فورد در ارائه راه حل برای بحران مسکن شکست خورده؛ تغییرات ضروری پس از انتخابات
به هر معیاری، دولت فورد (Ford) شایسته دریافت نمره ناموفق برای مدیریت بحران مسکن انتاریو است. با این حال، این سوابق عملکرد به نظر نمیرسد که به حزب محافظهکاران پیشرو (Progressive Conservatives) در نظرسنجیها ضربه بزند؛ تا حدی به دلیل اینکه مسائل دیگری برای رأیدهندگان برجستهتر هستند و تا حدی به خاطر آنکه بحران به قدری گسترده شده که جوانان معتقد شدهاند فارق از اینکه چه کسی در قدرت باشد، دیگر قادر به خرید خانه نخواهند بود.
به جای یک بحران واحد، سیستم مسکن انتاریو با مجموعهای از بحرانهای درهمتنیده مواجه است که برخی علل مشترک دارند.
اول، کمبود مسکن عمیقاً مقرون به صرفه برای اهالی انتاریو با درآمد پایین وجود دارد. چهار دهه سرمایهگذاری ناکافی در مسکن غیرانتفاعی و مشارکتی، همراه با دستمزدهای ثابت و کمکهای مسکن از برنامههای Ontario Works و ODSP که با تورم اجاره همگام نشدهاند، باعث شدهاند افراد زیادی از بازار خارج شوند. بیخانمانی از سال 2022 در انتاریو 25 درصد افزایش یافته و استفاده از بانکهای غذایی به رکوردهای جدید رسیده است.
دوم، بحران اجاره وجود دارد؛ اگرچه در ماههای اخیر کمی بهبود دیده شده و اجارههای قراردادهای جدید در سال گذشته 5 درصد کاهش یافتهاند، اما همچنان برای کارگران با درآمد پایین و متوسط بسیار غیرقابل پرداخت است.
در نهایت، بحران مالکیت خانه نمایان است. زمانی که داگ فورد (Doug Ford) در ژوئن 2018 به مقام رسید، تأمین پیشپرداخت 20 درصد و پنج سال اول پرداختهای وام یک خانه تکخانوادهای در انتاریو به 282 هفته دستمزد متوسط نیاز داشت؛ امروز این رقم به 327 هفته رسیده است. در آلبرتا (Alberta) و نووا اسکوشیا (Nova Scotia) ارقام معادل به ترتیب 203 و 156 هفته است. زمانی که فورد انتخاب میشد، خانوادههای بیشتری به انتاریو از سایر استانها مهاجرت میکردند؛ اما سال گذشته 25,000 نفر بیشتر از انتاریو به سایر استانها رفتند. جوانان انتاریویی روز به روز به دنبال فرصتهای جدید در جاهای دیگر میگردند.
علت مشترک این سه بحران، رشد جمعیت بالاتر از عرضه مسکن است. علیرغم خروج افراد به سایر استانها، جمعیت انتاریو در شش سال گذشته به دلیل افزایش اهداف مهاجرت و رونق دانشجویان بینالمللی به میزان 1.8 میلیون نفر رشد کرده است؛ در حالی که در شش سال قبل کمتر از 1 میلیون نفر رشد دیده شده بود. انتاریو اکنون با کمبود تخمینی 740,000 واحد مسکن مواجه است؛ این رقم کمتر از واقعیت است زیرا ساختهای اخیر عمدتاً شامل کاندوهای تکخوابه و آپارتمانهای اجارهای بوده که به طور طبیعی ظرفیت ساکنیت کمتری نسبت به انواع دیگر دارند.
افزایش ساخت مسکن برای همگام شدن با این رشد سریع جمعیت تقریباً غیرممکن بوده؛ عواملی چون تأخیرهای شهرداری، ادامه سرمایهگذاری ناکافی در مسکن اجتماعی، افزایش سرسامآور هزینههای توسعه و سایر هزینهها بر مسکن جدید، قوانین منطقهبندی که از ساخت مسکن خانوادهپسند جلوگیری میکنند و نبود رقابت در بازار زمینهای توسعه مسکونی، قیمت زمینها را به سطح غیرقابل تحمل رساندهاند.
دولت فورد (Ford) بسیاری از این مشکلات را شناسایی و تیمی از کارشناسان را برای تهیه گزارش جامع کارگروه توان خرید مسکن (Housing Affordability Task Force Report) گرد آورد. همچنین دولت به این نکته پی برد که جمعیت رو به رشد نیازمند مسکن بیشتری است؛ لذا هدف ساخت 1.5 میلیون خانه و اهداف مجزا برای 50 شهرداری تعیین کرد که متناسب با نیاز ناشی از رشد سریع جمعیت است. اما اکثریت توصیههای این کارگروه نادیده گرفته شده و عدم الزام به ادغام اهداف استانی در برنامهریزی شهری، اثربخشی آنها را تضعیف نموده است.
