آیا مدل وام ۳۰ ساله آمریکا میتواند در کانادا اجرایی شود؟
تصور کنید: خانهای میخرید و بانک نرخ بهرهای ثابت به شما پیشنهاد میدهد که پرداختهای وام شما را برای ۳۰ سال آینده ثابت نگه میدارد.
اگر بخواهید زودتر وام خود را تسویه کنید، مشکلی نیست: جریمههای سنگینی وجود ندارد.
و اگر نرخ بهره به شدت کاهش یابد، میتوانید وام خود را بازپرداخت کنید تا از پرداختهای ماهانه کمتر بهرهمند شوید!
این توضیحی بسیار کلی درباره نحوه عملکرد بیشتر وامهای مسکن در ایالات متحده است.
دولت فدرال کانادا اخیراً نشان داده که به آوردن این مدل به کانادا علاقهمند است.
بیانیه اقتصادی پاییز که روز دوشنبه ارائه شد، اشاره کوتاهی به ایده ارائه گستردهتر وامهای مسکن بلندمدت در کانادا داشت.
در بخشی از این بیانیه تحت عنوان «کاهش هزینههای مالکیت خانه»، دولت اتاوا اعلام کرد که در حال «بررسی موانع» برای امکانپذیر کردن ارائه وامهای مسکنی با مدت زمان تا ۳۰ سال است؛ راهی برای ارائه گزینههای بیشتر به وامگیرندگان.
دولت فدرال اکنون قصد دارد مشاورههایی برای بررسی امکان ارائه این گزینههای بلندمدت در بازار وامهای مسکن آغاز کند.
اما کارشناسان به “گلوبال نیوز” (Global News) گفتند این مدلی است که تاکنون منحصراً در بازار مسکن ایالات متحده دیده شده است.
برخی از این مدل به عنوان «هیولای فرانکشتاین» یاد کردهاند و هشدار دادهاند که آوردن چنین محصولی به کانادا کار آسانی نخواهد بود.
علاوه بر این، برخی معتقدند این تغییرات ممکن است بازار مسکن را برای خریداران احتمالی قابل دسترستر نکند.
«بیشتر وامگیرندگان با نرخ ثابت میگویند که خواهان وامهای مسکنی به سبک آمریکا هستند… تا زمانی که برچسب قیمت آن را ببینند،» رابرت مکلیستر (Robert McLister)، استراتژیست وام مسکن از “مورگیج لاجیک” (MortgageLogic.news)، در ایمیلی اظهار داشت.
تفاوت بازارهای وام مسکن کانادا و ایالات متحده چیست؟
ممکن است با ساختار وامهای مسکن در کانادا آشنا باشید، اما در اینجا به طور خلاصه توضیح داده شده است:
وقتی یک خریدار خانه درخواست وام مسکن میدهد، فرایند معمول شامل دریافت وامی است که باید طی ۲۵ سال بازپرداخت شود. البته اخیراً تغییراتی در کانادا اعمال شده که دسترسی به بازپرداختهای ۳۰ ساله را آسانتر کرده است.
در طی این دوره ۲۵ یا ۳۰ ساله، وام مسکن به دورههای مختلف تقسیم میشود. صاحبان خانه در کانادا معمولاً وامی با نرخ بهره ثابت برای پنج سال یا کمتر دریافت میکنند.
در پایان این پنج سال، نرخ بهره بر اساس شرایط بازار در زمان تمدید تغییر میکند و دوره جدید آغاز میشود تا زمانی که مالک خانه کل وام را پرداخت کرده یا وام را بشکند.
همچنین گزینههای متغیری وجود دارد که نرخ بهره بلافاصله پس از تصمیمات بانک مرکزی کانادا برای افزایش یا کاهش هزینههای استقراض تغییر میکند. این گزینهها نیز دورههای مشخصی دارند که معمولاً پس از چند سال تمدید میشوند.
اما همانطور که گفته شد، در ایالات متحده محبوبترین گزینه وام، وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت است: یک نرخ بهره برای کل مدت وام.
مالکین خانه همچنان میتوانند در صورت کاهش نرخ بهره و تمایل به پرداخت هزینه، وام خود را بازپرداخت کنند تا از پرداختهای ماهانه کمتر بهرهمند شوند. اما معمولاً نیازی به مذاکره مجدد با وامدهنده در طول دوره وام وجود ندارد.
این، یکی از دلایل اصلی است که چرا دورههای افزایش نرخ بهره – مانند آنچه کانادا و ایالات متحده در سالهای اخیر تجربه کردهاند – تأثیر بیشتری بر خانوارهای کانادایی دارند، زیرا آنها بیشتر دورههای وام خود را در شرایط جدید تمدید میکنند و به پرداختهای بالاتر عادت میکنند.
گزینههای متغیر نیز در ایالات متحده وجود دارد که به آنها وامهای با نرخ قابلتغییر (Adjustable-Rate Mortgages) گفته میشود. این وامها نرخ بهره را سالانه برای مدت باقیمانده از وام تنظیم میکنند، گاهی پس از یک دوره ثابت اولیه.
در ایالات متحده، بیشتر وامها نیز کاملاً باز هستند، که پرداخت زودهنگام بدون جریمه را آسانتر میکند. اما در کانادا، اکثر وامها بسته و ثابت هستند و شرایط خاصی برای زمان شتاب دادن پرداختها دارند. این نوع وامها معمولاً با نرخ بهره پایینتر همراه هستند.
آه، و در مورد جریمهها: به دلیل ساختار سیستم مالی کانادا، مکلیستر اشاره کرد که وامدهندگان تنها میتوانند جریمههایی معادل سه ماه بهره را در صورتی که وام پس از پنج سال اول زودهنگام فسخ شود، اعمال کنند.
