MZOها: ابزار برنامه‌ریزی مفید یا نقض غیرضروری اختیارات محلی؟

انتاریو با رکود ساختاری در بخش مسکن مواجه است و بر اساس روندهای کنونی، به هدف ساخت ۱.۵ میلیون خانه جدید طی یک دوره ۱۰ ساله دست نخواهد یافت. به طور میانگین، باید سالانه ۱۵۰٬۰۰۰ واحد مسکونی از سال ۲۰۲۲ تا ۲۰۳۱ ساخته شود. اما طبق بودجه استانی که توسط وزیر دارایی، پیتر بثلن‌فالوی (Peter Bethlenfalvy) ارائه شده، در سال ۲۰۲۴ تنها ۷۴٬۵۷۳ واحد ساخته شده که نیمی از این میزان است، و پیش‌بینی می‌شود که این رقم در سال ۲۰۲۵ به ۷۱٬۸۰۰ کاهش یابد.

دولت انتاریو اذعان دارد که شکاف بزرگی بین رشد جمعیت و تولید مسکن وجود دارد، اما همچنان متعهد به ساخت واحدهای بیشتر و تأمین منابع مالی زیرساخت‌های لازم برای شهرداری‌هاست. این مقاله بر یکی از ابزارهایی تمرکز دارد که طی سال‌های اخیر توسط دولت داگ فورد (Doug Ford) به‌کار گرفته شده است: دستورهای منطقه‌بندی وزارتی یا MZOها (Ministerial Zoning Orders).

با وجود گزارشی از بازرس کل (Auditor General) انتاریو که در دسامبر ۲۰۲۴ منتشر شد و از نحوه استفاده دولت از MZOها انتقاد کرد، استان اقدام به وضع قوانین جدیدی کرده تا با گسترش دامنه کاربرد MZOها، محدودیت‌های برنامه‌ریزی محلی را کنار زده و مسیر ساخت‌وساز را تسریع کند.

پیش‌زمینه

طبق بند ۴۷ قانون برنامه‌ریزی (Planning Act)، وزیر امور شهرداری‌ها و مسکن (MMAH) اختیار دارد از MZO برای دور زدن روندهای معمول تأیید استفاده کند؛ این روندها ممکن است شامل الزامات برنامه‌ریزی محلی، مطالعات زیست‌محیطی و مشورت عمومی باشد. هیچ مرجع تجدیدنظری برای تصمیمات وزیر وجود ندارد.

در سال ۲۰۲۰، وزیر پیشین MMAH یعنی استیو کلارک (Steve Clark) در یک نشست مجازی در کنفرانس انجمن شهرداری‌های انتاریو (AMO) گفت که MZOها ابزار مهمی برای کاهش بوروکراسی در پروژه‌هایی مانند مراکز مراقبت طولانی‌مدت و مسکن مقرون‌به‌صرفه هستند. او همچنین تأکید کرد که این ابزارها به بازیابی اقتصادی پس از پاندمی کمک می‌کنند، با تسریع پروژه‌ها، ایجاد اشتغال و پشتیبانی از اولویت‌های محلی.

با آغاز دوران کووید-۱۹، کلارک استفاده از MZO را به‌طور چشم‌گیری افزایش داد تا ساخت مسکن و سرمایه‌گذاری در بخش‌های کلیدی را تسریع کند. طبق گزارش بازرس کل، دولت محافظه‌کار به رهبری فورد در فاصله ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳ در مجموع ۱۱۴ بار از MZO استفاده کرده، یعنی به‌طور متوسط ۲۳ بار در سال.

در مقابل، دولت لیبرال قبلی در طول ۱۵ سال تنها ۲۵ MZO صادر کرده بود. همچنین گزارش نشان می‌دهد که در قرن گذشته (۱۹۴۶ تا ۱۹۹۸)، عمده استفاده از MZOها در مناطق شمالی انتاریو و نواحی بدون ساختار شهرداری بوده (۱۶۹ مورد از ۳۲۳)، و ۱۰۵ مورد نیز برای حفاظت از زمین‌های کشاورزی و منابع طبیعی مانند جنگل‌ها و تالاب‌ها استفاده شده است.

این آمار را مقایسه کنید با بازه ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳ که تنها یکی از MZOها با هدف حفاظتی صادر شده و بقیه عمدتاً برای پروژه‌های مسکونی، صنعتی، تجاری و مؤسسات عمومی بوده‌اند.

در یک نشست خبری، بازرس کل، شلی اسپنس (Shelley Spence) گفت: «ما دریافتیم که هیچ‌یک از بسته‌های اطلاعاتی که وزارت امور شهرداری‌ها و مسکن در این مدت برای وزیر آماده کرده بود، شامل ارزیابی ضرورت استفاده از MZO نبودند، از جمله اینکه آیا این ابزار واقعاً روند ساخت پروژه را سریع‌تر می‌کرد یا خیر، در مقایسه با فرآیند معمول برنامه‌ریزی شهری.»

پرداختن به دغدغه‌های محلی و شفاف‌سازی در مورد دلایل استفاده از MZOها می‌تواند بخشی از انتقادات وارده به دولت استانی را کاهش دهد.

