آیا رویکرد تورنتو به عوارض توسعه مشکل‌ساز است؟

عوارض توسعه هزینه خانه‌ها را برای همه افزایش می‌دهد. این یک مالیات بر مسکن است. در دوران بحران مسکن، ما فکر نمی‌کنیم که باید مالیات بر مسکن را افزایش دهیم. این پیام شان فریزر (Sean Fraser)، وزیر مسکن، در واکنش به تصمیم شهر اوتاوا برای افزایش عوارض توسعه تا ۱۳ درصد در ماه مه بود.

این پیام که توسط فریزر از طریق X (پلتفرمی که قبلاً با نام توییتر شناخته می‌شد) ارسال شد، به وضوح نشان می‌دهد که اکنون زمان مناسبی برای افزایش قیمت مسکن نیست.

عوارض توسعه 101

عوارض توسعه (Development Charges – DCs) توسط توسعه‌دهندگان به شهرداری‌ها پرداخت می‌شود و برای تأمین بودجه‌ای استفاده می‌شود که یک شهر یا منطقه برای توسعه زیرساخت‌های مورد نیاز برای خدمات‌رسانی به پروژه‌های جدید نیاز دارد. این زیرساخت‌ها شامل مواردی مانند خطوط آب، فاضلاب، گاز، جاده‌ها، و حتی مراکز اجتماعی، ایستگاه‌های پلیس و کتابخانه‌ها هستند. اما بسیاری از کارشناسان، توسعه‌دهندگان، و حتی برخی از خود شهرداری‌ها احساس می‌کنند که این عوارض در سال‌های اخیر از کنترل خارج شده‌اند و در چند ماه گذشته به نقطه غیرقابل‌تحملی رسیده‌اند. در واقع، تحلیل ۲۷ شهرداری انتاریو از سال ۲۰۰۴ تا ۲۰۲۴ نشان می‌دهد که تمامی آنها اجازه داده‌اند که افزایش عوارض توسعه از نرخ تورم و شاخص قیمت ساخت‌وساز غیرمسکونی فراتر رود.

حقیقت این است که عوارض توسعه اکنون بخش بزرگی از هزینه کلی یک خانه در تورنتو را تشکیل می‌دهند و به‌طور قابل‌توجهی قیمت مسکن را، که از پیش نزدیک به رکورد بود، افزایش می‌دهند؛طبق محاسبات مایک مافت (Mike Moffat)، مدیر ارشد سیاست و نوآوری در مؤسسه Smart Prosperity، قیمتی که در نهایت خریداران مسکن باید آن را بپردازند. به‌عنوان مثال، عوارض توسعه برای یک خانه تک‌خانواری در تورنتو در سپتامبر ۱۴۱,۱۳۹ دلار بود، که نسبت به سال ۲۰۱۰، ۹۹۳ درصد افزایش داشته است، در حالی که در آن زمان فقط ۱۲,۹۱۰ دلار بود. در این مدت، قیمت‌های مصرف‌کننده تنها ۴۱ درصد افزایش یافته است؛

مارلون بری (Marlon Bray)، معاون مدیریت ساخت کلارک، به رسانه STOREYS گفت: “این وحشتناک است و اصلاً منطقی نیست”، “آیا واقعاً همه چیز اینقدر گران‌تر شده است؟ زیرا [عوارض توسعه] قطعاً بیش از شاخص قیمت مصرف‌کننده یا شاخص قیمت ساخت‌وساز است که توسط آمار کانادا ارائه شده.”

اما بری فقط طرفدار کاهش یا ثابت نگه داشتن عوارض توسعه نیست؛ او خواهان حذف کامل آنها است.

“من در واقع با ایده کلی عوارض توسعه مخالفم”، “این یک مالیات معکوس است که بر فردی که خانه جدیدی می‌خرد تحمیل می‌شود، و سپس او باید برای آن وام بگیرد، و تا زمانی که هزینه‌های عوارض توسعه، مالیات بر ارزش افزوده (HST)، و مالیات انتقال زمین را پرداخت کند، قیمت خانه احتمالاً دو برابر می‌شود. این اصلاً منطقی نیست.”

