داستان دو شهر: چرا ادمنتون سریعتر از تورنتو خانه میسازد
شرکت وام و مسکن کانادا (CMHC) روز چهارشنبه اعلام کرد که در ماه ژوئن، ساختوساز خانهها در کشور تنها اندکی نسبت به ماه مه افزایش داشته است.
در مقایسه با ماه مه، نرخ سالانه آغاز ساختوسازهای مسکونی تنها ۰.۴ درصد افزایش یافته است؛ اما در مقایسه با همین زمان در سال گذشته، این رقم رشد ۱۴ درصدی را نشان میدهد.
با این حال، این آمار کلی ملی، تفاوتهای چشمگیر منطقهای را پنهان میکند.
کوین هیوز (Kevin Hughes)، معاون ارشد اقتصادی در CMHC گفت:«در شش ماه نخست سال جاری، آغاز ساختوسازهای مسکونی در سطح ملی اندکی نسبت به سال ۲۰۲۴ افزایش یافته است؛ اما ساختوساز خانههای جدید در سراسر کانادا تفاوتهای زیادی دارد.»
در شش ماه اول سال ۲۰۲۴، در شهر ادمنتون ۸,۴۴۸ خانه ساخت آن آغاز شد. این رقم در شش ماه نخست امسال به ۱۰,۸۶۸ واحد رسیده است که نشاندهنده رشد ۲۹ درصدی است. همچنین شهر کلگری نیز با رشد ۳۲ درصدی در آغاز ساختوساز، از ۱۱,۱۷۸ واحد در نیمه اول ۲۰۲۴ به ۱۴,۷۱۲ واحد در نیمه اول امسال رسیده است.
کارولین ویتزمن (Carolyn Whitzman)، پژوهشگر ارشد حوزه مسکن و استاد مدعو در دانشگاه تورنتو، مدرسه شهرها گفت:«کلگری و ادمنتون بسیار جلوتر از سایر شهرها، بهویژه بسیاری از شهرهای انتاریو، در سادهسازی و کمتر محدودکننده کردن مقررات منطقهبندی پیش رفتهاند.»
اما یکی از کندترین شهرها در شروع ساختوساز، بزرگترین شهر کانادا یعنی تورنتو است. در ماههای آغازین سال ۲۰۲۴، ساخت ۲۲,۵۲۹ واحد مسکونی در تورنتو آغاز شد. امسال این رقم به ۱۲,۵۷۵ واحد رسیده که کاهش چشمگیر ۴۴ درصدی را نشان میدهد.
مایک موفات (Mike Moffatt)، مدیر بنیانگذار ابتکار Missing Middle در دانشگاه اتاوا گفت:«ادمنتون یکی از سریعترین شهرهای کاناداست از نظر تصویب ساختوسازهای جدید، در حالی که جوامع منطقه کلانشهری تورنتو (GTA) جزو کندترینها هستند. این مسئله نقش مهمی در وضعیت فعلی دارد.»
ویچمن ادامه داد:«تورنتو به نظر نمیرسد که متوجه واقعیت شده باشد. در حالی که شهرهایی مانند کلگری و ادمنتون در اولویتبخشی به ساختوساز مسکن از نوع “میانگمشده” (Missing Middle) جلو افتادهاند.»
در بسیاری از شهرهای کانادا، قوانین سختگیرانه منطقهبندی باعث شده که توسعهدهندگان تنها مجاز به ساخت خانههای تکواحدی یا برجهای کاندومینیوم باشند. اما خانههایی که در این دو دسته قرار نمیگیرند، مانند خانههای چهارتایی یا ششواحدی، توسط کارشناسان و فعالان حوزه مسکن به عنوان “میانگمشده” شناخته میشوند.
موفات توضیح داد:«بیشتر خانههایی که در ۴۰ یا ۵۰ سال گذشته ساختهایم، یا خانههای مستقل بودهاند یا برجهای مرتفع. اما این دو بازار هماکنون در شهرهای گرانتر ما با مشکل مواجهاند.»
او افزود:«خانههای مستقل آنقدر گران شدهاند که خانوادههای طبقه متوسط دیگر توان خرید آنها را ندارند. و برجهای بلند، برای گروه خاصی طراحی شدهاند که دیگر در بازار فعلی خواهان زیادی ندارند.»
ویچمن گفت: بخش زیادی از موفقیت ادمنتون، به رویکرد آن نسبت به منطقهبندی برمیگردد؛ مسئلهای که تورنتو در آن عقب مانده است. هفته گذشته، شورای شهر تورنتو به یک مصوبه منطقهبندی رأی منفی داد؛ این مصوبه قصد داشت ساخت واحدهای میانگمشده در بلوکهای میانی را به حداکثر شش واحد محدود کند، اما شورا تصمیم گرفت سقف فعلی یعنی هشت واحد را حفظ کند.
