کاهش نرخ بهره برای احیای ساخت آپارتمانهای اجارهای در انتاریو کافی نیست
شرکت وام مسکن و مسکن کانادا (Canada Mortgage and Housing Corporation) از کاهش شدید در ساخت آپارتمانهای اجارهای اختصاصی در منطقه کلانشهری تورنتو گزارش داده است که علت آن هزینههای بالای تأمین مالی، مصالح و نیروی کار و کاهش اجارهبها در یک اقتصاد کندتر است.
طبق گزارش پاییز ۲۰۲۴ درباره تأمین مسکن از سوی این شرکت، آغاز ساخت مسکن در کلانشهر تورنتو در نیمه اول سال ۲۰۲۴ نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۳، ۱۳ درصد کاهش یافته است.
این کاهش به دلیل افت ۴۰ درصدی در آغاز ساخت آپارتمانهای اجارهای نسبت به اوج چند دهه گذشته رخ داده است.
شهر تورنتو، که بیشتر توسعه اجارهای منطقه در آن انجام میشود، شاهد کاهش ۵۰ درصدی در آغاز ساخت آپارتمانهای اجارهای در شش ماهه نخست ۲۰۲۴ بود. به جز شهر آژاکس (Ajax)، هیچ پروژه اجارهای جدیدی در شهرداریهای حومه تورنتو در این مدت آغاز نشد.
هنگامی که این ارقام با توجه به جمعیت تنظیم میشود، آغاز ساخت آپارتمانهای اجارهای اختصاصی در کلانشهر تورنتو در مقایسه با بزرگترین مراکز شهری کانادا پایینترین بود. این موضوع به دلیل هزینه بالای تأمین مالی است که به همراه «ماههای متوالی کاهش اجارههای درخواستی» سودآوری پروژههای اجارهای را کاهش داده و ساخت آنها را غیرقابلاجرا کرده است.
شرکت وام مسکن و مسکن کانادا میگوید که نرخ رشد هزینهها برای مصالح و نیروی کار مرتبط با مراحل اولیه ساخت در نیمه اول سال ضعیفتر بود، که نشان میدهد توسعهدهندگان به جای آغاز پروژههای جدید، اولویت خود را بر تکمیل پروژههای در حال ساخت قرار دادهاند.
ریچارد لیال (Richard Lyall)، رئیس شورای ساخت و ساز مسکونی انتاریو، گفت که کاهش نرخ بهره و تعدیل در تورم مصالح ساختمانی برای بهبود بازار ساخت آپارتمانهای اجارهای کافی نخواهد بود و اشاره کرد که کاهش نرخ بهره قبلاً رشد اقتصادی را تحت تأثیر قرار داده است.
لیال گفت: «افت نرخ بهره به اندازه کافی تأثیرگذار نیست، زیرا هزینهها بسیار بالا رفته است. ما باید هزینهها را پایین بیاوریم.»
او به مالیاتها، هزینهها و عوارضی مانند هزینههای توسعه شهری که برای تأمین زیرساختها اختصاص یافته و به شدت در حال افزایش است، اشاره کرد. از جمله افزایش ۲۱ درصدی هزینهها در تورنتو در سال جاری که هزینههای آن مستقیماً به مصرفکنندگان منتقل میشود.
لیال افزود: «این اولین باری نیست که با چنین چالشی مواجه شدهایم و قبلاً نیز موفق شدیم از آن عبور کنیم. حالا کمی عجیب است که هر سه سطح دولت، هر کدام با مسئولیتهای متفاوت، بخشی از این فرآیند را در دست دارند.»
لیال گفت که ۸۰ درصد از موجودی فعلی آپارتمانهای اجارهای در دهه ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ ساخته شدهاند، «اما به نوعی، ما این موضوع را فراموش کردهایم.»
او گفت: «در آن زمان ما هیچ هزینه توسعهای نداشتیم و زمان تایید پروژهها بسیار سریعتر از امروز بود. بسیار ساده است. چرا به گذشته نگاه نمیکنیم و همان کاری را که آن زمان انجام دادیم، دوباره انجام نمیدهیم.»
