احتمال تغییر قوانین توسعه مسکن در تورنتو؛ خبری خوش برای سازندگان؟

هزینه‌های توسعه در مرکز توجه گفت‌وگوهای صنعت ساخت‌وساز مسکن در کانادا قرار گرفته‌اند. همچنین این روایت که باید تا حد امکان خانه‌های بیشتری ساخته شوند تا از بحران قریب‌الوقوع کمبود عرضه جلوگیری شود، به شدت مطرح است. واقعیت این است که صنعت درگیر توسعه مسکن – که هم‌اکنون با موانعی چون کمبود نیروی کار، نرخ بهره بالا و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز روبروست – هزینه‌های توسعه را یکی از عوامل اصلی می‌داند که مانع ساخت خانه‌های جدید، به‌ویژه در شهرهای گران‌قیمتی مانند کلان‌شهر تورنتو (Greater Toronto Area – GTA) می‌شود.

مالیات‌ها و هزینه‌های شهرداری با نرخی غیرقابل‌دوام در حال افزایش‌اند؛ نرخی که بازار توان جذب آن را ندارد. کاهش قابل‌توجه در شروع پروژه‌های ساختمانی در GTA گویای این وضعیت است. گزارش «مطالعه‌ی مقایسه‌ای شهرداری‌های GTA» که توسط انجمن صنعت ساختمان و توسعه زمین (Building Industry and Land Development Association – BILD) در سپتامبر منتشر شد، نشان می‌دهد که ارسال درخواست‌ها در دو سال گذشته به‌طور چشم‌گیری کاهش یافته، در حالی‌که در سال ۲۰۲۱ به اوج خود رسیده بود.

این گزارش همچنین افزایش قابل توجه هزینه‌های شهرداری را در سراسر منطقه GTA از زمان مطالعه سال ۲۰۲۲ نشان می‌دهد. هزینه‌های شهرداری به‌طور میانگین به ازای هر واحد در پروژه‌های کم‌ارتفاع، ۴۲ هزار دلار و در پروژه‌های بلندمرتبه، ۳۲ هزار دلار افزایش یافته‌اند. در همین حال، هزینه‌های مربوط به آپارتمان‌ها با افزایش ۳۲ هزار دلاری، به ۱۲۲,۳۸۷ دلار رسیده است. مجموع هزینه‌های شهرداری برای هر واحد از حدود ۱۰۲ هزار دلار در «بردفورد وست‌گوئیلیمبری» (Bradford West Gwillimbury) آغاز شده و در شهر تورنتو (Toronto) به بیش از ۱۹۵ هزار دلار در پروژه‌های کم‌ارتفاع می‌رسد.

در حالی‌که عوامل مختلفی در این روند نقش داشته‌اند، اما افزایش سریع هزینه‌های توسعه قطعاً کمکی نمی‌کند. بنابراین صنعت ساخت‌وساز خواهان ایجاد تغییراتی در تمامی سطوح حکومتی شده تا، به قول خودشان، “بیل‌های بیشتری به زمین زده شود”.

شورای شهر تورنتو فشارهای واردشده از سوی صنعت ساختمان را جدی گرفته و تصمیم گرفته است تا احتمالاً هزینه‌های توسعه را منجمد کند – اقدامی که می‌تواند روند ساخت خانه‌ها را به‌طور چشمگیری تسریع کند. شهرداری تورنتو از استان انتاریو خواسته است تا قانون «هزینه‌های توسعه» (Development Charges Act) را اصلاح کند تا شهرداری‌ها بتوانند بدون نیاز به تصویب یک آیین‌نامه جدید، به راحتی مفاد مربوط به افزایش سالانه را تغییر داده یا حذف کنند.