او افزود:«تورنتو هنوز هم روی پروژههای بزرگِ کاندومینیوم حساب میکند؛ پروژههایی که عملکرد خوبی ندارند. هفته گذشته، طرحی که قبلاً با دولت فدرال توافق شده بود تا شش واحد بدون الزام حداقل پارکینگ مجاز شناخته شوند، تنها در بخش کوچکی از مرکز شهر اجرا شد. این موضوع به خوبی تفاوت رویکردهای شهرهای مختلف را نشان میدهد.»
ویچمن به تصمیم شورای شهر تورنتو اشاره داشت که ساخت ششواحدیها را تنها در ۹ منطقه شهری مجاز دانسته و مناطق حومه را به اختیار خود گذاشته است.
در جنوب انتاریو نیز آمار ساختوسازها متفاوت است. برای مثال شهرهای همیلتون و اتاوا نسبت به سال گذشته ساخت بیشتری داشتهاند، اما سایر شهرها کاهش داشتهاند.
در عین حال، در استان بریتیش کلمبیا ساختوساز در دو بازار بسیار گران کشور رشد کرده است.
در شهر ونکوور، ماه گذشته ۳,۰۷۹ واحد مسکونی ساخت آن آغاز شده؛ این رقم در ژوئن سال گذشته ۱,۷۶۷ واحد بود که افزایش ۷۴ درصدی را نشان میدهد. در همین حال، شهر ویکتوریا رشد ۱۸۷ درصدی در شروع ساختوسازها داشته است.
ویچمن گفت:«حمایت دولت استانی میتواند محرک اصلی ساختوساز در بریتیش کلمبیا باشد.»
استان بریتیش کلمبیا سرمایهگذاری زیادی بر روی ساخت مسکنهای پیشساخته یا ماژولار کرده است. در سپتامبر سال گذشته، این استان یک کاتالوگ از طراحیهای تأییدشده برای ساخت خانههای پیشساخته منتشر کرد.
مسکن پیشساخته یا ساختوساز ماژولار به روشی از ساختمانسازی گفته میشود که بخش عمده فرایند ساخت در مکانی خارج از سایت اصلی انجام میشود؛ معمولاً در کارخانه یا کارگاه. سپس یا کل خانه یا اجزای آن به محل اصلی منتقل شده، در آنجا مونتاژ و به شبکههای خدماتی متصل میشود.
ویچمن افزود:«بریتیش کلمبیا نسبت به انتاریو نگاه بسیار دقیقتری به اهداف مسکن دارد. این استان بودجه بسیار بیشتری را در اختیار سازندگان بخش غیرتجاری (غیربازاری) قرار میدهد. میتوان با اطمینان گفت بخشی از توسعههای صورتگرفته در بریتیش کلمبیا در حوزه مسکن غیربازاری انجام میشود، با حمایت استان.»
هفته آینده، شورای شهر ونکوور طرحی را بررسی خواهد کرد که اجازه تغییر کاربری ۴,۲۹۴ قطعه زمین در مناطق مرکزی شهر را برای ساخت سازههای بزرگتر، از جمله برجهای مرتفع، میدهد.
با وجود آنکه ساخت مسکن در کشور نسبت به سال گذشته افزایش داشته، اما کارشناسان نگرانند که این میزان هنوز کافی نیست.
کلی جارویس (Clay Jarvis)، کارشناس حوزه وام در NerdWallet کانادا گفت:«خیلی سخت است که بخواهیم نسبت به آمار ساختوساز مسکن در ماه ژوئن هیجانزده شویم. آمارها نشاندهنده رشد سالانه ۱۴ درصدی هستند که در ظاهر رقم خوبی است، اما تنها معادل ۲,۷۰۰ واحد است. این میزان رشد واقعاً قابلتقدیر نیست.»
او ادامه داد:«افزایش ۰.۴ درصدی نسبت به ماه قبل نیز بسیار اندک است. البته در شرایط اقتصادی فعلی، هر مقدار افزایش میتواند نوعی موفقیت باشد، اما واقعاً نمیتواند تغییری محسوس در بازار ایجاد کند.»
جارویس همچنین اضافه کرد که جنگ تجاری رئیسجمهور پیشین ایالات متحده، دونالد ترامپ (Donald Trump)، فشار بیشتری بر سازندگان وارد کرده است که نگران هزینههای خود هستند.
او گفت:«در شرایطی که جنگ تجاری با آمریکا ادامه دارد، بعید است شاهد جهش قابل توجهی در آغاز ساختوساز باشیم. پیش از اعلام تعرفههای ترامپ، هزینههای ساختوساز برای سازندگان بالا بود، و اکنون آنها نمیدانند که پروژهشان با چه هزینهای به پایان میرسد. این یک ریسک بسیار بزرگ است، بهویژه وقتی صحبت از میلیونها دلار سرمایه باشد.»