او همچنین گفت که فشار بر سطوح بالای دولت برای تحریک ساخت مسکن، به ویژه در بخش آپارتمانهای اجارهای، در حال افزایش است زیرا «تاکنون، اقداماتی که معرفی کردهاند واقعاً موثر نبوده، به ویژه در انتاریو.»
لیال گفت که محدودیتها درباره نحوه ساخت مسکن باید مورد بازنگری قرار گیرد و «خوب است که در سطح استان، شفافیت بیشتری درباره موضوع پارکینگ وجود داشته باشد.»
میزان تکمیل آپارتمانها در شش کلانشهر بزرگ مورد مطالعه به طور جزئی افزایش یافت و رکوردهای جدیدی در هر کدام به جز مونترال و ونکوور ثبت شد، پیش از آن که در نیمه دوم سال ۲۰۲۳ کاهش آغاز شود. تقریباً نیمی از آپارتمانهایی که در نیمه اول سال ۲۰۲۴ آغاز شدهاند، آپارتمانهای اجارهای اختصاصی بودهاند که بیشترین سهم در تاریخ بوده است.
جردن نانووسکی (Jordan Nanowski)، تحلیلگر ارشد اقتصادی شرکت وام مسکن و مسکن کانادا، اشاره کرد که توسعه آپارتمانهای اجارهای طی دهه منتهی به فوریه گذشته به حدود ۱۸,۳۰۰ واحد افزایش یافته، در حالی که این تعداد در سال ۲۰۱۴ فقط ۱,۸۵۰ واحد بود. این افزایش به کمک سیاستهای دولتی مانند حذف مالیات فروش (HST) بر برخی پروژههای اختصاصی ایجاد شده است (پروژههایی که هدف آنها اجاره واحدهای آپارتمانی است).
اما در حالی که توسعه آپارتمانهای اجارهای افزایش یافته بود، تعداد واحدهای موجود در خط لوله ساخت و ساز به شدت در ماههای مارس و آوریل کاهش یافت.
گزارش نشان میدهد که مجموع آغاز ساخت مسکن در شش کلانشهر بزرگ کانادا در نیمه اول سال ۲۰۲۴ نسبت به مدت مشابه سال ۲۰۲۳ چهار درصد افزایش داشته و ساخت و ساز جدید در این دوره دومین قویترین رشد از سال ۱۹۹۰ بوده است.
با این حال، وقتی ارقام با توجه به جمعیت تنظیم میشوند، میگوید که مجموع آغاز ساخت مسکن به میانگین تاریخی نزدیک بوده و «برای پاسخگویی به تقاضای روزافزون جمعیتی کافی نبوده است.»
به جز کلگری و ادمونتون، آغاز ساخت آپارتمانهای کاندومینیومی در شش ماه اول ۲۰۲۴ کاهش یافت، و این روند انتظار میرود ادامه یابد، زیرا توسعهدهندگان برای رسیدن به حداقل فروشهای پیش از ساخت لازم برای آغاز پروژهها تلاش میکنند.
گزارش نشان میدهد که سرمایهگذاران و خریداران نهایی به دلیل تأثیر نرخهای بهره بالاتر و امتناع فروشندگان کاندومینیوم از کاهش قیمت، خرید واحدهای جدید کاندومینیومی را کاهش دادهاند.
در سراسر منطقه کلانشهری تورنتو، آغاز ساخت کاندومینیومها در شش ماه اول سال نسبت به دوره مشابه در سال ۲۰۲۳ یک درصد کاهش یافت و در شهر تورنتو، این کاهش ۳۳ درصدی بود. این کاهش به دلیل نرخ بهره بالا و افزایش بیکاری رخ داد.
گزارش CMHC نتیجهگیری میکند که «بهبود در آغاز ساخت مسکن نیاز به بهبود شرایط مالی و اقتصاد کلان دارد تا اعتماد دوباره در مصرفکنندگان و توسعهدهندگان تقویت شود.»
ناظران میگویند که اقدامات سیاسی برای بازگشایی توسعه آپارتمانهای اجارهای میتواند شامل تغییرات مالیاتی برای تسریع اعتبار استهلاک داراییهای اجارهای و گسترش معافیت مالیات فروش (HST) به پروژههایی باشد که قبل از سپتامبر ۲۰۲۳ آغاز شدهاند.
