هزینههای بالا و تغییرات جمعیتی، معمای سرمایهگذاری در آپارتمانهای کوچک را پیچیده کرده است.
آپارتمانهای کوچک در تورنتو، بزرگترین بازار مسکن کانادا، به تدریج به معضلی مالی برای سرمایهگذاران تبدیل شدهاند.
از یک سو، طبق گزارش اخیر شرکت تحقیقات مسکن Urbanation Inc، صاحبان آپارتمانهای کوچکتر در ساختمانهای تازهساز هنوز میتوانند هزینههای ماهانه خود را پوشش دهند، هرچند این هزینهها با افزایش نرخ بهره و هزینههای ساخت و ساز به شدت افزایش یافته است.
از سوی دیگر، تحلیل دیگری از Urbanation نشان میدهد که سرمایهگذاران در آپارتمانهای کوچکتر با چالشی دیگر مواجه هستند: آپارتمانهای استودیویی که کوچکترین واحدهای مسکونی هستند، بیشترین کاهش اجارهبها را در قراردادهای جدید داشتهاند. در مقایسه، کاهش اجارهبها برای آپارتمانهای یکخوابه و دوخوابه کمتر بوده و اجارهبهای آپارتمانهای سهخوابه تقریباً ثابت مانده است.
این دو روند، تأثیر هزینههای بالای وام و ساخت و ساز، مسائل عرضه، بحران قابلیت پرداخت برای خرید مسکن و نیازهای متغیر نسل جوان را نشان میدهد. هیلدبرند (Mr. Hildebrand) معتقد است که واحدهای کوچکتر، سرمایهگذاری برای سرمایهگذاران جدید را آسانتر میکنند تا بتوانند حساب و کتابهای مالی خود را سرپا نگه دارند، اما هزینههای بالای ساخت و ساز و تأمین مالی موجب شده است که هزینههای ماهانه صاحبان واحدهای تازه تکمیل شده، سریعتر از افزایش اجارهبها در شهر رشد کند.
با این حال، صاحبان واحدهای کوچکتر اغلب وامهای کمتری دارند و میتوانند بر اساس هر متر مربع اجاره بیشتری دریافت کنند. بهعنوان مثال، صاحبان آپارتمانهای استودیویی تکمیل شده در سال ۲۰۲۳ به طور متوسط در حال تراز کردن هزینههای خود هستند، در حالی که صاحبان آپارتمانهای سهخوابه بزرگترین زیانهای ماهانه، به طور متوسط ۸۶۶ دلار، را متحمل شدهاند.
در همین حال، ترکیبی از عوامل عرضه و تقاضا، فشار بر روی اجارهبها در واحدهای کوچکتر را افزایش داده است. در منطقه بزرگ تورنتو و همیلتون، متوسط اجارهبها برای آپارتمانهای اجارهای بین آوریل و جون ۳.۹ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافته است، در حالی که اجارهبهای واحدهای یکخوابه و دوخوابه به ترتیب ۱.۸ درصد و ۰.۹ درصد کاهش یافته است. اجارهبهای سهخوابهها فقط ۰.۶ درصد کاهش یافته است.
هیلدبرند میگوید یکی از دلایل کاهش اجارهبها برای آپارتمانهای کوچکتر این است که بسیاری از آنها پس از اتمام پروژههای جدید ساختمانی وارد بازار اجاره شدهاند. او اضافه میکند: «بسیاری از این واحدها در حال تکمیل ساخت و آمادهسازی برای سکونت هستند و این امر منجر به اضافه شدن تعداد زیادی واحد مشابه به بازار شده است.»
برخلاف این، فقط ۳ درصد از آپارتمانهای تکمیل شده در سال ۲۰۲۳ که به عنوان سرمایهگذاری اجارهای نگهداری میشدند، واحدهای سهخوابه بودهاند. با این حال، مستأجران به دنبال آپارتمانهای بزرگتر هستند و این موضوع توضیح میدهد که چرا اجارهبهای واحدهای سهخوابه تقریباً ثابت مانده است. بسیاری از افراد به دنبال واحدهای بزرگتر برای تقسیم هزینههای ماهانه با هماتاقیها هستند.
اما نسل هزاره (millennials)، که هنوز قادر به خرید خانه نیستند نیز باعث افزایش تقاضا برای اجارههای بزرگتر شدهاند. هیلدبرند میگوید: «برای اولین بار در مدت طولانی، ما شاهد رشد قابل توجه جمعیت در دهه سی زندگیشان هستیم. این زمانی است که معمولاً شما شروع به تشکیل خانواده میکنید و به فضای بیشتری نیاز دارید.»
سیمئون پاپایلیاس (Simeon Papailias)، مدیر عامل شرکت مشاور املاک REC Canada که به سرمایهگذاران در خرید کاندوهای پیشفروش مشاوره میدهد، میگوید که او همیشه به مشتریان خود توصیه کرده است که کوچکترین واحدهای دوخوابه موجود را خریداری کنند.
او توضیح میدهد که داشتن دو یا چند هماتاقی به صاحبان خانه کمک میکند تا اجارههای بیشتری دریافت کنند و پایداری جریان نقدی بهتری داشته باشند. این امر احتمال خالی ماندن واحد یا توقف پرداخت اجاره در صورت مواجهه مستأجر با مشکلات مالی را کاهش میدهد.
اما پاپایلیاس متوجه شده است که سرمایهگذاران به واحدهای سهخوابه نیز علاقهمندتر شدهاند، به ویژه در مناطق حاشیه شهر. او میگوید که این آپارتمانهای بزرگتر، که در ساختمانهای تازهساز قرار دارند، از اولین واحدهایی هستند که معمولاً توسط زوجهای جوان اجاره میشوند.
با این حال، پاپایلیاس نسبت به چشمانداز سرمایهگذاران دارای کاندوهای کوچک نیز خوشبین است. او انتظار دارد که بحران کمبود عرضه مسکن در شهر تا سالهای ۲۰۲۶ یا ۲۰۲۷ به اوج خود برسد. این پیشبینی با نظر بسیاری از تحلیلگران مسکن مطابقت دارد، چرا که توسعهدهندگان اخیراً پروژههای خود را به دلیل هزینههای بالا و تقاضای ضعیف سرمایهگذاران لغو کردهاند.
او میگوید که این بحران احتمالی عرضه، ارزش کاندوها را در هر اندازهای افزایش خواهد داد. «پس اگر کاندویی دارید، آن را نگه دارید.»
