بحران مسکن تورنتو: طمع دولت‌ها بیشتر از شکست بازار مقصر است

داگ فورد (Doug Ford) شاید سرانجام بتواند به معنای واقعی کلمه «شهردار» تورنتو شود.

زمانی که بازرسان چهار هیئت‌مدیره مدارس در انتاریو را به «سوءمدیریت» متهم کردند، وزیر آموزش‌وپرورش دولت فورد، پال کالاندرا (Paul Calandra)، اقدام جسورانه‌ای انجام داد و از دانش‌آموزان و والدین حمایت کرد. بسیاری از ما انتصاب «ناظران فوق‌العاده» جدید و قدرتمند را تحسین کردیم، دروازه‌های جهنم باز نشدند و رأی‌دهندگان هم به‌سرعت به لذت بردن از نسیم‌های گرم تابستانی بازگشتند.

با توجه به بحران شدید مسکن در تورنتو، سؤال این است که داگ فورد تا چه زمانی به شورای شهر فرصت خواهد داد پیش از آنکه تیمی منتخب از سوی خود را منصوب کند تا بزرگ‌ترین شهر کانادا را از سقوط فعلی نجات دهند؟ واقعاً احمقانه است که ۱۰۰ میلیارد دلار صرف ساخت زیرساخت حمل‌ونقل کنیم، درحالی‌که توسعه‌دهندگان قادر به آغاز پروژه‌های جدید برای بهره‌برداری از این سرمایه‌گذاری نسل‌ساز نیستند.

دفتر حسابرسی مالی انتاریو گزارش داده که شروع ساخت‌وسازهای مسکونی به سطحی رسیده که آخرین بار در جریان بحران مالی جهانی ۲۰۰۸-۲۰۰۹ مشاهده شده بود — آن هم در منطقه تورنتوی بزرگ (GTA).

بر اساس تحلیل «ابتکار میان‌خانه‌ای» (Missing Middle Initiative)، شهرهای انتاریو خارج از منطقه GTA طی پنج ماه نخست سال ۲۰۲۵ شاهد افزایش ۴ درصدی در ساخت‌وسازها بوده‌اند. اما در همین بازه، تورنتو که اکنون در دست یک شهردار وابسته به حزب NDP قرار دارد، کاهش ۵۸ درصدی را تجربه کرده است.

توسعه‌دهندگان به من می‌گویند عامل اصلی بحران فعلی، مالیات‌ها هستند. تصمیم اتاوا برای حذف مالیات HST بر فروش خانه‌های جدید برای خریداران بار اول هم حتی شروع حل مسئله نخواهد بود. بر اساس یک مطالعه از سوی مرکز تحلیل اقتصادی کانادا (Canadian Centre for Economic Analysis)، مالیات‌ها و عوارض ساخت حدود ۳۰ درصد از کل هزینه‌های یک خانه تک‌خانواری یک‌میلیون دلاری در انتاریو را تشکیل می‌دهند. این یعنی طمع خالص دولتی.

وقتی مالیات GST برای نخستین بار معرفی شد، وزیر دارایی وقت، مایک ویلسون (Mike Wilson)، تصمیم گرفت این مالیات شامل ملزومات زندگی مانند خواربار و دارو نشود. اگرچه این مالیات شامل فروش خانه‌های جدید می‌شد — که اساساً تصمیم غیرمنطقی‌ای بود — اما تا زمانی که قیمت خانه از ۴۵۰ هزار دلار فراتر نمی‌رفت، اعمال نمی‌شد. به گفته ویلسون، در آن زمان ۹۵ درصد از خانه‌ها معاف از مالیات بودند. همچنین دولت وعده داده بود که این سقف سالانه ۲ درصد افزایش یابد — اما این وعده هرگز عملی نشد.

اگر این افزایش سالانه اعمال می‌شد، آستانه معافیت امروز باید حدود ۹۰۰ هزار دلار می‌بود، اما همچنان در سطح سال ۱۹۹۱ باقی مانده است. مایکل سبیا (Michael Sabia)، که در آن زمان یک کارمند جوان در شورای مشاوران دولت بود، باید به رئیس فعلی همین شورا — فردی به نام سبیا — یادآوری کند که قرار بود ۹۵ درصد خانه‌های جدید برای همه، نه فقط خریداران بار اول، معاف از مالیات باشند. این اصلاح، راه‌حلی ساده است.