مشکل بری این است که دولت‌های فدرال و استانی از خرید خانه‌ها به‌عنوان منبع درآمد استفاده می‌کنند، به شکل مالیات بر ارزش افزوده (HST) که بر خرید خانه‌ها اعمال می‌شود. به گفته او، مشکل این است که این پول به درستی مدیریت نمی‌شود. “آنها تمام این پول را می‌گیرند اما آن را به شهرداری‌ها برای زیرساخت‌ها بازنمی‌گردانند؛ آنها کمتر از یک‌سوم آن پول را بازمی‌گردانند”، بری ادامه داد. “آنها فقط بقیه پول را نگه می‌دارند و در صندوق عمومی قرار می‌دهند. بنابراین، عوارض توسعه اساساً یک مالیات دوگانه بر مالیات بر ارزش افزوده است که قبلاً پرداخت شده است.”

بری اضافه می‌کند که وجوه جمع‌آوری‌شده از طریق عوارض توسعه نیز به‌درستی مدیریت نمی‌شوند. “چالش من با ذخایر شهر این است که آنها آن را در یک حساب بانکی نگه می‌دارند و از آن بهره می‌گیرند”، او توضیح می‌دهد. “ما در بحران مسکن قرار داریم، با چالش‌های زیرساختی مواجهیم، و شهرداری‌ها بر روی میلیاردها دلار نشسته‌اند.”

او اشتباه نمی‌کند. طبق گزارش‌های رسانه‌ای از City Hall Watcher و بر اساس گزارش‌های اختلاف بودجه سرمایه‌ای تورنتو، این شهر به‌طور متوسط تنها ۶۵ درصد از بودجه سرمایه‌ای خود را بین سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۲۲ هزینه کرده است. در دسامبر ۲۰۲۳، ذخایر کل تورنتو و وجوه ذخیره‌شده آن به ۵.۳ میلیارد دلار رسید.

تلاش‌های شهرداری تورنتو

زمانی که رسانه STOREYS با شهرداری تورنتو در مورد امکان کاهش عوارض توسعه تماس گرفت، این شهرداری اعلام کرد که در بودجه و برنامه سرمایه‌ای ۱۰ ساله خود، عوارض توسعه به تأمین بودجه ۵.۷ میلیارد دلار پروژه‌های زیرساختی کمک می‌کند، از جمله زیرساخت‌های آب و فاضلاب خطی (۶۶۲ میلیون دلار)، مرکز تفریحی دان میلس (۱۶۵ میلیون دلار)، و افزایش ظرفیت مترو (۶۵۵ میلیون دلار) و بسیاری پروژه‌های دیگر.

راسل بیکر (Russell Baker)، مدیر روابط رسانه‌ای و مدیریت مسائل برای شهر، گفت: “ابزارهای تأمین مالی رشد مانند عوارض توسعه بر اساس اصل این است که رشد باید هزینه‌های خود را پرداخت کند.” “عواقب ناخواسته‌ای که ممکن است ناشی از عدم پرداخت هزینه‌های رشد باشد، ممکن است شامل کاهش سطح خدمات به‌هنگام رشد تورنتو، کاهش تأمین مسکن، وخامت پایداری مالی شهر، و تأثیر بر جذابیت و رقابت‌پذیری تورنتو به‌عنوان مکان سرمایه‌گذاری و زندگی باشد.”

طبق برنامه مدیریت دارایی‌های شرکتی ۲۰۲۴ شهرداری، این شهر به ۴ میلیارد دلار در سال نیاز دارد تا “دارایی‌های غیرهسته‌ای شهر را در وضعیت خوبی نگه‌دارد تا سطح خدمات فعلی را به ساکنان تورنتو ارائه دهد.” این گزارش نشان می‌دهد که از آنجا که تأمین مالی برنامه‌ریزی‌شده به ۱.۴ میلیارد دلار در سال محدود می‌شود، فاصله‌ای معادل ۲.۶ میلیارد دلار در سال وجود دارد.