او میگوید: «مگر اینکه تغییری در قانون بهره کانادا اعمال شود، وامدهندگان ریسک پیشپرداخت وامگیرندگان را به نرخ اضافه میکنند،» که به این ترتیب، وامهای بیش از پنج سال طول گرانتر میشود.
و برای وارد نشدن بیش از حد به جزئیات فنی، شکستن این نوع وامهای گرانتر در پنج سال اول نیز احتمالاً هزینه زیادی برای مالک خانه خواهد داشت.
مکلیستر گفت:«برای کسانی که وامهای ثابت ۳۰ ساله را قبل از پنج سال اول فسخ میکنند، جریمههای سختگیرانهای برای خروج زودهنگام اعمال میشود، با توجه به نحوه عملکرد هزینههای تفاضل نرخ بهره،».
چرا ایالات متحده میتواند این نوع وامهای ۳۰ ساله را ارائه دهد؟
خُب، تلاش میکنیم که اصطلاحات فنی را به حداقل برسانیم، اما همراه ما باشید.
اگر شما وامدهنده باشید و بخواهید یک وام با نرخ بهره ثابت برای ۳۰ سال ارائه دهید، دلایل زیادی وجود دارد که این تصمیم شاید از نظر کسبوکار چندان خوب نباشد.
در طول ۳۰ سال، تغییرات زیادی ممکن است اتفاق بیفتد، و اگر نرخهای بهره بانک مرکزی افزایش یابد و وامگیرنده شما همچنان آن نرخ پایینتر وام را بپردازد، اساساً ضرر میکنید.
متحده، بازارهای مالی به نحوی طراحی شدهاند که این خطر برای وامدهندگان کاهش یابد.
اینجا نحوه عملکرد آن آمده است: وامدهندگان اغلب وامهای مسکن ۳۰ ساله خود را به سازمانهایی مانند «فِرِدی مک» (Freddie Mac) یا «فِنی مِی» (Fannie Mae) میفروشند. این سازمانها، که حمایتهای دولت فدرال را دارند، وامها را به اوراق بهادار تبدیل کرده و به سرمایهگذاران میفروشند.
این کار به وامدهندگان اجازه میدهد که پول خود را بازگردانده و آن را مجدداً وام دهند، بدون اینکه مجبور باشند خطرات نرخ بهره بلندمدت را متحمل شوند.
این در حالی است که در کانادا، چنین سیستم گستردهای برای پشتیبانی از وامهای بلندمدت وجود ندارد.
با توجه به عدم وجود یک بازار اوراق بهادار مشابه، مکلیستر میگوید که بانکها و اتحادیههای اعتباری کانادایی نمیتوانند همانطور که در ایالات متحده انجام میشود، وامهای ثابت بلندمدت را ارائه دهند.
«در غیاب چنین بازاری، بانکها و وامدهندگان اتحادیههای اعتباری باید وامهای مسکن خود را روی ترازنامه خود نگه دارند، و آنها نمیخواهند این خطر را برای ۳۰ سال متحمل شوند.»
آیا این مدل میتواند در کانادا عملی شود؟
اگرچه بیانیه اقتصادی پاییز اشاره مختصری به این ایده کرده است، کارشناسان معتقدند که اجرای این مدل در کانادا، حتی در بهترین شرایط، یک تغییر بزرگ خواهد بود.
«ما قطعاً میتوانیم سیستم مشابهی ایجاد کنیم، اما سوال این است: آیا کاناداییها به این هزینه و پیچیدگی نیاز دارند؟»
علاوه بر این، به گفته مکلیستر، ثابت نگه داشتن نرخ بهره برای ۳۰ سال احتمالاً باعث میشود نرخ بهره اولیه برای کاناداییها به میزان قابل توجهی بالاتر باشد، که میتواند وامهای مسکن بلندمدت را برای بسیاری غیرقابل دسترس کند.
نتیجهگیری:
در حالی که ایده وامهای ۳۰ ساله ثابت در نگاه اول جذاب به نظر میرسد، ایجاد زیرساختهای مالی لازم و مدیریت خطرات احتمالی، چالشهای عمدهای برای پیادهسازی این مدل در کانادا ایجاد میکند.
از طرف دیگر، در کانادا، نرخهای بهره کوتاهمدت معمولاً پایینتر هستند و وامهای کوتاهمدت یا قابلتجدید به وامگیرندگان اجازه میدهند از این نرخهای پایینتر بهرهمند شوند.
این به این معنی است که بسیاری از کاناداییها ممکن است ترجیح دهند به جای انتخاب وام ۳۰ ساله با نرخ ثابت، وامهای کوتاهمدتتر بگیرند که نرخ بهره اولیه کمتری دارند.
مکلیستر میگوید: «کاناداییها معمولاً نسبت به وامگیرندگان آمریکایی، ریسکپذیری بیشتری دارند. آنها تمایل دارند به نرخ بهره پایینتر اهمیت دهند، حتی اگر این به معنای تجدید مکرر وامها باشد.»
در نهایت، بازار مسکن کانادا با سیستم فعلی خود، با وجود نرخهای بهره متغیر و دورههای وام کوتاهتر، به خوبی عمل کرده است.
سوال بزرگ این است:
آیا این تغییرات در سیستم، واقعاً ارزش ایجاد اختلال در بازار و هزینههای احتمالی را دارد؟
تا زمانی که حمایتهای دولتی مشابه ایالات متحده ایجاد نشود، وامهای ۳۰ ساله ثابت در کانادا احتمالاً همچنان دور از دسترس باقی خواهند ماند.
