خریداران و فروشندگان مسکن برای مقابله با پاییزی پرچالش آماده میشوند
در حالی که برخی از مشکلات پیش روی بازار املاک منطقه تورنتو رو به کاهش بودند، چشمانداز کمی متلاطمتر شد. تصمیم جاگمیت سینگ (Jagmeet Singh)، رهبر حزب نیودموکرات (NDP) برای قطع حمایت از دولت اقلیت لیبرال، احتمال برگزاری انتخابات در پاییز را افزایش داده است. پایان توافق اعتماد و تأمین به معنای برگزاری قریبالوقوع انتخابات نیست، اما این احتمال وجود دارد.
این چشمانداز ممکن است برخی از خریداران و فروشندگان را نگران کند. راشل دکلوت (Rochelle DeClute)، مشاور املاک در Union Realty، میگوید که نشانههایی از بهبود بازار پس از یک تابستان کساد دیده میشود. او میگوید: «ما انتظار داریم بازار پاییزی بسیار قوی باشد، اما وقتی مردم احساس عدم اطمینان میکنند، املاک دچار رکود میشود. انتخابات، عامل عدم اطمینان است.»
به گفته او، تصمیم اخیر بانک مرکزی کانادا برای کاهش نرخ بهره به 4.25 درصد، به احتمال زیاد باعث تقویت بازار خواهد شد، زیرا بسیاری از خریداران اعتماد بیشتری برای پیش قدم شدن پیدا میکنند و فروشندگان بیشتر اطمینان خواهند داشت که خریداران خواهند آمد.
به گفته او، کسانی که تصمیم به فروش گرفتهاند، بین حالا و آخر هفته طولانی شکرگزاری، ملک خود را وارد بازار خواهند کرد. محله Beaches که Union Realty بیشتر فعالیت خود را در آن انجام میدهد، بسیاری از روندهای دیدهشده در منطقه تورنتو را منعکس میکند؛ از جمله افزایش موجودی، فروش کند تابستان و رکود در بخش آپارتمانها.
در همین حال، قیمتها در بسیاری از محلهها ثابت یا کمی بالاتر است. دکلوت میگوید: «ما شاهد حرکتهای خوبی در املاک لوکس بودهایم که در سالهای گذشته اتفاق نمیافتاد.» او میگوید که یک نماینده از شرکت، با شش خریدار که در بازه 4 تا 6 میلیون دلاری در محله Beaches به دنبال خانه هستند، در حال کار است.
لیستهای فعال در این منطقه در پایان ماه آگوست نسبت به همان ماه در سال گذشته 72 درصد بیشتر بود. فروش سالانه تا پایان آگوست نسبت به سال گذشته 2.2 درصد افزایش داشت. قیمت متوسط در Beaches در پایان آگوست 1.423 میلیون دلار بود. این رقم 15.7 درصد بیشتر از قیمت متوسط 1.23 میلیون دلار در پایان آگوست 2023 است.
در بسیاری از مناطق تورنتو، قیمتهای ثابت یا بالاتر منعکسکننده ترکیب املاک فروختهشده است؛ بسیاری از فروشها نتیجه معاملات بین خریداران و فروشندگان هستند که خانههای مستقل با قیمتهای بالاتر را تعویض میکنند که این امر به تقویت قیمتها کمک میکند. در همین حال، بسیاری از خریداران بدون سرمایههای کلان با احتیاط در انتظار هستند و کوچکترین آپارتمانها در حال حاضر به ندرت دست به دست میشوند.
بالاترین قیمت در Beaches تا کنون در سال 2024 مربوط به ملکی است که به قیمت 5.125 میلیون دلار فروخته شد. در سال 2023، بالاترین قیمت فروش 4.55 میلیون دلار بود.
با این حال، دکلوت به فروشندگان در همه محدودههای قیمتی توصیه میکند که قیمت پیشنهادی آنها نباید بیشتر از حد باشد اگر امیدوارند که خریداران علاقهمند را پیدا کنند.
دکلوت هشدار میدهد که تعیین قیمت بسیار پایین با تاریخ پیشنهاد، استراتژی پرریسکی برای اکثر فروشندگان است که احتمالاً باعث خواهد شد که مبلغی کمتر از آنچه باید، دریافت کنند.
او به یک ملک اشاره میکند که به تازگی چهار پیشنهاد دریافت کرده بود، اما هیچیک از آنها برای صاحبخانهها قابل قبول نبود. برخی فروشندگان سپس قیمت را حدود 200,000 دلار افزایش میدهند و اعلام میکنند که پیشنهادات در هر زمانی پذیرفته میشوند. دکلوت میگوید که این روش باعث نارضایتی خریداران میشود. «این یک مسیر لغزنده است. بسیار مهم است که قیمتگذاری درست انجام شود. بازگرداندن آنها به میز معامله بسیار سخت است.»
دکلوت میگوید بسیاری از خریداران گزارش دادهاند که از کاهش تورم و نرخ بهره خوشحال هستند، اما با این حال با هزینههایی مانند اقساط وام مسکن، مواد غذایی و کمپهای ورزشی کودکان خود دست و پنجه نرم میکنند.
در محدوده قیمت 1 تا 2 میلیون دلار، خانههای جذاب در خیابانهای اصلی هنوز هم چندین پیشنهاد دریافت میکنند، اما روانشناسی خریداران تغییر کرده است.
دکلوت میگوید: «در دوره رونق بازار، خریداران بار اولی فقط میخواستند وارد بازار شوند. اما در وضعیت کنونی، خریداران نمیخواهند خود را به خرید خانهای قانع کنند – بهویژه در رقابتهای فشرده.» آنها میگویند: «اشکالی ندارد – بگذارید به کسی دیگر برسد. گزینههای زیادی وجود دارد.»
