چرا بازار متوقف شدهی کاندو در تورنتو بحران کمبود مسکن این شهر را بدتر خواهد کرد
کارشناسان میگویند که کمبود مسکن قابل توجهی که "تا به حال تجربه نکردهایم" با وجود تعداد زیاد کاندوهای لیست شده فعلی در سالهای آینده به بازار املاک تورنتو میآید.
شروع ساختوسازها برای سال جاری به کمتر از ۱۰,۰۰۰ واحد میرسد در حالی که تورنتو به حدود ۳۰,۰۰۰ تا ۴۰,۰۰۰ واحد در سال برای تامین رشد جمعیت نیاز دارد. طبق پیشبینی Urbanation، تنها ۲۳,۹۰۰ کاندو و ساختمانهای اجارهای تا سال ۲۰۲۷ در منطقه بزرگ تورنتو و منطقه همیلتون (Hamilton-area) تکمیل خواهد شد که نسبت به سال ۲۰۲۴ کاهش ۱۰,۰۰۰ واحدی را نشان میدهد و این ارقام همچنان به کاهش ادامه خواهند داد.
رالف فاکس (Ralph Fox)، کارگزار املاک و موسس شرکت Fox Marin Associates در تورنتو، گفت: “یک کمبود اساسی و ذاتی عرضه در تورنتو وجود دارد و ما نمیتوانیم به اهداف موجود برسیم. وضعیت فعلی نرخ بهره بالا و هزینههای توسعه، مشکل کمبود عرضه ما را چند برابر کرده است. ما با کمبود مسکن قابل توجهی روبرو خواهیم شد که تاکنون تجربه نکردهایم. شیر عرضه جدید در دو تا سه سال آینده بسته خواهد شد.”
کارشناسان میگویند که این تصور غلط است که موجودی زیادی در بازار وجود دارد. این به این دلیل است که نرخ بهره پایین در دوران همهگیری منجر به ورود موجی از خریداران پیشساخته به بازار شد. اکنون، واحدهای آنها در زمانی به بازار عرضه میشوند که نرخ بهره بالا منجر به کمبود خریداران شده است.
پویان صفاپور (Pouyan Safapour)، رئیس توسعهدهنده املاک Devron، گفت: “این بدترین زمان برای ورود یک دسته از محصولات نامناسب به بازار است”، به این معنی که آپارتمانهای استودیو و یک خوابه برای سرمایهگذاران بهتر از کاربران نهایی هستند. “این به این ایده دامن میزند که ما کاندوهای زیادی داریم.”
کاهش تکمیل واحدهای کاندو
شروعهای ساختوساز برای سال جاری کمتر از ۱۰,۰۰۰ واحد است که به خط تولید عرضه کاندو آسیب میرساند. سال گذشته، اداره آمار کانادا گزارش داد که حدود ۵۶ درصد از کاندوهای تورنتو که از سال ۲۰۱۶ ساخته شدهاند، متعلق به سرمایهگذاران است، اما بسیاری از سرمایهگذاران از بازار کاندوی تورنتو خارج شدهاند زیرا اجارهها نمیتوانند هزینههای وام مسکن، هزینههای کاندو و مالیاتهای ملکی را پوشش دهند. کاندوها نیز برای سرمایهگذاران جذابیت کمتری پیدا کردهاند زیرا قیمتها کاهش یافته است.
صفاپور افزود که کاربران نهایی نیز به دلیل نرخ بهره و هزینههای وامگیری بالا در حاشیه هستند و کسانی که میتوانند خرید کنند به آپارتمانهای استودیو یا یک خوابه علاقه ندارند. بر اساس گزارش هیئت املاک منطقهای تورنتو (TRREB)، لیستهای جدید در بازار کاندوی تورنتو در سهماهه دوم سال ۲۰۲۴ نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۲۶.۵ درصد افزایش یافته است، در حالی که فروش تقریباً ۲۰ درصد کاهش یافته است.
اما فاکس (Fox) گفت که موجودی زیاد در بازار به محض رسیدن نرخ بهره به سطوح قابل تحمل، کوتاهمدت خواهد بود. چیزی که ادامه خواهد داشت، کندی شدید در فروش و ساخت و ساز پیشساخته در این دوره است. طبق گزارشی از Urbanation، درصد کاندوهای پیشساخته که پیشفروش شدهاند به کمتر از ۵۰ درصد، که کمترین میزان در بیش از ۲۰ سال گذشته است، رسیده است.
