوتن همچنین هشدار داد که الزام شهرها به برنامه‌ریزی برای اهداف مسکن مقرون‌به‌صرفه می‌تواند بی‌معنی باشد مگر اینکه اشکال ارزان‌تر توسعه نیز مجاز شود، مانند ساخت‌وساز گسترده ساختمان‌های میان‌مرتبه چوبی در مناطق مسکونی.

الزام به مسکن مقرون‌به‌صرفه در پیش‌نویس اولیه سیاست که سال گذشته منتشر شد وجود نداشت. پس از اعتراضات، این بند به پیش‌نویس اولیه اضافه شد و در نسخه نهایی که سه‌شنبه منتشر شد، باقی ماند.

در نسخه نهایی همچنین الزام شهرها به تعیین اهداف برای تراکم‌زایی «در مناطق ساخته‌شده» حفظ شد. این بند پس از آن به پیش‌نویس دوم اضافه شد که در پیش‌نویس اولیه برای هر دو منطقه توسعه‌یافته و مناطق earmarked (از پیش تعیین‌شده برای توسعه) هدف‌گذاری شده بود.

طبق آمارهای استانی که در سال 2022 منتشر شد، انتظار می‌رود که جمعیت انتاریو تا سال 2046 به حدود 21.7 میلیون نفر برسد، که نشان‌دهنده افزایش تقریبی 44 درصدی است. دولت هدف‌گذاری کرده است که تا سال 2031 تعداد 1.5 میلیون خانه ساخته شود.

با این حال، داده‌های منتشر شده توسط شرکت وام مسکن و مسکن کانادا نشان داد که توسعه شهری در برخی از شهرهای پرطرفدار جنوب انتاریو کاهش یافته است.

آمارها نشان می‌دهند که شروع ساخت‌وساز در منطقه بزرگ تورنتو، که شامل سه مورد از ده شهر پرجمعیت کشور است، نسبت به سال گذشته 9 درصد کاهش یافته است. در همیلتون، این آمار ثابت مانده، در حالی که در باری (Barrie) 73 درصد و در گوئلف (Guelph) 69 درصد کاهش یافته است.

بیانیه برنامه‌ریزی استانی خواستار افزایش تراکم در اطراف ایستگاه‌های حمل و نقل و در نظر گرفتن مراکز تجاری و پلازاهای کمتر استفاده‌شده به عنوان مکان‌هایی برای توسعه است. این امر به دنبال به حداکثر رساندن بهره‌مندی از سرمایه‌گذاری در حمل و نقل و تشویق به تبدیل کاربری‌های زمین با ارزش پایین به کاربری‌های با ارزش بالاتر است. اما به گفته برخی منتقدان، تمرکز بر این مناطق نیز خطر انحراف در الگوهای توسعه را به همراه دارد.

ویکتور دویل (Victor Doyle)، یک برنامه‌ریز ارشد استانی سابق که به عنوان یکی از خالقان Greenbelt (کمربند سبز) شناخته می‌شود، گفت: «ما این را برنامه بلند و پراکنده دولت می‌نامیم.»

وی افزود: «آن‌ها در حال ایجاد چیزی هستند که ما آن را ابر تراکم می‌نامیم. می‌دانید، اکنون برج‌های 60 تا 80 طبقه رایج شده‌اند.»

در شهرهایی مانند تورنتو، این رویکرد منجر به رشد چشمگیر در مناطق کوچک شده است، در حالی که بخش‌های بزرگی از شهر دارای جمعیت ثابت یا در حال کاهش هستند. اخیراً تورنتو نیاز به گسترش توسعه را پذیرفته و شروع به تصویب مجموعه‌ای از اصلاحات کرده است که اجازه تراکم بیشتر در سراسر شهر را می‌دهد. شورای شهر در سال 2023 رأی داد که اجازه ساخت چهار واحد مسکونی در هر قطعه مسکونی داده شود.

دولت استانی پیش از این با درخواست‌ها برای اجازه تراکم متوسط در همه جا مخالفت کرده بود و استدلال کرده بود که صاحبان خانه‌ها نمی‌خواهند این تغییرات در محله‌هایشان اعمال شود. در آوریل، نخست‌وزیر داگ فورد گفت که جوامع با چنین تغییری «دیوانه خواهند شد.»

یکی دیگر از عناصر بحث‌برانگیز که حفظ شده بود، اصلاح کلمات مربوط به حفاظت از ساختمان‌های مهم بود.

سیاست‌های برنامه‌ریزی قبلی از «منابع مهم میراثی ساخته‌شده» محافظت می‌کردند. پیش‌نویس‌های اولیه سیاست جدید این عبارت را به «املاک حفاظت‌شده میراثی» تغییر دادند. مدافعان هشدار داده بودند که این تغییر دامنه حفاظت را محدود می‌کند و املاکی که معیارهای میراثی را دارند اما به‌طور رسمی ارزیابی نشده‌اند، از محافظت خارج می‌شوند.

با وجود این هشدارها، سیاست نهایی که روز سه‌شنبه منتشر شد، شامل عبارت «املاک حفاظت‌شده میراثی» بود.