بحران دفاتر خالی؛ آیا ساختمان‌های قدیمی تورنتو بازسازی خواهند شد؟

برج شیشه‌ای و سنگ‌گرانیتی واقع در خیابان کینگ غربی شماره 121، در قلب منطقه پرجنب‌وجوش مالی تورنتو، در میان دفاتر اصلی بزرگ‌ترین بانک‌ها و شرکت‌های بیمه کانادا قرار دارد و یکی از بهترین موقعیت‌های شهر را داراست.

با وجود این موقعیت عالی، نزدیکی به حمل‌ونقل عمومی و امکانات رفاهی، این برج 26 طبقه که در دهه 1980 ساخته شده، برخی از مستأجران خود را به ساختمان‌های جدیدتر از دست داده و برخی دیگر نیز به کاهش فضای اجاره‌ای خود فکر کرده‌اند، چرا که کارکنان به دورکاری ادامه می‌دهند.

بازسازی برای جذب مستأجران
مکس روزنفلد (Max Rosenfeld)، مدیر دارایی‌های شرکت Crestpoint Real Estate Investments Ltd، می‌گوید: «بازسازی این برج یکی از اولویت‌های ما بود»؛ چرا که این شرکت در سال 2022 مالکیت آن را برعهده گرفت. از آن زمان، لابی این برج به‌طور کامل بازسازی شده، آسانسورهای مدرن نصب شده و یک طبقه به فضایی چندمنظوره برای استفاده تمامی مستأجران تبدیل شده است.

این بازسازی‌ها که در اکتبر به پایان رسید، تاکنون منجر به امضای چهار قرارداد اجاره جدید شده و نرخ خالی بودن برج که به تازگی به نام Roserock Place تغییر کرده، از 18 درصد به 8 درصد کاهش یافته است.

چالش ساختمان‌های قدیمی در مقابل جدید
ساختمان‌های قدیمی دیگر در سراسر کانادا نیز با چالش‌هایی مشابه ساختمان 121 کینگ مواجه‌اند؛ چرا که نرخ خالی بودن دفاتر به شدت افزایش یافته است. بر اساس گزارش Altus Group، نرخ در دسترس بودن دفاتر در سطح ملی در سه‌ماهه سوم امسال به رکورد 18.2 درصد رسید. با این حال، ساختمان‌های جدید یا بازسازی‌شده در مناطق برتر، به دلیل کیفیت بالاتر، عملکرد بهتری دارند.

ساختمان‌های اداری کلاس A، که دارای موقعیت‌های برتر، کیفیت ساخت بالا و امکانات مدرن هستند، همچنان تقاضای بالایی دارند، در حالی که ساختمان‌های کلاس B و C با افزایش نرخ خالی بودن مواجه‌اند. Altus Group پیشنهاد می‌کند برای رقابتی‌ماندن ساختمان‌های قدیمی، مالکان باید در بازسازی آنها سرمایه‌گذاری کنند.

از دفاتر قدیمی تا ساختمان‌های مسکونی جدید
اسکات فیگلر (Scott Figler)، مدیر تحقیقات کانادا در JLL، می‌گوید: «در تورنتو، بسیاری از ساختمان‌های کلاس B و C ممکن است در صورت ادامه فعالیت به زیان‌دهی برسند». این شرکت اخیراً مطالعه‌ای منتشر کرده که توصیه می‌کند ساختمان‌های اداری کمتر رقابتی تخریب و با ساختمان‌های مسکونی جایگزین شوند.

او به یک ساختمان اداری 100,000 فوت‌مربعی در خیابان یانگ و اگلینتون اشاره می‌کند که مالک آن قصد دارد آن را با یک برج مسکونی 500 واحدی جایگزین کند. اما بر اساس قانون شهری تورنتو، توسعه‌دهنده موظف است معادل فضای اداری تخریب‌شده (100,000 فوت مربع) را در محل جدید یا جای دیگری احداث کند.

چالش قوانین شهری
JLL پیشنهاد می‌کند این قانون لغو شود؛ زیرا جایگزینی ساختمان‌های اداری ناکارآمد با ساختمان‌های مسکونی می‌تواند بیش از 50,000 واحد مسکونی موردنیاز ایجاد کند و نرخ اشغال ساختمان‌های مدرن را افزایش دهد. کمیته برنامه‌ریزی و مسکن تورنتو در جولای توصیه کرد این الزامات تعدیل شود و شورای شهر قرار است در اوایل 2025 این موضوع را بررسی کند.

نمونه‌ای از ارتقای امکانات اداری
برندان سالیوان (Brendan Sullivan)، معاون ارشد CBRE، می‌گوید: «ساختمان‌هایی که امکانات بهتر ارائه می‌دهند، موفق‌ترین خواهند بود». به عنوان مثال، Roserock Place یک طبقه خالی را به سالن چندمنظوره با فضاهای کاری راحت، اتاق‌های جلسات کوچک و سالن کنفرانس 120 نفره تبدیل کرده است. این سالن همچنین شامل یک بار برای رویدادهای خاص و اتاق بازی با شبیه‌سازهای گلف، بسکتبال و هاکی است.

سالیوان امیدوار است تقاضا برای دفاتر حتی در ساختمان‌های پایین‌تر نیز افزایش یابد و آنها نیز بتوانند بهبود یابند.