پایان دوره میکروکاندوها؟ چرا یک سازنده مسکن در تورنتو واحدهای بزرگتر میسازد
میک اوبراین (Mick O’Brien) سالها آرزو داشت که در مرکز شهر تورنتو زندگی کند تا بتواند با پای پیاده شهر را بگردد، در بازیهای تیم بلو جیز شرکت کند و با نوههایش به دیدن باله ملی برود، همانطور که قبلاً با دو دخترش میرفت.
اما اوبراین و همسرش که در حال حاضر در خانهای سهخوابه به مساحت ۲۴۰۰ فوت مربع در برادفورد، انتاریو سکونت دارند، در شهری که اندازه واحدهای کاندو کوچکتر شده است، برای یافتن مکانی مناسب دچار مشکل شدند. بسیاری از واحدها بیش از حد کوچک بودند و واحدهای یکخوابه و دوخوابه بزرگتر نیز قدیمی شدهاند.
او میگوید: «برای ساکن شدن در یک واحد مناسب، باید یک بازسازی اساسی انجام دهید. بنابراین دوباره، شما باید حداقل ۱.۵ میلیون دلار برای یک واحد دوخوابه هزینه کنید و احتمالاً حدود ۴۰۰ هزار دلار دیگر برای بازسازی آن خرج کنید.»
اوایل امسال، اوبراین و همسرش موفق شدند کاندویی در ساختمان در دست ساخت ۱۰۱ اسپاداینا (101 Spadina) واقع در منطقه تفریحی تورنتو پیدا کنند. این واحد دارای دو اتاقخواب، ۸۰۰ فوت مربع مساحت و سقفهای ۱۰ فوتی است. آنها این واحد را به قیمت ۱.۷ میلیون دلار به صورت پیشفروش خریداری کردند و اوبراین تخمین میزند که حدود شش سال دیگر در آن ساکن شوند.
اوبراین میگوید: «واقعاً نمیتوانم مکان بهتری را در سراسر تورنتو تصور کنم.» یافتن چنین واحد بزرگی در مرکز شهر و بهویژه در پروژههای جدید بسیار دشوار است. طبق دادههای اداره آمار کانادا، متوسط اندازه کاندوهایی که در سالهای ۲۰۱۶-۲۰۱۷ ساخته شدهاند، ۶۶۵ فوت مربع بوده است؛ در حالی که میانگین مساحت ساختمانهای ساخته شده از ۱۹۸۱ تا ۱۹۹۰ بیش از ۱۰۰۰ فوت مربع بوده است.
اما شرکت دیورون (Devron Developments) که خانه جدید اوبراین را توسعه میدهد، امیدوار است این وضعیت را تغییر دهد. بیشتر واحدهای پروژه ۱۰۱ اسپاداینا، دوخوابه با ۸۰۰ فوت مربع مساحت خواهند بود.
پویان صفاپور (Pouyan Safapour)، رئیس مشترک شرکت دیورون، به برنامه “هزینه زندگی” (Cost of Living) گفت: «بسیاری از افراد کاندوهای تورنتو را بهعنوان مکانی موقت میبینند که تا زمانی که بتوانند خانهای روی زمین بخرند در آن زندگی کنند. این باید یک هشدار باشد، زیرا این طرز فکر در مورد آپارتمانها یا واحدهای مسکونی در هیچ جای دیگر دنیا وجود ندارد.»
چرا اندازه کاندوها کوچک شد؟
جان پاسالیس (John Pasalis)، یک مشاور املاک در تورنتو، توضیح میدهد که کاندوها در پاسخ به نگرانیهای مالی کوچک شدند، زیرا واحدهای کوچکتر ارزانتر هستند و این روشی برای ورود خریداران بار اول به بازار بود. اما این کاندوها که بعضی حتی ۳۰۰ فوت مربع مساحت دارند، توجه نوع دیگری از خریداران را جلب کردند.
پاسالیس میگوید: «وقتی سرمایهگذاران بخش بیشتری از بازار کاندوها را در دست گرفتند، به واحدهای مقرونبهصرفهتری نیاز داشتند و مبلغ اولیه کمتری میخواستند. یکی از راهها برای ارزانتر کردن واحدها، کوچکتر کردن آنها بود.»
سرمایهگذاران این واحدهای کوچک را در مراحل پیشفروش خریداری میکردند و این امر به سازندگان اجازه میداد سریعتر به مرحله ساخت و ساز برسند. به گفته پاسالیس، تقریباً دو سوم از تمام میکروکاندوهای تورنتو و ونکوور در تملک سرمایهگذاران هستند.
