افزایش سرعت فروش خانه در تورنتو در سپتامبر پس از رکود فصل تابستان
خریداران به تدریج در ماه سپتامبر به بازار املاک تورنتو بازمیگردند، پس از اینکه بازار تابستانی به رکود افتاد.
“آیا فروشها به شدت در حال افزایش است؟ نه”، این نظر پاتریک روکا (Patrick Rocca)، مشاور املاک شرکت Bosley Real Estate است.
اما او از این که پاییز امسال خریداران بیشتری در بازار حضور دارند و فروشها با سرعت بیشتری انجام میشود، دلگرم شده است.
در مناطق Leaside و Davisville Village، که محل تمرکز کار پاتریک روکا است، خانههای مستقل و نیمه مستقل با قیمت زیر ۲ میلیون دلار بیشترین سهم فروش را در این مدت داشتهاند.
“بازار تابستانی بسیار عجیب بود”، روکا ادامه میدهد: “من معاملات انجام میدادم، اما بیشتر در بخشهای ارزانتر بازار بود.”
وی اضافه میکند که استراتژی تعیین قیمتهای جذاب و تاریخ ارائه پیشنهادات هنوز هم خطرناک است، زیرا خریداران همچنان محتاط هستند.
روکا یکی از املاک را هفته بعد از روز کارگر (Labour Day) با این استراتژی لیست کرد و انتظار پیشنهادات زیادی داشت.
“هیچ پیشنهادی دریافت نکردیم. در حال حاضر کمی گیج شدهام در مورد تاریخهای ارائه پیشنهاد.”
این نتیجه عجیب بود زیرا بازدیدها سریع انجام شده بود، اما هفته بعد، روکا پنج ملک دیگر لیست کرد که چهار مورد از آنها در عرض چند روز فروخته شدند.
هر پنج ملک بدون تعیین تاریخ ارائه پیشنهادات لیست شدند، اما برخی همچنان پیشنهادات چندگانه دریافت کردند و یکی از آنها ۱۰۰ هزار دلار بالاتر از قیمت پیشنهادی فروخته شد.
برای مثال، در آدرس ۹۰ McRae Dr. در Leaside، روکا یک خانه سهخوابه مستقل با قیمت ۱.۵۹۹ میلیون دلار لیست کرد.
این خانه سنتی ۱.۵ طبقه پس از دو روز به قیمت کامل پیشنهادی فروخته شد.
روکا پیشنهاد میدهد که مردم وقتی یک تاریخ ارائه پیشنهاد میبینند، محتاطتر میشوند زیرا نگرانند که رقابت شدیدی ایجاد شود.
به گفته دارن کینگ (Daren King)، اقتصاددان بانک ملی کانادا (National Bank of Canada)، در ماه آگوست، فروشها در منطقه بزرگتر تورنتو به پایینترین سطح خود از سال ۲۰۰۰ برای این ماه رسید.
فهرستهای فعال در آگوست به بالاترین سطح خود از ماه مه ۲۰۱۰ رسید.
بر اساس نسبت فهرستهای فعال به فروشها، کینگ اضافه میکند این پویایی بازار را به شدت به نفع خریداران کرده است.
روکا اضافه میکند که خریداران فکر میکنند قدرت در دست آنهاست، بنابراین با شدت بیشتری مذاکره میکنند، حتی زمانی که یک ملک تازه وارد بازار شده باشد.
“اگر تاریخ ارائه پیشنهاد نداشته باشد و روز اول در بازار باشد، آنها تلاش میکنند تا قیمت پیشنهادی بسیار پایینی ارائه دهند”، با ناباوری میگوید.
در سطوح بالای ۲ میلیون دلار، سرعت بازار کمی افزایش یافته است، اما فروشها همچنان در Leaside غیرقابل پیشبینی هستند. در بازه بالای ۳ میلیون دلار، معاملات همچنان نامشخص هستند.
در ماه سپتامبر، لیستهای جدید وارد بازار شدهاند، همراه با برخی از ملکهایی که در تابستان خریداری نشده بودند.
روکا اشاره میکند که هنوز هم عدم قطعیتی با توجه به اقتصاد ضعیف کانادا و انتخابات ریاستجمهوری آمریکا که قرار است در ماه نوامبر برگزار شود، وجود دارد.
اداره آمار کانادا (Statistics Canada) اوایل ماه جاری گزارش داد که نرخ تورم سالانه کشور در آگوست به هدف ۲ درصدی که تیف مکلم (Tiff Macklem)، رئیس بانک کانادا، دنبال کرده بود، کاهش یافت.
یکی دیگر از عوامل مهمی که در بازار پاییز امسال تحت نظر است، اعلامیه اخیر دولت فدرال است مبنی بر اینکه بیمه وام مسکن به زودی برای خریداران املاک با ارزش بین ۱ میلیون تا ۱.۵ میلیون دلار در دسترس خواهد بود.
