پیشبینی افزایش اجارهها به بیش از ۷۵۰۰ دلار در ونکوور و ۵۶۰۰ دلار در تورنتو تا سال ۲۰۳۲
مطالعهای از دانشگاه کنکوردیا و شرکت سرمایهگذاری خصوصی املاک Equiton پیشبینی کرده است که میانگین اجاره ماهانه تا سال ۲۰۳۲ در ونکوور به ۷۵۰۰ دلار و در تورنتو به ۵۶۰۰ دلار خواهد رسید، اگر روندهای کنونی در ساختوساز و رشد جمعیت ادامه پیدا کنند.
این پژوهش توسط ارکان یوندر (Erkan Yönder)، استادیار دانشکده کسبوکار جان مولسون دانشگاه کنکوردیا انجام شده است. وی با استفاده از یادگیری ماشین، رشد اجارهها را بر اساس دادههای مسکن، سرشماری، مهاجرت و پیشبینیهای جمعیتی مدلسازی کرده است. این مدل نشان میدهد که “اجارهها به سرعت رشد خواهند کرد” اگر افزایش عرضه مسکن و رشد جمعیت به همین شکل فعلی باقی بماند، و این نشاندهنده نیاز به افزایش شدید در ساختوساز است.
این پژوهش نشان میدهد که میانگین اجارهها در تورنتو تا سال ۲۰۲۷ به ۴۱۰۰ دلار خواهد رسید، که این رقم در مارس ۲۰۲۳ برابر ۳۲۵۰ دلار بوده است و تا سال ۲۰۳۲ به ۵۶۰۰ دلار خواهد رسید. در ونکوور نیز پیشبینی میشود که میانگین اجارهها تا سال ۲۰۲۷ به ۵۲۰۰ دلار و تا سال ۲۰۳۲ به ۷۷۵۰ دلار برسد.
این پژوهش هدف دارد که نشان دهد چگونه میتوان با استفاده از دادهها بحران مسکن کانادا را مدیریت کرد، با شناسایی محلههای خاصی که در آنها تقاضا و قیمتها بیشتر افزایش خواهند یافت.
این تحقیق همچنین به عنوان یک فراخوان برای اقدام عمل میکند و نشان میدهد که چقدر ساختوساز بیشتری مورد نیاز است. یوندر به Yahoo Finance کانادا در مصاحبهای گفت: “ما نیاز داریم که به طور مداوم بیشتر بسازیم، حداقل شش برابر سرعت فعلی توسعه.”
او افزود: “هیچ دولتی نمیتواند به تنهایی این بار را بر دوش بکشد، بنابراین شما به سرمایهگذاری بازارهای مالی نیاز دارید” به شکل صندوقهای سرمایهگذاری املاک، توسعهدهندگان و سرمایهگذاران.
تاثیر کمبود واحدهای خالی بر پویایی عرضه و تقاضا:
بحران مسکن کانادا به خوبی مستند شده است و با وجود کاهش در برخی شاخصهای اقتصادی، تورم در حوزه مسکن همچنان مورد توجه بانک مرکزی کانادا است. یک گزارش اخیر از مرکز سیاستهای جایگزین کانادا نشان میدهد که اجاره میانگین در تقریباً همه محلههای شهری کانادا برای کارگران حداقل حقوقی غیرقابل دسترس است.
نرخهای خالی بودن واحدها اکنون آنقدر پایین است که “رابطه سنتی بین عوامل اقتصادی به هم ریخته است”، و تقاضا به قدری بالاست که حتی با افزودن عرضه بیشتر در ابتدا، اجارهها همچنان افزایش خواهند یافت. مدل نشان میدهد که اجارهها تنها زمانی شروع به کاهش میکنند که تکمیل سالانه واحدهای مسکونی به حدود ۱۱ تا ۱۲ درصد از موجودی مسکن در یک منطقه برسد. گزارش همچنین اشاره میکند که تکمیلهای سالانه در منطقه تورنتو در سال ۲۰۲۳ فقط ۱.۱ درصد بوده است.
“به عبارت دیگر، افزایش سالانه عرضه باید به ۱۰ برابر سطح کنونی (در طول زمان) برسد تا بتواند با تقاضای اضافی موجود در بازار هماهنگ شود”، این گزارش در مورد تورنتو بیان میکند.
میانگین اجارهها در مونترال پیشبینی شده است که از ۲۱۰۰ دلار (در مارس ۲۰۲۳) به ۳۳۲۵ دلار تا سال ۲۰۲۷ و به ۴۳۲۵ دلار تا سال ۲۰۳۲ برسد. در کلگری که میانگین اجاره در مارس ۲۰۲۳ برابر با ۱۹۰۰ دلار بود، پیشبینی میشود که این رقم تا سال ۲۰۲۷ به ۲۲۰۰ دلار و تا سال ۲۰۳۲ به ۲۶۰۰ دلار برسد.
اگرچه ارقام پیشبینی شده صدها یا هزاران دلار بالاتر از میانگین فعلی اجارهها هستند، تاریخ اخیر نشان میدهد که این رشد بالقوه (برای مثال، افزایش ۲۶ درصدی در تورنتو و ۵۰ درصدی در ونکوور تا سال ۲۰۲۷) به شدت ممکن است. میانگین اجارهها در کانادا بین آوریل ۲۰۲۱ تا ژوئن امسال ۳۰.۸ درصد افزایش یافته است، بر اساس دادههای Urbanation و Rentals.ca. در تورنتو، اجارهها در این دوره ۳۴.۶ درصد افزایش یافتند و در ونکوور ۴۰.۸ درصد.
با وجود این ارقام، یوندر میگوید که راهحلها باید به صورت خاص برای هر محله باشند، “زیرا برخی مکانها بسیار داغ میشوند و برخی دیگر نه به آن اندازه.” او به قوانین و مقررات منطقهبندی که به صورت محلی تنظیم شدهاند، استدلال میکند، مناطقی که پیشبینی میشود تقاضا در آنها افزایش یابد.
“یافتههای ما بر اهمیت توسعه سیاستهای مبتنی بر مکان و ضرورت کاهش محدودیتهای عرضه تأکید دارد. بهطور فزایندهای واضح است که دستیابی به یک رابطه سالم بین عرضه و تقاضا به شدت به بخش املاک خصوصی، به ویژه آنهایی که قادر به توسعه در مقیاس بزرگ هستند، وابسته خواهد بود.”
