کارنی با طرحی بلندپروازانه برای حل بحران مسکن کانادا به صحنه آمد
با پیروزی لیبرالها در تشکیل دولت اقلیت، اکنون توجهها به سمت طرح نخستوزیر مارک کارنی برای حل بحران مسکن کانادا معطوف شده است.
کارنی در جریان کمپین انتخاباتی خود مجموعهای از اقدامات را پیشنهاد داد که به گفته او میتواند نرخ ساخت مسکن را دو برابر کند و سالانه ۵۰۰ هزار خانه جدید بسازد.
کارشناسان مسکن و اقتصاددانان میگویند برخی از این اقدامات امیدبخش هستند، اما چالشهای کلیدی همچنان پابرجا هستند. همچنین اجرای بعضی از این طرحها زمانبر خواهد بود.
تو نگوین (Tu Nguyen)، اقتصاددان در شرکت RSM Canada گفت: «دو برابر کردن نرخ ساختوساز بسیار حیاتی است، چرا که کانادا تقریباً به مدت دو دهه کمتر از نیاز ساختوساز داشته و طی این مدت جمعیت افزایش یافته است.»
او افزود: «اینکه بگویید میخواهید ۵۰۰ هزار خانه بسازید، ادعایی بسیار بلندپروازانه است. آیا ممکن است؟ شاید. اما آسان نخواهد بود.»
یکی از اقدامات قابل اجرا در کوتاهمدت که کارنی میتواند بهسرعت آن را پیش ببرد، حذف مالیات بر ارزش افزوده (GST) برای ساختوسازهای جدید است.
کارنی وعده داد که مالیات GST را برای خانههای نوساز با قیمت تا سقف یک میلیون دلار حذف خواهد کرد، مشروط به اینکه خریدار برای اولین بار خانه میخرد. در برنامه حزب لیبرال نیز وعده داده شده که GST برای خانههای نوساز با قیمت بین یک تا ۱.۵ میلیون دلار کاهش یابد.
استیو پومروی (Steve Pomeroy)، استاد دانشگاه و عضو «مرکز شواهد مسکن کانادا» در دانشگاه مکمستر گفت این اقدام میتواند به محض آغاز به کار پارلمان و تصویب قانون اجرایی شود.
او گفت: «میتوان قانونی تصویب کرد که مثلاً از فردا یا از اول ژوئیه دیگر مالیات GST از ساخت خانههای جدید دریافت نشود.»
پنلوپه گراهام (Penelope Graham)، کارشناس وام مسکن در Ratehub.ca، گفت این اقدام «حرکتی مثبت» است، اما «تنها قطرهای در اقیانوس» برای افزایش واقعی قابلیت خرید مسکن محسوب میشود.
او گفت: «آیا این اقدام تأثیری در بهبود توان خرید خواهد داشت؟ احتمالاً نه، بهخصوص در بازارهای گران. قیمت ساختوسازهای جدید بسیار بالاتر از واحدهای فروش مجدد است. به عنوان مثال، قیمت میانگین یک کاندوی نوساز در تورنتو در حال حاضر یک میلیون دلار است، در حالی که قیمت یک واحد فروش مجدد حدود ۶۸۰ هزار دلار است.»
کلی جارویس (Clay Jarvis)، کارشناس املاک در NerdWallet Canada، گفت حذف GST میتواند خانههای نوساز را مقرونبهصرفهتر کند، «اما اگر شما در بازار فروش مجدد هستید، این کاهش هیچ تأثیری برایتان نخواهد داشت.»
وام مسکن آسانتر؟
برنامه حزب لیبرال همچنین وعده داده که بازار وام مسکن کانادا را بازنگری خواهد کرد.
در بیانیه این حزب آمده است که دولت لیبرال «بازنگری در بازار وام مسکن کانادا را با هدف ارائه گزینههای بیشتر به کاناداییها و حفظ ثبات بازار انجام خواهد داد. این بازنگری موانع موجود بر سر راه دورههای بلندمدت نرخ بهره را بررسی میکند تا ثبات مالی بیشتری برای خانوارها فراهم شود.»
گراهام گفت: «در کانادا، بیشترین مدت زمان برای وام مسکن، ۱۰ ساله با نرخ ثابت است. البته این بیشتر به ترجیح مصرفکننده بازمیگردد. بیشتر وامگیرندگان دورههای پنجساله را انتخاب میکنند. حتی با اینکه وامهای ۱۰ ساله توسط برخی مؤسسات ارائه میشود، استقبال از آنقدر کم بوده که توجه سیاستگذاران را جلب نکرده است.»
برنامه لیبرالها در نظر دارد به وامدهندگان اجازه دهد گزینههای بیشتری به خریداران مسکن ارائه دهند.
او گفت: «این اقدام مثبتی است، چرا که هر اقدامی که دامنه انتخاب مصرفکننده را گسترش دهد، در نهایت هم به صنعت وام مسکن و هم به وامگیرندگان کمک خواهد کرد.»