روکا معتقد است که این تغییرات – که قرار است از اواسط دسامبر اجرایی شوند – ممکن است باعث افزایش تقاضا شود.
در حال حاضر، خریداران ملزم به گرفتن بیمه وام مسکن هستند اگر پیشپرداخت آنها کمتر از ۲۰ درصد قیمت خرید خانه باشد. این بیمه تنها برای خانههایی که زیر ۱ میلیون دلار فروش دارند، در دسترس است.
برای کسانی که به دنبال وامهای بیمهای هستند، قوانین جدید همچنین به آنها اجازه میدهد که برای اولین بار خریداران و خریداران خانههای نوساز، مدت بازپرداخت ۳۰ ساله داشته باشند.
ویکتور ترن (Victor Tran)، متخصص وام مسکن در Rates.ca، میگوید که کار او در این ماه افزایش یافته، اما سرعت شدید سالهای گذشته بازنگشته است.
ترن اضافه میکند که طرح دولت فدرال برای افزایش سقف وامهای بیمهای احتمالاً باعث افزایش تقاضا در میان خریداران خانه اولی در تورنتو خواهد شد که نمیخواهند واحد آپارتمان بخرند، اما خرید خانههای مستقل برایشان دور از دسترس است.
“برای بسیاری از افراد، محاسبات اقتصادی برای آنها منطقی نبود. هنوز هم قیمتها در سطح فعلی ما یک چالش برای افراد باقی مانده است.”
این خریداران اکنون میتوانند یک خانه شهری یا نیمه مستقل را در بازه بین ۱ میلیون تا ۱.۵ میلیون دلار خریداری کنند بدون اینکه نیازی به ذخیره ۲۰ درصد پیشپرداخت داشته باشند.
“این عملاً برنامه خرید برخی افراد را جلو میاندازد.”
ترن اشاره میکند که بسیاری از جزئیات پیرامون اصلاحات وام مسکن هنوز اعلام نشدهاند، بنابراین برآورد میزان قدرت خرید اضافی برای مصرفکنندگان دشوار است. او در انتظار تغییراتی مربوط به پیشپرداختها، حق بیمهها و هزینههای اضافی است.
آخرین کاهش توسط بانک کانادا – که نرخ بهره بانک مرکزی را به ۴.۲۵ درصد رساند – منجر به افزایش کمی در پرس و جوها در ماه سپتامبر شد.
“ما کمی اعتماد بیشتری در برخی خریداران میبینیم – نه همه خریداران”، با اضافه کردن اینکه هنوز هم قیمت خانهها برای بسیاری غیرقابل دسترس است. “تقاضا برای اعتبار به اندازهای که انتظار داشتیم افزایش نیافته است.”
نرخهای وامهای مسکن با دوره ثابت اخیراً کاهش یافتهاند و احتمالاً به روند کاهشی خود ادامه خواهند داد، پس از اینکه بانک مرکزی ایالات متحده اخیراً یک چرخه کاهش نرخ بهره را آغاز کرد.
ترن در حال حاضر با دو خریدار کار میکند که به دنبال ارتقاء ملک خود هستند، در حالی که قیمتها نرمتر شده و رقابت کمتری از سوی خریداران رقیب دارند.
“برخی از این خریداران تنها به دنبال فرصتها هستند”، “آنها عجلهای برای خرید ندارند. هنوز هم خانهای برای زندگی دارند. آنها واقعاً میتوانند وقت بگذارند.”
این یک موضوع رایج در بازار امروز است: بسیاری از خریداران عجلهای برای خرید ندارند، در حالی که قیمتها نسبتاً ثابت هستند و ممکن است نرخ بهره نسبتاً کمی را روی وام فعلی خود پرداخت کنند.
اما خریداران خانه اولیها همچنان در انتظار هستند.
در بانک ملی، دارن کینگ به همراه همکارانش متیو آرسنو (Matthieu Arseneau) و الکساندرا دوشارم (Alexandra Ducharme) از رکود اقتصادی کانادا و افزایش نرخ بیکاری، ابراز نگرانی کردهاند.
در یادداشتی به مشتریان، اقتصاددانان استدلال میکنند که بانک کانادا نیاز به تسریع کاهش نرخهای بهره دارد. اگرچه نرخ بهره در حال کاهش است، اما سیاستهای پولی هنوز هم بسیار محدودکننده است تا به بهبود اقتصادی و تثبیت نرخ بیکاری منجر شود.
آنها استدلال میکنند که در حال حاضر فضا برای بانک کانادا باز است تا نرخ بهره سیاستی خود را به محدوده خنثی بین ۲.۵ تا ۳ درصد بازگرداند.