حتی زمانی که دولت فورد (Ford) مشکلی را تشخیص داده، راهحلهایش عمدتاً ناکارآمد بودهاند. فورد درست اشاره کرده که بروکراسی شهرداری مسئلهای جدی است، اما فراتر از مشوقهای ایجاد شده توسط صندوق «ساخت سریعتر» (Building Faster Fund) پیشرفتی حاصل نشده است. فورد اصلاحات گستردهای در هزینههای توسعه انجام داد اما پس از مخالفت شهرداریها آنها را برگرداند. تصمیم دولت برای آزادسازی زمینهای بیشتر جهت توسعه، از جمله خارج کردن بخشی از ناحیه سبز (Greenbelt)، علاوه بر واکنش شدید اهالی انتاریو، منجر به آغاز تحقیقات پلیس کانادا (RCMP) شد.
در سایر حوزههای سیاست مسکن، مانند مسکن اجتماعی، دولت فورد (Ford) اقدامی نکرده است. بهویژه در مورد قانونی کردن تراکم مناسب خانوادهپسند مخالفت کرده و تلاشها برای اجازه ساخت چهارخانه (fourplexes) را «اشتباهی بزرگ» دانسته است. در اوایل این دوره انتخاباتی، شهردار اوکویل (Rob Burton) فورد را به دلیل عدم قانونی شدن چهارخانهها و عدم افزایش محدودیتهای ارتفاع در نزدیکی ایستگاههای حمل و نقل ستود. فورد همواره اجازه داده تا شهرداریها قوانین مربوطه را خود تنظیم کنند، اگرچه این قوانین همان نوع بروکراسیای هستند که فورد نقد میکند.
احزاب مخالف رویکرد متفاوتی ارائه دادهاند. حزبهای لیبرال (Liberals)، دموکراتهای نو (New Democrats/NDP) و سبزها (Greens) خواستار قانونی شدن بیشتر تراکم مناسب خانوادهپسند هستند. حزب دموکراتهای نو (NDP) همچنین خواستار بازگشت دولت استانی به حوزه مسکن غیرانتفاعی و مشارکتی و تعیین هدف ساخت 300,000 خانه اجارهای همیشگی مقرون به صرفه شده است. این هدف بلندپروازانه است، اگرچه چگونگی دستیابی به آن نامشخص است و برآورد هزینهای ارائه نشده است؛ چرا که انتاریو هرگز در یک سال 30,000 خانه از این نوع نساخته است. حتی با کاهش هزینه هر خانه به کمتر از 350,000 دلار، بیش از 100 میلیارد دلار هزینه در یک دهه لازم خواهد بود. با توجه به فشارهای هزینه در سیستم بهداشت و درمان، چنین سطح هزینهای غیرقابل دستیابی به نظر میرسد.
همچنین، هر دو حزب لیبرال (Liberals) و سبزها (Greens) خواستار حذف هزینههای توسعه در اکثر اشکال مسکن هستند تا قیمت خرید کاهش یابد؛ اما هیچیک نحوه تأمین بودجه لازم برای زیرساختهای شهری پس از این حذف هزینهها را توضیح ندادهاند. اصلاح هزینههای توسعه ضروری است، اما هر مدل جایگزین باید از نظر مالی پایدار باشد.
متأسفانه، هیچ حزبی اصلاحات قابل توجهی در دسترسی به زمینهای توسعه مسکونی ارائه نمیدهد؛ امری که با توجه به حساسیت موضوع برای عموم جای تعجب ندارد. از آنجا که زمین اغلب بزرگترین هزینه در ساخت خانه است، هر برنامهای برای مقرون به صرفه ساختن مسکن بدون طرح کاهش هزینه زمین ناقص است. باور بر این است که تأمین حداقل زمین برای توسعه کافی است؛ اما این امر منجر به کاهش رقابت در بازار زمین و ایجاد شرایط انحصاری میشود. در عوض، باید اطمینان حاصل کرد که زمینهای توسعه کافی برای ایجاد رقابت واقعی در بازار موجود باشد. افزودن زمینهای توسعه مسکونی نیازی به باز کردن ناحیه سبز (Greenbelt) ندارد و نباید زمینهای مناطق سیلخیز یا مستعد آتشسوزی را در اختیار گرفت، چرا که گرانترین خانه همان است که دوبار ساخته شود. اما این موضوع مستلزم گفتگوهای سخت درباره تأثیر رشد جمعیت بر گسترش مرزهای رشد شهری و انعطافپذیری بیشتر در تغییر کاربری زمین از صنعتی و تجاری به مسکونی است.
ما به یک بحث جدی درباره چگونگی رفع بحرانهای همپوشان مسکن انتاریو نیاز داریم؛ متأسفانه این انتخابات در ارائه چنین گفتگویی ناکام مانده است.
