بازار کاندو تورنتو: خداحافظ سرمایهگذاران، سلام به خریداران نهایی!
با افت فروشهای پیشساخت به پایینترین سطوح چند دههای، توسعهدهندگان از هیجان گذرا و کوتاهمدت خریداران سرمایهگذار دوری نموده و به بازشناسی «کاربران نهایی» (end‑users) – یعنی افرادی که قصد دارند در کاندویی که خریداری میکنند زندگی کنند – پرداختهاند.
اما همانطور که توسعهدهندگان املاک و مشاوران فروش دریافتهاند، جذب کسانی که میخواهند در کاندویی سکونت کنند، نیازمند ساختمانهایی بسیار متفاوت و روشهای فروش کاملاً نوینی است که در دهه گذشته بازار کاندوی کانادا را تحت تأثیر قرار دادهاند.
کریستوفر واین (Christopher Wein)، مدیر عملیات (COO) شرکت Equiton Developments که این روندها را در همکاری با توسعهدهندگان Great Gulf Homes و Lanterra Construction Management Ltd. بین سالهای ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۴ از نزدیک مشاهده کرده است، میگوید:
«اشکال ما در آن بود که محصولمان را برای خریداران کوتاهمدت – سرمایهگذار (investor) و واگذارکننده (assignor) – تنظیم کردیم؛ چرا که آنها بیشتر نگران قیمت و بازگشت سرمایه بودند تا خود محصول. با گوش دادن به مشاوران فروش، واحدها را به طور مداوم کوچکتر ساختیم. توسعهدهندگان روشهایی برای ساخت آپارتمانهای دوخوابه کمتر از ۶۰۰ فوت مربع پیدا کردند؛ به حدی کوچک که دو تخت دونفره به سختی در آن جای میگرفت. و سرانجام مشخص شد که مردم این واحدهای کوچک تکخوابه را نمیخواهند؛ آنها به دنبال فضاهای بزرگتر، محیطهای زندگی مطلوبتر و ساختمانهای راحتتر هستند.»
ریز دهنجی (Riz Dhanji)، مشاور فروش و رئیس RAD Marketing اعلام کرد که تغییر در تقاضای خریداران به سرعت رخ داده است؛ بهطوری که در سال ۲۰۲۳، ۷۰ درصد از فروشهای پیشساخت شرکت او مربوط به واحدهای تکخوابه بود و در سال ۲۰۲۴ این رقم به ۵۹ درصد کاهش یافت. فروش استودیوها نیز از ۱۶ درصد به ۷ درصد در همان بازه زمانی سقوط کرد. او افزود:
«هماکنون با مشتریانمان در حال بازتنظیم ترکیب واحدها هستیم؛ در ساختمانهایی که قبلاً ۴۰–۵۰ درصد از واحدها استودیو بودند، اکنون تنها ۵ درصد از بازار را تشکیل میدهند. اگر تکخوابهها ۳۵ درصد بودند، اکنون به ۲۵ درصد کاهش یافته و حداقل ۱۰–۱۵ درصد واحدهای سهخوابه مشاهده میشود. همچنین، خریداران به دوخوابههای کوچک علاقه ندارند و ترجیح میدهند واحدهای بزرگتری داشته باشند؛ امروزه حداقل ۷۳۰ فوت مربع برای یک واحد ورودی دوخوابه دوحمام در نظر گرفته میشود که میتواند بسیار بزرگتر هم باشد.»
تحلیلگران بازار کاندوی شرکت Urbanation Inc. در ژانویه گزارش دادند که فروشهای پیشساخت در سال ۲۰۲۴ به پایینترین سطح خود در نزدیک به ۳۰ سال (از سال ۱۹۹۶) رسیده و تنها ۴,۵۹۰ واحد در کریدور تورنتو–همیلتون منتقل شده است؛ در چهارمین سهماهه تنها ۱,۸۲۹ واحد برای فروش عرضه و به سختی ۱۰ درصد از آنها فروخته شدهاند، در حالی که میانگین فروش در چهارمین سهماهههای دهه گذشته بیش از ۳,۰۰۰ واحد با میانگین ۶,۱۰۰ واحد عرضه میشد.
همچنین نقطه قیمت نقش حیاتی در موفقیت فروش دارد: در اوج جنون سرمایهگذاری، پروژههایی نزدیک به ۲,۰۰۰ دلار به ازای هر فوت مربع فروخته میشدند؛ اما امروزه واحدهایی که فروش میروند، معمولاً زیر ۱,۲۰۰ دلار به ازای هر فوت مربع قیمتگذاری میشوند.
سازندگان غیرانتفاعی مانند Options for Homes (اختیارات برای خانهها) هرگز به دنبال سرمایهگذاران نبودهاند چرا که تمرکز آنها بر ارائه وامهای سهامی مشترک برای پیشپرداخت به منظور کمک به مالکیت خانه بوده است.