دیوید ویلکس (David Wilkes)، مدیرعامل انجمن صنعت ساخت‌وساز و توسعه اراضی (BILD)، معتقد است بازنگری در سقف HST یک ضرورت است. برای نمونه، یک زوج بازنشسته را در نظر بگیرید که قصد دارند خانه دو میلیون دلاری خود را بفروشند و یک آپارتمان جدید یک‌ونیم میلیون دلاری در GTA بخرند و مابقی پول را برای بازنشستگی ذخیره کنند. چون آن‌ها خریدار بار اول نیستند، دولت حدود ۱۷۱ هزار دلار HST از آن‌ها دریافت خواهد کرد — یعنی تقریباً ۴۰ درصد از پولی که پس از فروش خانه و کسر کمیسیون برایشان باقی می‌ماند.

این مالیات سنگین باعث می‌شود بسیاری از فروش منصرف شوند و در نتیجه، موجودی خانه‌های قابل خرید برای زوج‌های جوانی که می‌خواهند «سطح خود را ارتقا دهند»، کاهش می‌یابد.

در یکی از پست‌های اخیر لینکدین، جولیا دی لورنزو (Julie Di Lorenzo)، یکی از توسعه‌دهندگان مسکن، تبلیغی را به اشتراک گذاشت که در سال ۱۹۹۷ در روزنامه استار منتشر کرده بود. در آن تبلیغ، یک واحد دوخوابه در تقاطع خیابان‌های Bay و College به قیمت ۱۷۹ هزار دلار ارائه شده بود. قیمت همین واحد امروز ممکن است ۹۰۰ هزار دلار باشد. دی لورنزو می‌گوید اگرچه افزایش سرسام‌آور هزینه مواد و نیروی کار اجتناب‌ناپذیر بوده، اما شورای شهر نباید انتظار داشته باشد که هر واحد چنین پروژه‌ای ۱۰۰ هزار دلار عوارض توسعه در همان ابتدا پرداخت کند.

او بی‌راه نمی‌گوید. ۱۲۷ خانواده‌ای که در آن ساختمان ساکن شدند — روی یک زمین کارآمد ۱۰۰ در ۱۰۰ فوتی — از خدمات موجودی مانند مترو (TTC)، ایستگاه‌های آتش‌نشانی و پیاده‌روها استفاده کردند. به باور دی لورنزو، استفاده از شیوه «تأمین مالی افزایشی مالیاتی» (Tax Increment Financing) که در بسیاری از ایالت‌های آمریکا رایج است، می‌تواند ساخت‌وساز را مجدداً فعال کند.

زمانی که یک سایت بازتوسعه می‌شود، هرگونه افزایش در ارزش ارزیابی‌شده ملک، مالیات قابل پرداخت را افزایش می‌دهد. بدون ساخت‌وساز جدید، پایه مالیاتی جدیدی هم وجود نخواهد داشت. اگر تورنتو بتواند بر اساس همین افزایش ارزش و از طریق اوراق قرضه شهری معاف از مالیات (که در آمریکا هم رایج است) و تحت نظارت اداره مالی انتاریو (Ontario Financing Authority) وام بگیرد، خریداران می‌توانند یک‌شبه ۱۰۰ هزار دلار صرفه‌جویی کنند.

در مورد کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه هم می‌توان به الگوی دولت لیبرال دیوید پیترسون (David Peterson)، نخست‌وزیر سابق انتاریو، رجوع کرد: دولت او تأمین مالی تضمینی در اختیار گذاشت و بخش خصوصی هم سقفی برای هزینه هر فوت داشت که همچنان سود متعارفی برای سازندگان فراهم می‌کرد.

سرمایه به‌دنبال فرصت می‌رود و بحران فعلی مسکن بیشتر ناشی از طمع دولت‌ها و نبود پاسخ‌گویی است تا شکست بازار.