شورای شهر اجازه داده است که مدیر مالی ارشد (Chief Financial Officer – CFO) از توافق‌نامه‌های بند ۲۷ قانون هزینه‌های توسعه برای همه پروژه‌های جدید مسکونی استفاده کند که از اول ماه مه ۲۰۲۵ اجرایی خواهد شد. این اقدام به این معناست که هزینه‌های توسعه با نرخ فعلی تثبیت خواهند شد تا زمانی‌که بازنگری جامع توسط مدیر مالی با هدایت شورا تکمیل شود و آیین‌نامه‌ی جدید توسعه به تصویب برسد. مدیر مالی در این مسیر با کارکنان مربوطه شهرداری همکاری خواهد کرد و از فرم تاییدشده توسط مشاور حقوقی شهر استفاده می‌کند. البته همه این اقدامات منوط به آن است که استان انتاریو به درخواست قبلی شورای شهر برای لغو الزام افزایش سالانه هزینه‌های توسعه پاسخ مثبت ندهد.

شورای شهر همچنین از استان درخواست کرده است تا قانون هزینه‌های توسعه را به گونه‌ای اصلاح کند که شهرداری‌ها بتوانند مبالغ دریافتی برای خدمات خاص را به پروژه‌هایی که در سایر حوزه‌های خدماتی مشمول هزینه‌های توسعه هستند، اختصاص دهند – بدون نیاز به بازپرداخت آتی یا ادغام حوزه‌های خدماتی از طریق آیین‌نامه‌ای جدید. شهرداری می‌گوید این تغییر به آن‌ها کمک می‌کند تا نیازهای ضروری زیرساختی را پاسخ دهند و از ساخت‌وسازهای جدید مسکن پشتیبانی کنند.

شهر همچنین از استان درخواست کرده است که قانون هزینه‌های توسعه را به‌گونه‌ای اصلاح کند که کمک‌های مالی زیرساختی فدرال و استانی بتوانند به سهم غیررشدی پروژه‌های مشمول هزینه‌های توسعه اختصاص داده شوند یا برای جبران کاهش درآمد ناشی از کاهش نرخ‌های اختیاری شورا مورد استفاده قرار گیرند. شهرداری می‌گوید این موضوع به آن‌ها کمک خواهد کرد تا از تمام منابع مالی موجود به بهترین شکل استفاده کرده و پروژه‌های زیرساختی حیاتی را سریع‌تر تکمیل کنند. در نهایت، شورای شهر بار دیگر از استان درخواست کرده تا برای جبران خسارات مالی ناشی از «لایحه ۲۳» (Bill 23) به آن‌ها غرامت پرداخت کند.

از سوی دیگر، شورای شهر همچنین طرح «ساخت خانه‌های بیشتر: شناسایی فرصت‌ها برای مسکن اجاره‌ای هدفمند» (Build More Homes: Identifying Opportunities for More Purpose-Built Rental Housing) را نیز تصویب کرده است. این مصوبه از کارکنان شهرداری می‌خواهد که درخواست‌های باقیمانده در برنامه مشوق‌های مسکن اجاره‌ای هدفمند (که پاییز ۲۰۲۴ راه‌اندازی شد) را بررسی کرده و پروژه‌های آماده‌ای را که در صورت دریافت بودجه از سوی استان ممکن است مشمول معافیت مالیاتی و کاهش هزینه‌های توسعه شوند، گزارش دهند.

در نهایت، شهر تورنتو در حال بررسی استراتژی «مسکن دانشگاهی تورنتو – بهبود دسترسی به مسکن برای دانشجویان مقطع پس از متوسطه» (Toronto’s Academic Housing Strategy – Improving Housing Outcomes for Post-Secondary Students) است که توسط کمیته برنامه‌ریزی و مسکن پیشنهاد شده است. این طرح با هدف پاسخ به چالش‌های روزافزونی که دانشجویان تورنتو در یافتن و پرداخت هزینه مسکن با آن مواجه‌اند، طراحی شده و همچنین تلاش دارد دسترسی عادلانه به گزینه‌های مسکن را تضمین کند. این استراتژی بخشی از برنامه اقدام «HousingTO 2020-2030» شهر تورنتو است.

در سطح فدرال، موضوع مسکن همچنان به‌عنوان یکی از داغ‌ترین مباحث در انتخابات پیش‌روی کانادا مطرح است.