اما بری معتقد است که شهر بیش از آنچه نیاز دارد، جمع‌آوری می‌کند. “عوارض توسعه بر اساس یک محاسبه ریاضی از آنچه که شما در یک بازه زمانی نیاز دارید، تعیین می‌شود”، او می‌گوید. “فکر می‌کنم آنها فقط تعدادی پروژه را اضافه می‌کنند تا ارزش‌ها را افزایش دهند، تعداد پروژه‌ها را بالا ببرند، پروژه‌هایی که هرگز ساخته نمی‌شوند یا به تأخیر می‌افتند و پول فقط در حساب بانکی می‌نشیند و استفاده نمی‌شود.”

جالب است که این دقیقاً برخلاف اقداماتی است که شهر برلینگتون پیش از کاهش ۱۵ درصدی عوارض توسعه خود در ماه مه انجام داد. به‌جای نشستن بر روی درآمدها، آنها عوارض توسعه خود را بررسی کردند و پروژه‌های بزرگ که در طی پنج سال آینده ساخته نمی‌شدند را از فهرست حذف کردند.

“صنعت ساخت و ساز خوشحال و متعجب بود”، ماریان مید وارد (Marianne Meed Ward) شهردار برلینگتون به STOREYS گفت. “اما توسعه‌دهندگان و همچنین جامعه، همین سوالات را مطرح کردند که سوالات درستی هستند: چگونه این کار را انجام دادید، این هزینه‌ها از کجا تأمین می‌شود، و آیا فقط هزینه‌ها را بر دوش مالیات‌دهندگان گذاشته‌اید؟ و خوشحالم که بگویم پاسخ به این سوالات منفی است.”

وارد که فرزندانش در دهه بیست زندگی خود هستند—نسلی که با بزرگ‌ترین موانع در مالکیت خانه مواجه است—می‌گوید که این موضوع برای او بسیار مهم بود. “در نهایت، مصرف‌کننده هزینه‌های عوارض توسعه را پرداخت می‌کند، بنابراین واقعاً باید به این افراد فکر کنیم”.

وقتی شورای شهر برلینگتون در ماه مه تشکیل جلسه داد، آنها نگاهی دقیق به پروژه‌هایی که سال‌ها در فهرست عوارض توسعه خود نشسته بودند، انداختند و سه پروژه بزرگ که تأیید نشده و در بازه پنج ساله تحقق نمی‌یافتند را شناسایی کردند. وارد گفت: “از خود پرسیدیم، چرا باید این پروژه‌ها در بودجه ما باقی بمانند؟”  “ما قرار نیست ذخایر جمع‌آوری کنیم تا در یک بانک بمانند برای یک پروژه بالقوه آینده که مدت‌هاست در فهرست نشسته و پیشرفت نکرده است.”

حذف کامل عوارض توسعه به یک بازنگری گسترده نیاز دارد، اما برای برلینگتون حداقل، کاهش هزینه‌ها برای توسعه‌دهندگان و در نهایت خریداران معمولی به سادگی حذف برخی بار اضافی بود—بدون هیچ هزینه‌ای برای مالیات‌دهندگان یا رشد زیرساخت‌های آینده. و شهردار وارد معتقد است که سایر شهرها نیز باید همین کار را انجام دهند.

“من به دیگر شهرداری‌ها توصیه می‌کنم که با دقت به عوارض توسعه خود نگاه کنند و به دنبال هرگونه پروژه مشکوک باشند، زیرا احتمالاً می‌توانند هزینه‌های خود را نیز کاهش دهند”، او به STOREYS گفت: “ما از توسعه‌دهندگان می‌خواهیم که دقت بیشتری به خرج دهند، و آنها باید انتظار داشته باشند که دولت‌ها نیز همین کار را انجام دهند.”