در بازاری چالشبرانگیز، چند توسعهدهنده شجاع پیشروی میکنند
هفته گذشته، دولت فدرال به وعدهاش در زمینه ارائه معافیت GST برای خریداران بار اول خانههای نوساز عمل کرد؛ اقدامی که صنعت ساختوساز امیدوار است تنها یکی از چندین راه نجاتی باشد که به آنها ارائه خواهد شد.
در سراسر کشور، هزاران واحد مسکونی تکمیلشده بدون خریدار ماندهاند، و فعالان صنعت امیدوارند که این معافیت GST بتواند فروش را به حرکت درآورد.
شرکت Rennie Marketing Systems پیشبینی کرده که تا پایان سال، نزدیک به ۳۵۰۰ واحد فروختهنشده در بازار منطقه ونکوور باقی بماند. در تورنتو، شرکت تحقیقاتی و مشاورهای Urbanation تخمین زده که این عدد حدود ۲۴۰۰۰ واحد خواهد بود.
نخستوزیر Mark Carney در جریان کارزار انتخاباتی وعده داد که طی یک دهه آینده، هر سال حدود نیم میلیون واحد مسکونی ساخته خواهد شد. James Innis، رئیس شرکت Sutton Group Realty در ونکوور، گفت دولت لیبرال باید بداند که برای دستیابی به این هدف باید ابتدا هزاران واحد مسکونی فروختهنشده موجود را روانه بازار کند—پدیدهای که او آن را «پدیدهای جدید» خواند.
او افزود:«آیا این سیاست تا حدی برای این است که بگویند: ‘ما میدانیم که هزاران واحد در کانادا موجود است؛ آیا میتوانیم آنها را در دسترستر کنیم؟’»
او مانند بسیاری دیگر خواستار آن است که سیاست معافیت از مالیات GST فقط شامل خریداران بار اول نباشد، بلکه همه خریداران را در بر گیرد.
Benjamin Tal، اقتصاددان ارشد بانک Canadian Imperial Bank of Commerce (CIBC)، گفت این معافیت ممکن است در حاشیهها تأثیرگذار باشد، اما صنعت همچنان باید به ساختوساز ادامه دهد. در حال حاضر توسعهدهندگان زیادی مشغول ساخت نیستند، مگر کسانی که روی بهبود بازار در زمان اتمام پروژهشان حساب باز کردهاند.
او گفت:«ما مقدار زیادی موجودی داریم. اما، میدانید، رشد جمعیت همچنان ادامه دارد. سرمایهگذاران دوباره به بازار باز خواهند گشت، نرخ بهره کاهش مییابد و این موجودیها کاهش مییابند و تقاضا دوباره ایجاد میشود.»
«و این همان چیزی است که بسیاری از آن توسعهدهندگان پیشگام، بهاصطلاح، روی آن حساب کردهاند. این یک ریسک است. یک قمار است، زیرا هیچکس نمیتواند دقیقاً محاسبه کند که چقدر زمان لازم است تا این موجودیها از بین برود. اما منطق آن تقریباً همین است.»
«ما در وضعیتی هستیم که برخی از توسعهدهندگان بزرگ ریسک میکنند و میگویند: ‘میدانید چیست؟ بازار طی دو یا سه سال آینده بیدار خواهد شد.’ و آنها کاملاً درست میگویند.»
آقای Innis نیز با این دیدگاه موافق است و میگوید تنها «شجاعان، جسوران و کسانی که سرمایه کافی دارند» حاضر به پیشبرد پروژههای بزرگ در بازار فعلی هستند.
شرکت توسعهدهنده Grosvenor که ۷۰ سال است در بازار ونکوور فعال است، یکی از این شرکتهای جسور است. این شرکت این هفته اعلام کرد که ساخت برجی ۴۱ طبقه با ۴۵۱ واحد کاندو و همچنین دو برج اجارهای در پروژه Brentwood Block در برنابی، بریتیش کلمبیا را آغاز خواهد کرد—که یکی از بزرگترین پروژههای آغازشده در سالهای اخیر در منطقه به شمار میرود. این نخستین فاز از یک جامعه برنامهریزیشده بزرگتر است که در صورت تکمیل، شامل ۱۷۳۰ واحد خواهد بود که بیش از نیمی از آنها واحدهای اجارهای خواهند بود.
Marc Josephson، معاون ارشد بخش توسعه در Grosvenor، گفت این شرکت به دلیل موفقیت در مرحله پیشفروش پاییز گذشته، اعتماد بهنفس لازم برای آغاز ساخت را دارد. در آن مرحله، در نخستین ماه بیش از ۱۰۰ واحد فروخته شد. هرچند اعتماد مصرفکنندگان از آن زمان افت کرده، اما Josephson معتقد است که در بلندمدت، منطقه همچنان با کمبود عرضه روبروست.
او گفت:«این یکی از نخستین آغازهای ساختوساز در منطقه است و یکی از بزرگترینها. و یکی از دلایلش این است که در پاییز، وقتی پروژه را راه انداختیم، موفق بودیم.»
«با وجود تمام صحبتهایی که درباره کاهش فروشها در سهماهه اول سال ۲۰۲۵ شده—و بیشک فروشها کند بودند—اما در اواخر سال گذشته اوضاع رو به بهبود رفت، و ما نمونهای از آن بودیم.»