این کندی باعث شده است که توسعهدهندگان از شروع پروژههای جدید هراس داشته باشند، و در سهماهه دوم فقط ۳,۶۲۵ واحد پیشساخته جدید ارائه شدهاند که در مقایسه با ۷,۳۴۹ واحد در همان زمان سال گذشته، تفاوت چشمگیری دارد. فقط ۱۷ درصد از این واحدها فروخته شدهاند.
کارشناسان هشدار میدهند که پروژههای لغو شده منجر به کمبود دهها هزار واحد در سالهای آینده خواهد شد.
فاکس گفت: “در حال حاضر، پیشساخته معنا ندارد وقتی که به تفاوت قیمت بر متر مربع بین یک کاندوی بازفروش و یک کاندوی پیشساخته نگاه میکنید”، و افزود که خریداران نیز با ریسک مرتبط با پیشساخته دلسرد شدهاند زیرا توسعهدهندگان بیشتری ورشکست میشوند و پروژهها تکمیل نمیشوند. “بازار بازفروش شاخص پیشرو جایی است که پیشساخته میرود. با این همه موجودی در بازفروش، باید پاکسازی شود و قیمتها باید به طور قابل توجهی افزایش یابد تا پیشساخته برای خریداران مجدداً منطقی شود.”
کاهش عرضه در بازار مسکن
جان لوسینک (John Lusink)، رئیس Right at Home Realty اعتقاد دارد که در طول همهگیری، افراد بازفروش و سرمایهگذاران کوچک به بازار هجوم آوردند و امیدوار بودند که بازده خوبی از واحد خود بگیرند. در حال حاضر، خریداران در بازار پیشساخته ترکیبی از سرمایهگذاران با دسترسی به سرمایه و کسانی هستند که فکر میکنند پس از ساخت واحد در پنج سال آینده، سود خواهند برد و کاربران نهایی که توانایی پرداخت هزینههای بالای واحدهای پیشساخته را دارند.
وی افزود: “موجی از واحدها وارد بازار فروش اختصاصی شدهاند زیرا خریدارانی که در اوج همهگیری پیشساخته خرید کردهاند اکنون قادر به تکمیل معاملات خود نیستند زیرا در ارزیابیها دچار اشتباه شده اند و باید با نرخ بهرههای بالاتری نسبت به زمانی که چند سال پیش سپرده گذاشتهاند،ادامه دهند.”
لوسینک گفت: “امسال احتمالاً تعداد واحدهایی که وارد فضای فروش اختصاصی میشوند به اوج خود خواهد رسید. مردم با نرخ بهره ۶ درصد روبرو هستند که بسیار بالاتر از زمانی است که واحد را خریدند. با کاهش نرخ بهره، شاهد کاهش تعداد واحدهای فروش اختصاصی نیز خواهیم بود.”
صفاپور معتقد است دو کاهش متوالی نرخ توسط بانک کانادا، نرخ کلیدی بهره را به ۴.۵ درصد رسانده است و اقتصاددانان پیشبینی میکنند که تا پایان سال، کاهش نرخ بهره ۰.۵ درصد دیگر نیز وجود خواهد داشت. هنگامی که خریداران بیشتری وارد بازار کاندو شوند، رقابت شدت میگیرد و قیمتها افزایش مییابد. این نشان میدهد که تقاضا در حال افزایش است و شروع ساخت و ساز افزایش خواهد یافت. اما احتمالاً آنها واحدهای کوچکتری را که مورد علاقه سرمایهگذاران هستند، به دلیل احتمال سوددهی مثبت نقدی، و نه آپارتمانهای دو تا سه خوابه که کاربران نهایی و مستاجران میخواهند، خواهند ساخت، که به این معنی است که بحران مسکن شهر بهبود نخواهد یافت.
وی در پایان گفت: “ما در چند سال آینده با کاهش بزرگ در عرضه مواجه خواهیم شد که منجر به کمبود و بازاری تبدار میشود که در آن توسعهدهندگان محصولی را تولید میکنند که مورد نیاز مصرفکنندگان نیست.”
“واقعاً امیدوارم که ما از اینجا درسهای درست را بیاموزیم، این یک چالش ناخوشایند است.”
