خریداران تورنتو در سردرگمی؛ سقوط ارزش کاندوهای پیشفروش به کمتر از قیمت اولیه
در دوران اوج بازار املاک در اواخر سال ۲۰۲۰، جو بارادیژ (Joe Baradziej) تصمیم گرفت یک کاندوی پیشفروش به ارزش ۲.۱۹۵ میلیون دلار در محلهی لیساید (Leaside) در مرکز تورنتو خریداری کند. او مبلغ ۴۳۹,۰۰۰ دلار (معادل ۲۰ درصد از قیمت خرید) را به عنوان پیشپرداخت به توسعهدهنده پرداخت کرد. این واحد دوخوابه که در طبقهی پنجم یک ساختمان ۸ طبقهی لوکس قرار داشت، منظرهی زیبایی از شهر ارائه میداد.
با نزدیک شدن به زمان تکمیل پروژه در پاییز گذشته، بارادیژ برای دریافت وام مسکن، ملک خود را ارزیابی کرد. اسناد بررسیشده توسط روزنامهی گلوب اند میل (The Globe and Mail) نشان میدهند که ارزیابی، ارزش ملک را ۱.۶ میلیون دلار برآورد کرده است، ۲۷ درصد کمتر از قیمت قرارداد خرید و فروش که یک توافق الزامآور قانونی با توسعهدهنده محسوب میشود.
وامدهندگان تنها بر اساس ارزش ارزیابیشدهی ملک وام پرداخت میکنند، به همین دلیل بارادیژ باید ۵۹۵,۰۰۰ دلار مابهالتفاوت را خودش تأمین میکرد. او همچنین اجازه نداشت حق قرارداد خود را بفروشد (که به آن فروش قرارداد یا Assignment Sale گفته میشود) تا زمانی که توسعهدهنده ۹۰ درصد از واحدهای ساختمان را به فروش برساند؛ این رویکرد در صنعت املاک رایج است.
به دلیل وضعیت نابسامان بازار کاندو، بارادیژ نمیخواست با افزایش وام مسکن خانهی فعلی خود، این کسری را جبران کند. در نهایت، تصمیم گرفت که از پیشپرداخت خود صرفنظر کند.
او در اینباره گفت: «این موضوع به محاسبات ساده برمیگردد. با چشمپوشی از خرید، در واقع دارم پول پسانداز میکنم.»
بر اساس اسنادی که گلوب اند میل مشاهده کرده، توسعهدهندهی پروژه، شرکت گِیرلاک (Gairloch)، در ایمیلی به بارادیژ اعلام کرد که با همکاری رویال بانک کانادا (RBC) یک طرح ارزیابی کلی ارائه داده است که به خریداران امکان میدهد با استفاده از این ارزیابی، وام مسکن دریافت کنند. طبق این برنامه، بانک واحدها را بر اساس قیمت قراردادی اولیه ارزیابی میکرد. اما بارادیژ این پیشنهاد را نپذیرفت.
او گفت: «از نظر مالی احساس راحتی نداشتم که وامی بگیرم که میدانستم ارزش واقعی ملک را نشان نمیدهد. من این کار را انجام نمیدهم.»
بحران در بازار کاندوهای پیشفروش
بارادیژ نمونهای از مشکلی است که در سراسر منطقهی تورنتو در حال رخ دادن است. پس از دوران رونق شدید بازار که منجر به رکوردشکنی در قیمتها در سال ۲۰۲۱ شد، فروش کاندوهای پیشفروش در سال گذشته تقریباً متوقف شده است. با تکمیل پروژهها، بسیاری از این املاک ارزش کمتری نسبت به قیمت خرید اولیه پیدا کردهاند، زیرا خریداران در سالهای گذشته قیمتهای بالاتری را پذیرفته بودند.
بر اساس ارزیابیهای صورتگرفته، ارزش این کاندوها معمولاً ۱۰ تا ۳۰ درصد پایینتر از قیمت اولیه آنها است. این اختلاف، بسیاری از خریداران را با چالش تأمین مابهالتفاوت مواجه کرده است. اگر آنها قادر به پرداخت این مبلغ نباشند، نهتنها پیشپرداخت خود را از دست میدهند، بلکه احتمال دارد از سوی توسعهدهنده به دلیل نقض قرارداد تحت پیگرد قانونی قرار گیرند.