اما با افزایش نرخ بهره در سالهای اخیر، تقاضا برای این کاندوهای کوچک کاهش یافته است و بسیاری از سرمایهگذاران این واحدها را برای فروش گذاشتهاند.
اکنون هزاران واحد برای فروش گذاشته شدهاند و خریدارانی مانند اوبراین به دنبال واحدهای بزرگتر هستند.
پاسالیس میگوید: «بازار کاندو اساساً تعداد بیسابقهای از کاندوهای موجود برای فروش دارد، و این موضوع در دو یا سه ماه گذشته رخ داده است. تقریباً ۱۱ هزار واحد برای فروش وجود دارد که این بیشترین تعداد برای هر ماه در هر سال است.»
صفاپور میگوید که بازار آرام باعث شده است افراد در این صنعت به آنچه میسازند با دید متفاوتی نگاه کنند.
او افزود: «وقتی در هر صنعتی اصلاحات بازار رخ میدهد، افراد شروع به بازنگری در ارزش و معنای واقعی محصولات میکنند و میپرسند “کجا شروع به انحراف از ارائه ارزش واقعی کردیم؟”»
سبک زندگی به جای بازار
در توسعه ساختمان جدید خود، شرکت دیورون نظر ۱۰۰۰ نفر را درباره دیدگاههایشان نسبت به زندگی در کاندو در منطقه بزرگ تورنتو جویا شد. نظرسنجی که با همکاری موسسه آنگوس رید (Angus Reid) انجام شد، نشان داد که ۹۳ درصد پاسخدهندگان معتقدند که تورنتو به کاندوهای بهتر و مناسبتر برای نیازهای سبک زندگی مردم نیاز دارد.
همچنین، ۹۶ درصد از پاسخدهندگان توافق داشتند که سازندگان مسئولیت دارند خانههایی با کیفیت بالا بسازند که به افزایش کیفیت زندگی و زیرساختهای تورنتو کمک کند.
کاندوی جدید اوبراین در مرکز برنامه بازنشستگی او قرار دارد. وقتی از حومه شهر نقل مکان کنند، به خانهای کوچکتر نقل مکان میکنند، اما این واحد همچنان فضای کافی برای پذیرایی از فرزندان و نوههایشان خواهد داشت.
جرمایا شامس (Jeremiah Shamess)، معاون اجرایی در شرکت املاک و مستغلات تجاری کولیرز (Colliers)، میگوید ساخت ساختمانهایی با تعداد زیادی واحدهای بزرگتر بهویژه سه خوابه برای سازندگان هزینهبرتر است.
اما او اضافه میکند که سازندگان دیگر نیز به پروژههایی مانند پروژه صفاپور توجه میکنند.
شامس گفت: «او کاری را آغاز کرده که بسیاری از سازندگان دیگر دوست دارند به آینده تبدیل شود. برخی از سازندگان جدیدتر و نامهای کمتر شناخته شده که شخصاً با آنها صحبت کردهام، از ایده او استقبال کردهاند و منتظرند ببینند که آیا موفق میشود یا خیر.»
درخواست کاهش هزینههای ساخت و ساز
پاسالیس، مشاور املاک تورنتو، میگوید سرمایهگذارانی که کاندوهای کوچک را در مراحل پیشفروش خریداری کردهاند، اکنون متوجه شدهاند که ارزش این واحدها کمتر از مبلغ پرداختی آنها در چهار یا پنج سال پیش است و او فکر میکند که این قیمتها به این زودیها افزایش نخواهند یافت.
پاسالیس میگوید: «وقتی آنها محاسبات را روی اجارهها انجام میدهند، از نظر مالی توجیهی ندارد.»
او میگوید که برای انطباق بازار کاندو و ساخت واحدهای بزرگتر مناسب برای خانوادهها، هزینهها در نهایت باید کاهش یابد. این کاهش شامل هزینههای ساخت یا عوارض توسعه شهری است که بر کاندوهای جدید در شهر تورنتو اعمال میشود. وی افزود که دولت فدرال یا دولت استانی نیز میتوانند مالیات HST را بر مسکنهای جدید کاهش دهند یا حذف کنند.
پاسالیس گفت: «اگر سازندگان قرار است شروع به ساخت محصولات متفاوتی کنند که مورد استفاده کاربران نهایی قرار میگیرند، هزینهها باید کاهش یابد.»