«عوامل زیادی هستند که تعیین میکنند چه زمانی پروژه را پیش ببرید. اگر در بازه زمانی متفاوتی باشید و بخواهید همین حالا فروش را آغاز کنید، داستان متفاوت خواهد بود.»
در همین حال، شرکت Square Nine Developments برای فروش واحدهای بدون مشتری خود از مشوقهای بازاریابی استفاده میکند. این شرکت روز شنبه گذشته قیمت ۷۷ واحد باقیمانده از پروژه تکمیلشده Belvedere در مرکز شهر سوری را کاهش داد و قیمت هر فوت مربع را از ۱۰۰۰ دلار به ۷۲۰ دلار رساند. نتیجه، صف طولانی و فروش ۶۳ واحد بود که نیمی از آنها به سرمایهگذاران فروخته شد. این فروش توسط شرکت Key Marketing انجام شد که رئیس آن، Cam Good، از زمان رکود بازار در سال ۲۰۰۸، گهگاه فروشهای فوری با تخفیف بالا، موسوم به “Condoday”، را برای پروژههایی که نیاز فوری به رونق دارند، اجرا کرده است. او اخیراً پروژه دیگری به نام SkyLiving از شرکت Allure Ventures را نیز تبلیغ کرده است که به خریداران امکان میدهد واحد را با همان قیمت به توسعهدهنده بازفروش کرده یا آن را اجاره دهند تا جریان نقدی برای خریداران سرمایهگذار تضمین شود.
در سال ۲۰۲۱، Square Nine موفق به فروش ۲۰۰ واحد در پروژه Belvedere با قیمت اصلی شده بود. آنها پنتهاوسها را نگه داشته بودند به امید قیمت بالاتر، و واحدهای طبقه پایین را اجاره داده بودند. حالا تصمیم گرفتهاند همه واحدها، از جمله اجارهایها را بفروشند. آقای Good گفت پرداخت بدهی مربوط به ۷۷ واحد باقیمانده برای توسعهدهنده ماهانه حدود ۳۰۰ هزار دلار هزینه داشت. بهجای پرداخت به وامدهنده، ترجیح دادهاند واحدها را حتی با قیمت پایه یا اندکی پایینتر بفروشند و نقدینگی خود را به خرید زمینهایی با قیمت پایین اختصاص دهند.
او گفت:«این موضوع مهمی نیست. در آن ساختمان ۲۷۵ واحد وجود دارد. آنها همچنان سود کردهاند—حدود ۲۰۰ واحد را با قیمت خوب فروختهاند. … همه سود بردند، توسعهدهنده سود کرد.»
او پیشبینی کرد که چندین رویداد فروش “Condoday” دیگر نیز در تابستان برگزار خواهد کرد و افزود که از انجام آنها لذت میبرد، چون کار اصلیاش این است که “توسعهدهندگان را ثروتمند کند.”
او افزود:«۷۰ درصد از خریداران ما، خریداران بار اول خانه هستند.»
Barrett Sprowson، معاون ارشد فروش و بازاریابی شرکت Peterson Group، این معافیت مالیاتی را “گامی مثبت و ابتدایی” در شرایط رکود شدید بازار توصیف کرد. شرکت او پروژهای ۶۹ واحدی در Oakridge به نام Ashleigh دارد که ساخت آن را آغاز کردهاند، اما گفت اگر این پروژه ۴۰۰ واحدی بود، قطعاً آغاز نمیشد.
او گفت: «این قطعاً طولانیترین رکودی است که دیدهایم. همین موضوع کار را دشوار کرده، و به همین دلیل است که ترکها در صنعت نمایان شدهاند، چون این رکود خیلی طولانی شده. هیچکس فکر نمیکرد که اینقدر طول بکشد.»
او افزود از پلتفرم مسکن Carney دلگرم شده، چون به نظر میرسد که دولت بالاخره به آنچه صنعت سالهاست میگوید گوش داده است.
او گفت دولت میتواند با کاهش هزینههای بالای توسعه و همچنین ارائه مشوقهایی برای بازگشت سرمایهگذاران به بازار کمک کند. به گفته او، سرمایهگذاران نقش مهمی در رونق فروش ایفا میکنند و اغلب ناعادلانه مورد انتقاد قرار گرفتهاند. همچنین، خریداران خارجی نیز در بخش بالای بازار نقش دارند.
Matthew McClenaghan، رئیس شرکت Edgar Development، گفت شرکت او بهزودی ساخت ۱۳۸ واحد اجارهای در Port Moody، بریتیش کلمبیا را آغاز خواهد کرد. او به بازار اجاره اعتماد دارد، اما معتقد است که اکنون زمان مناسبی برای شروع پروژههای کاندومینیوم نیست.
او گفت:«ما همه منتظریم ببینیم کدام پروژههای پیشفروش به موفقیت نسبی دست پیدا میکنند.»
«من بیش از ۲۵ سال است در این صنعت هستم. قبلاً هم چنین وضعیتی را دیدهام. ما بهعنوان یک صنعت، همیشه از خریداران جلوتر حرکت میکنیم. اگرچه الان بازار پر از خانههای جدید است، اما وقتی این واحدها جذب شوند، پروژههای جایگزینی برای عرضه نخواهد بود.»