لورنتزو پرسوتی (Lorenzo Presutti)، کارشناس ارزیابی از شرکت شارپ اپریزال (Sharp Appraisal) که بیش از ۲۰ سال در منطقهی تورنتو فعالیت دارد، میگوید: «من تاکنون چنین افت ارزشی را ندیده بودم.» تیم او در سال ۲۰۲۴ حدود ۱۰۰ کاندوی پیشفروش را ارزیابی کرده است.
این مشکل در سال جاری تشدید خواهد شد، زیرا توسعهدهندگان در حال تکمیل پروژههایی هستند که مجموعاً شامل ۳۰,۷۹۳ واحد کاندو در منطقهی تورنتو و همیلتون هستند. این میزان، رکورد سال ۲۰۲۴ را که ۲۹,۸۰۰ واحد بود، خواهد شکست.
افت ارزش تنها به کاندوهای لوکس محدود نیست و در تمام انواع ساختمانهای پیشفروششده دیده میشود.
به عنوان مثال، یک کاندوی ۵۳۵ فوت مربعی (یکخوابه) در تورنتو که در ژانویهی ۲۰۲۰ به قیمت ۸۵۰,۰۰۰ دلار فروخته شده بود، پس از تکمیل ساختمان در سال ۲۰۲۴ تنها ۷۰۰,۰۰۰ دلار ارزشگذاری شد.
ارزیابان معمولاً از فروشهای مشابه برای تعیین ارزش استفاده میکنند، اما اگر این املاک اخیراً ساخته نشده باشند، مقایسهی دقیقی نیست. همچنین، فروش واحدهای Assignment Sale نیز به دلیل انجامشدن با قیمتهای اضطراری نمیتواند معیار دقیقی باشد، زیرا بسیاری از فروشندگان در شرایط ناامیدی قرار دارند.
در بازاری با معاملات کم، ارزیابان به لیستهای فعال فروش اتکا میکنند و در شرایط کاهش قیمتها، مجبورند از قیمتهای پایینتر جدید استفاده کنند.
سرنوشت خریداران: از انصراف تا دریافت کمک مالی
برخی خریداران، مانند بارادیژ، با از دست دادن پیشپرداخت خرید خود را رها کردهاند. برخی دیگر به کمک مالی خانواده یا روشهای دیگر تأمین سرمایه متوسل شدهاند.
بسیاری از افرادی که موفق به تأمین مابهالتفاوت شده و واحد خود را اجاره دادهاند، احتمالاً هر ماه با ضرر مالی مواجه هستند، زیرا هزینههای وام مسکن و هزینههای دیگر بالاتر از اجاره دریافتی است.
این مسئله فشار مضاعفی بر بازار کاندوهای پیشفروش وارد میکند، زیرا سرمایهگذاران دیگر علاقهای به این بازار ندارند.
وقتی بارادیژ تصمیم به خرید واحد خود در لیساید گرفت، فکر میکرد که میتواند از آن به عنوان یک سرمایهگذاری یا محل سکونت اصلی خود استفاده کند.
طبق اسناد بررسیشده، قرار بود کاندوی او در سپتامبر ۲۰۲۲ آمادهی سکونت شود، اما پروژه حدود دو سال تأخیر داشت. در این مدت، بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را به شدت افزایش داد، بازار املاک کند شد، نرخهای وام بالا رفت و تقاضا برای کاندوهای پیشفروش سقوط کرد.
در نهایت، به او اعلام شد که از آگوست ۲۰۲۴ میتواند در واحد خود ساکن شود، اما باید طبق قوانین صنعت، هزینهی سکونت (Occupancy Fee) پرداخت کند. این هزینه شامل بخشی از هزینههای نگهداری ساختمان، مالیات املاک و بهرهی مبلغ باقیماندهی خرید است. این مبلغ برای او ۱۳,۰۰۰ دلار در ماه بود، زیرا باقیماندهی خرید او ۱.۷۵۶ میلیون دلار بود.
بارادیژ تنها یک ماه این مبلغ را پرداخت کرد، سپس از ادامهی پرداخت خودداری کرد و در نتیجه، قرارداد خود را فسخ کرده و پیشپرداخت ۴۳۹,۰۰۰ دلاری خود را از دست داد.
مایک ریویت (Mike Rivait)، مدیر فروش و بازاریابی گِیرلاک، تأکید کرد که همهی خریداران این پروژه، گزینهی دریافت وام از RBC را بر اساس قیمت خرید اولیه داشتند و مدعی شد که هیچکدام از خریداران دیگر مشکلی در ارزیابی یا تأمین مالی نداشتهاند.