آیا کانادا میتواند ساختوساز را دو برابر کند؟
بر اساس گزارش شرکت وام مسکن و مسکن کانادا (CMHC)، برای بازگرداندن قابلیت خرید مسکن، کشور نیاز دارد تا سال ۲۰۳۰ شش میلیون خانه جدید بسازد.
کارنی میگوید دولت او نرخ ساختوساز مسکن را طی دهه آینده دو برابر خواهد کرد تا به ساخت سالانه نزدیک به ۵۰۰ هزار واحد برسد.
برنامه لیبرالها ایجاد نهاد فدرالی جدیدی به نام «ساخت خانههای کانادایی» (Build Canada Homes) را شامل میشود؛ نهادی که به گفته آنها مسئولیت ساخت مسکن مقرونبهصرفه، تسریع روند ساختوساز و تأمین مالی پروژهها را برعهده خواهد داشت.
کارنی همچنین اعلام کرد که صندوق «شتابدهنده ساخت مسکن» (Housing Accelerator Fund) که توسط دولت جاستین ترودو راهاندازی شده بود، تمدید خواهد شد. هدف این صندوق تشویق شهرداریها به کاهش محدودیتهای مربوط به قوانین کاربری زمین و اجازه ساخت انواع مختلف مسکن بود.
گراهام گفت: «این طرح یادآور دوران پس از جنگ جهانی دوم است، زمانی که CMHC پروژهای گسترده برای ساخت خانه برای سربازان بازگشته و خانوادههایشان راهاندازی کرد.»
کارنی در یک ویدیوی تبلیغاتی در شبکههای اجتماعی اعلام کرد قصد دارد رونق ساختوساز دوران پس از جنگ را در کانادا احیا کند.
او گفت: «پس از جنگ جهانی دوم، کانادا با بحران مسکن روبهرو بود. دولت خانههای پیشساخته ساخت که مونتاژ آنها آسان و ارزان بود. این خانهها هنوز هم پس از ۸۰ سال پابرجا هستند. اکنون در بحران دیگری قرار داریم و وقت آن رسیده که دولت دوباره وارد عرصه ساخت خانههای مقرونبهصرفه شود.»
پس از جنگ جهانی دوم، هنگامی که هزاران کهنهسرباز به کشور بازگشتند، کانادا با کمبود مسکن روبرو شد. برای تسریع روند ساخت و مجوز، دولت فهرستی از طراحیهای پیشتأیید شده را منتشر کرد تا سازندگان بلافاصله کار ساخت را آغاز کنند. صدها هزار خانه در مدت زمان کوتاهی ساخته شد.
بخش زیادی از ساختوساز آن دوران توسط شرکت دولتی «مسکن زمان جنگ کانادا» (Wartime Housing Canada) انجام شد که بعدها به شرکت وام مسکن و مسکن کانادا (CMHC) تبدیل شد.
بازگشت دولت به صحنه ساختوساز
استیو پومروی، استاد دانشگاه مکمستر، گفت اینکه دولت فدرال مجدداً وارد حوزه ساخت مسکن شود، «قطعاً تغییر بزرگی» محسوب میشود.
او گفت: «پیش از این، دولت فدرال واقعاً در ساخت و تولید مسکن مشارکت نمیکرد. تنها نقش آن تأمین مالی پروژهها و اعطای کمکهزینه یا وام بود. اما حالا قرار است نهادی ایجاد شود که خودش ساختوساز را در دست بگیرد. این حرکت به معنای واقعی کلمه بازگشت دولت به صحنه است.»
با این حال، او هشدار داد که اجرای این تغییرات بهسرعت ممکن نخواهد بود.
پومروی گفت: «ایجاد نهادی جدید، استخدام نیرو و آغاز ساخت پروژهها یکشبه اتفاق نمیافتد. این کار احتمالاً دو سال طول خواهد کشید. در این مدت، باید با همان رویکردهای فعلی کار را ادامه داد تا نهاد جدید بتواند شکل بگیرد و وارد عمل شود.»
او همچنین هشدار داد که دولت نباید فراموش کند بازار ساختوساز در اختیار بخش خصوصی است. به گفته او، هرچند دولت میتواند تسهیلات مالی فراهم کند، اما در نهایت این سازندگان هستند که پروژهها را اجرا میکنند. «درحالحاضر صنعت ساختوساز با کمبود شدید نیروی کار، مصالح گرانقیمت و نرخ بهره بالا مواجه است. دولت میتواند فضا را تسهیل کند، اما نمیتواند جادو کند.»
پومروی در پایان گفت: «اگر دولت فدرال میخواهد ساختوساز را دو برابر کند، باید برنامهای دقیق و اجرایی ارائه دهد. وعدهها باید به اقدامات واقعی تبدیل شوند. وگرنه فقط در حد شعار باقی خواهند ماند.»