اگر ملکی دارای نقصهایی باشد، خریداران به احتمال زیاد آن را نخواهند خرید. با این حال، دکلوت نشانههایی میبیند که خریداران با شروع بازار پاییز امیدوارتر شدهاند. او اشاره میکند که قبل از اعلام نرخ بهره بانک مرکزی کانادا بعد از روز کارگر، تعداد خریداران بیشتری در وبسایت Union Realty به دنبال مشاور برای نمایندگی آنها بودند.
بخشی از فعالیتهای فعلی در بازار ناشی از خریدارانی است که تصمیم گرفتهاند پروژههای بزرگ را انجام ندهند. در سالهای اولیه همهگیری، صاحبان خانه هزینههای زیادی برای سالنهای ورزشی خانگی و استخرهای حیاط صرف میکردند. به گفته دکلوت، هزینههای کار و مواد در سالهای اخیر به شدت افزایش یافته است و بسیاری از صاحبان خانه دیگر حاضر نیستند وقت و هزینه خود را برای یک افزودنی جدید، آشپزخانه یا حمام صرف کنند. او میگوید: «آنها نمیخواهند در طول پروژه زندگی کنند؛ نمیخواهند هزینه آن را پرداخت کنند.»
این تغییری نسبت به سالهای گذشته است که بسیاری از صاحبان خانه ترجیح میدادند خانه موجود خود را بهبود بخشند تا اینکه هزینهها و کمیسیونهای جابهجایی را پرداخت کنند. یکی از دلایل این تغییر، این است که اسبابکشی به یک خانه اجارهای برای 6 ماه تا یک سال که پروژه طول میکشد، به طور قابل توجهی هزینهها و آشفتگی را افزایش میدهد.
به گفته دکلوت، خریدارانی که تصمیم به جابهجایی گرفتهاند، به خوبی میدانند که به دنبال چه چیزی هستند و اگر مشکوک به تعمیرات سریع توسط صاحبخانه یا یک پروژه سازنده باشند، سریعاً از معامله منصرف میشوند.
یکی از بخشهای بازار که شرکت دکلوت در آن مشکل مشاهده میکند، بخش آپارتمانها است. حتی در محلهای سنتی مانند Beaches، بسیاری از فروشندگان امروز در حال فروش واحدهای تازهساختی هستند که چند سال پیش در مرحله پیشفروش به قیمتهای بالا خریداری کرده بودند. دکلوت میگوید: «افرادی که به عنوان سرمایهگذار خرید کردهاند، از مبلغی که پرداخت کردهاند، واقعاً ناراضی هستند.»
شرکت او به فروشندگان توصیه کرده است که قیمت برخی از لیستها را کاهش دهند. ریشی سوندی (Rishi Sondhi)، اقتصاددان بانک TD، هشدار میدهد که موجودی مازاد در بازار آپارتمانهای تورنتو احتمالاً باعث فشار بر قیمتها برای انواع خانهها خواهد شد. در عین حال، وضعیت تاریخی ضعیف قابلیت خرید در تورنتو، بازار را برای حفظ افزایش قیمتهای سریع به چالش میکشد.
سوندی بر این باور است که فروش آپارتمانها در سال آینده افزایش خواهد یافت زیرا کاهش بازده اوراق قرضه، نرخهای وام مسکن را کاهش میدهد و تقاضای زیادی را آزاد میکند. او میگوید: «احتمالاً فقط مسئله زمان است که رشد فروش تقویت شود، از جمله در بازار آپارتمانهای بازفروش.»
آنیتا اسپرینگیت-رنو (Anita Springate-Renaud)، مشاور املاک در Engel & Volkers در مرکز تورنتو، افزایش فروش فضاهای پارکینگ توسط مالکان آپارتمانها برای جمعآوری نقدینگی را مشاهده کرده است. او میگوید: «هم سرمایهگذاران و هم افرادی که در واحدهای خود زندگی میکنند، تلاش میکنند تا هزینههای وام مسکن و دیگر هزینهها را جبران کنند. این دیوانگی است. مقدار موجودی فضاهای پارکینگ بیسابقه است. مردم به هر نحوی که میتوانند سعی میکنند از مشکلات فعلی عبور کنند.»
شرکت او به فروشندگان توصیه کرده است که برای برخی از لیستها قیمتها را کاهش دهند.
هر دو گروه سرمایهگذاران و افرادی که در واحدهای خود زندگی میکنند، تلاش میکنند با فروش این فضاها هزینههای وام مسکن و سایر هزینهها را جبران کنند.
خانم اسپرینگیت-رنو به دقت این روند را دنبال میکند، چرا که دو تن از مشتریانش تصمیم گرفتهاند فضای پارکینگ خود را بفروشند که معمولاً در مرکز شهر بین ۴۵ هزار تا ۱۵۰ هزار دلار قیمت دارد.
خانم اسپرینگیت-رنو شاهد تقاضا از سوی خریداران است، اما معمولاً خریداران باید از قبل مالک واحدی در همان ساختمان باشند تا بتوانند فضای پارکینگ خریداری کنند.
او یک فضای پارکینگ را در ساختمانی نزدیک خیابانهای کارلتون و چرچ به قیمت حدود ۵۰ هزار دلار فروخته است.
بسیاری از سازندگان در زمان پیشفروش به خریداران واحدهای کوچک فضای پارکینگ ارائه نکردهاند. حالا این مالکان فرصتی دارند تا فضای پارکینگ اضافه کنند و واحد خود را در آینده برای خریداران جذابتر کنند.