دنیل گر (Daniel Ger)، مدیرعامل (CEO) OFH اظهار داشت:
«جالب است؛ گویی اکنون روند این شده که خریدار سرمایهگذار از بازار خارج شده و توسعهدهندگان میگویند: «ای وای، حالا باید محصولی را به کسی بفروشیم که قرار است مستقیماً در آن زندگی کند؟» این فرایندی کاملاً متفاوت است؛ اما ما هرگز راه دیگری امتحان نکردهایم.»
OFH در حال آمادهسازی یکی از بزرگترین پروژههای سالهای اخیر خود است؛ پروژهای شامل چهار برج در اسکربورو (Scarborough) در تقاطع Markham Road و Lawrence Avenue East به نام The Cedars. هشدار دنیل گر به توسعهدهندگان سابق فروش به سرمایهگذار این است که موضوع تنها تغییر نوع واحدها نیست؛ بلکه شیوه فروش آنها تفاوت ایجاد میکند. او توضیح میدهد:
«صنعت کاندوی بر اساس افتتاح دفاتر فروش و فروش واحدها در چند هفته بنا شده است؛ در حالی که ما ممکن است به یک بازار به مدت یک سال نیاز داشته باشیم. ایجاد این روابط و آموزش خریداران زمانبر است و برای آن بودجهریزی میکنیم.»
ریز دهنجی نیز تأکید کرد که نوع نمایندگان خریدار که توسعهدهندگان همکاری میکنند باید تغییر کند و بیان نمود:
«نمایندگان سنتی سرمایهگذاری پیشساخت در این بازار کارایی ندارند. ما به دنبال افراد مستقر در محلهها هستیم که خانههای مشتریانشان در آنجا واقع شده است. این مانند فروختن ۷۵ درصد یک ساختمان در چند هفته نیست؛ من در دهه ۹۰ در تورنتو تجربه داشتم که فروش ۷۵ درصد در دو سال به دست میآمد.»
شرکت Equiton نه تنها این تغییرات را مشاهده کرده بلکه با تغییر برند و طراحی مجدد پروژه کاندوی خود در 875 The Queensway (که در ابتدا با نام KüL معرفی شده بود) به آن پاسخ داده است؛ پروژهای که در تابستان ۲۰۲۴ با استقبال ناامیدکنندهای روبهرو شد.
آقای واین توضیح داد:
«در پاییز نگاهی جدی به پروژه انداختم و متوجه شدم ساختمانی برای بازاری طراحی شده است که دیگر وجود ندارد؛ بنابراین تصمیم گرفتیم ساختمان را از نو طراحی کنیم. تعداد واحدها از ۱۷۷ به ۱۵۲ کاهش یافت و اندازه واحدها به طور میانگین ۱۰–۱۱ درصد افزایش پیدا کرد. ترکیب واحدها از تکخوابههای کوچک و استودیوها به سمت تکخوابههای بزرگتر، دوخوابه و حتی سهخوابه تغییر یافت.»
نام جدید پروژه نیز قصد تغییر نگرش را منعکس میکند: Maxium (به این معنا که نه condo‑minium بلکه condo‑maxium). او میگوید:
«ایده کاندومینیومهای جعبهای کوچک را فراموش کنید؛ ما قصد داریم خانههایی به سبک آپارتمانی بسازیم که همه چیز را به حداکثر برسانند.»
راهاندازی مجدد پروژه به نظر شبیه به خواستههای خریداران خانههای نوین در سال ۲۰۲۵ است؛ آنها میخواهند اتاقخوابهایی داشته باشند که تخت پادشاه یا ملکه در آن جا بگیرد، کمدهای راهپیمایی و حمامهایی با دو سینک طراحی شود. حتی اتاق لباسشویی نیز باید بیش از یک کمد باشد چرا که فضای ذخیرهسازی در کاندوها محدود است. او افزود:
«هر کاندویی باید مکانی برای نگهداری وسایلی مانند اقلام فصلی و مواد نظافتی داشته باشد؛ در بیشتر کاندوها حتی جایی برای نگهداری نرمکننده پارچه وجود ندارد.»
به طور حیاتی، قیمت هر فوت مربع همچنان بین ۱,۱۰۰ تا ۱,۲۰۰ دلار خواهد بود.
آقای گر امیدوار است که بازار کاندوی کمتر پرهیجان منجر به کاهش هزینههای ساخت و شاید حتی ارزانتر شدن قیمت زمین شود؛ او بیان میکند:
«برای مشتریان ما مفید خواهد بود که بازار کمی کند شود تا مسکن با قیمتی مقرون بهصرفه ارائه گردد. واضح است که سقوط بازار را نمیخواهیم، اما منتظر اصلاحات ملایمی هستم.»