لایحه جدید

در اواسط ماه مه، لایحه شماره ۱۷ با عنوان «قانون حفاظت از انتاریو با ساخت‌وساز سریع‌تر و هوشمندانه‌تر، ۲۰۲۵» (Bill 17, Protect Ontario by Building Faster and Smarter Act, 2025) توسط وزیر جدید امور شهرداری‌ها و مسکن، راب فلک (Rob Flack) به مجلس قانون‌گذاری ارائه شد تا فرآیند ساخت‌وساز مسکن و پروژه‌های زیرساختی را تسریع کند. مشابه دوران بحران کووید، این اقدام به عنوان راهکاری برای تاب‌آوری اقتصادی توسط دولت انتاریو معرفی شده و واکنشی به تهدیدهای ناشی از اقدامات رئیس‌جمهور آمریکا، دونالد ترامپ (Donald Trump) تلقی می‌شود.

این لایحه گسترده اهداف متعددی را دنبال می‌کند، از جمله:

• تسریع پروژه‌های حمل‌ونقل عمومی و توسعه جوامع مبتنی بر حمل‌ونقل؛
• یکسان‌سازی مراحل تأیید در شهرداری‌ها؛
• به‌روزرسانی استانداردهای ساخت جاده‌ها.

نکته قابل توجه دیگر این است که دولت می‌خواهد رژیم دریافت عوارض ساخت‌وساز را ساده‌سازی کند؛ برای مثال، پرداخت این عوارض را تا زمان سکونت در ساختمان به تعویق اندازد.

این قانون که از طریق مصوبه زمان‌بندی (Time Allocation Motion) با سرعت به پیش می‌رود، این امکان را فراهم می‌کند که نه تنها وزیر MMAH بلکه وزیر زیرساخت (Minister of Infrastructure) نیز MZO صادر کند. همچنین به وزیر اختیار داده می‌شود تا بدون پایبندی به سیاست‌های استانی، درباره طرح‌های رسمی در چارچوب قانون برنامه‌ریزی تصمیم‌گیری کند.

انجمن شهرداری‌های انتاریو (AMO) در همکاری با انجمن سازندگان مسکن انتاریو (OHBA) در حال تدوین چارچوب مالی بهتر و کاهش زمان تأییدهای برنامه‌ریزی هستند. با اینکه این اقدامات حائز اهمیت‌اند، اما نیروهای بازار فراتر از مداخله‌های ترامپ نیز در وضعیت فعلی نقش دارند.

طبق گزارش OHBA، در سراسر انتاریو ساخت‌وساز حدود ۳۳۰٬۰۰۰ واحد مسکونی که قبلاً مجوز برنامه‌ریزی شهرداری را گرفته‌اند، هنوز آغاز نشده است. بنابراین این سوال مطرح است: آیا اضافه کردن تعداد بیشتری MZO واقعاً در افزایش عرضه مسکن تأثیرگذار خواهد بود یا موانع بنیادی‌تری وجود دارد که سد راه ساخت‌وساز شده‌اند؟

مسئله قابلیت تأمین مالی مسکن (Housing Affordability) نیز در اولویت این قانون پیشنهادی قرار دارد. در ارائه‌ای که در ۱۵ مه به مناسبت آغاز جلسات کمیته انجام شد، فلک تأکید کرد که این لایحه به ما کمک خواهد کرد تا «پروژه‌ها را سریع‌تر آغاز کنیم و به نیاز فزاینده برای مسکن مقرون‌به‌صرفه در انتاریو پاسخ دهیم.»

در گزارش فنی همراه با لایحه ۱۷ آمده است که نگرانی‌هایی درباره شفافیت و تأثیرات زیست‌محیطی در فرآیند MZO مطرح شده‌اند. در «وضعیت آینده»، راه‌حل این است که «وزیر اختیار خواهد داشت شرایطی را تعیین کند که باید پیش از اجرایی شدن هرگونه استفاده مجاز بر اساس MZO برآورده شوند.»

این شرایط می‌تواند شامل اقداماتی از سوی شهرداری یا سرمایه‌گذار باشد.

بدیهی است که وزیر و تیمش به برخی از نگرانی‌هایی که توسط بازرس کل در دسامبر گذشته مطرح شده بود، توجه کرده‌اند. مقرراتی که همراه با این قانون جدید وضع می‌شود، تصویری روشن‌تر از آن ارائه خواهد داد که آیا توصیه‌های بازرس کل واقعاً توسط دولت اجرایی شده‌اند یا خیر.

اندی ماناهان (Andy Manahan)، عضو ارشد در مؤسسه Global Public Affairs است. او بیش از ۳۰ سال تجربه در حوزه زیرساخت، ساخت‌وساز و توسعه دارد. در بخش دوم این مقاله در آینده، ماناهان به دیدگاه‌های بازرس کل درباره MZOها، خلاصه‌ای از ۱۹ توصیه ارائه‌شده، ارزیابی ریسک‌های ناشی از اتکای مداوم به MZOها و ضرورت تمرکز بر مدرن‌سازی تأییدهای شهرداری خواهد پرداخت؛ همگی با هدف پاسخ به سوال کلیدی مطرح‌شده در عنوان مقاله: آیا MZOها ابزار مفید برنامه‌ریزی هستند یا نقض غیرضروری اختیارات محلی؟