مسکن در تورنتو در میان کمدسترسترینها در شاخص جهانی؛ کارشناسان از لزوم تغییر فوری سیاستها میگویند
یک شاخص جهانی جدید نشان میدهد که تورنتو در میان بدترین شهرهای جهان از نظر دسترسیپذیری به مسکن قرار دارد. کارشناسان، سیاستهای نادرست طی دهههای گذشته، تأخیرهای گسترده در توسعه و تقاضای شدید جمعیتی را از جمله دلایل اصلی این بحران میدانند.
در «شاخص شهرهای جهانی 2025» منتشرشده توسط آکسفورد اکونومیکس (Oxford Economics)، آمده است که بازار مسکن گرانقیمت تورنتو باعث شده ساکنان این شهر سهم بیشتری از درآمد خود را صرف هزینههای مسکن کنند، در مقایسه با تقریباً تمامی شهرهای دیگر جهان.
در حالی که دولت فدرال بهتازگی وعده داده مالیات بر فروش (GST) را برای خرید اول خانههایی با قیمت زیر یک میلیون دلار حذف کند، منتقدان معتقدند که سیاستهای محدودکننده مسکن، هزینههای بالای توسعه و فرایندهای کند صدور مجوز، بازاری را ایجاد کردهاند که برای بسیاری از خریداران دستنیافتنی است.
طبق جدیدترین دادههای «هیئت املاک و مستغلات منطقه تورنتو» (Toronto Region Real Estate Board)، اگرچه میانگین قیمت مسکن در منطقه تورنتو در ماه مه نسبت به سال گذشته ۴ درصد کاهش یافته، اما همچنان بالای ۱.۱ میلیون دلار باقی مانده است.
اولیویا چاو (Olivia Chow)، شهردار تورنتو در یک کنفرانس خبری در روز جمعه گفت: «در ۲۰ سال گذشته، جمعیت تورنتو ۳۵ درصد افزایش یافته اما عرضه مسکن مقرونبهصرفه همگام با آن رشد نکرده است. نتیجه؟ زندگی برای خانوادهها بیشازحد گران شده. جوانان دیگر رویای مالکیت خانه را کنار گذاشتهاند.»
شهر تورنتو برنامهای دارد که طبق آن، هزینههای توسعه برخی پروژهها را در صورتی که حداقل ۲۰ درصد از واحدهای آنها مقرونبهصرفه باشد، به تعویق میاندازد. اما تقاضا برای این برنامه بسیار بیشتر از توان مالی شهر است. چاو میگوید در حال حاضر پروژههایی برای ساخت ۳۰۰ هزار واحد مسکونی از حدود ۷۰ توسعهدهنده آماده کلنگزنی هستند اما به دلیل نبود بودجه از سطوح دیگر حکومت، همچنان معطل ماندهاند.
در خود شهر تورنتو، هزینههای توسعه میتوانند بیش از ۱۰۰ هزار دلار به قیمت یک خانه جدید اضافه کنند و طبق گفته فرانک کلیتون (Frank Clayton)، پژوهشگر ارشد دانشگاه متروپولیتن تورنتو (Toronto Metropolitan University)، این رقم در برخی مناطق منطقه بزرگ تورنتو (GTA) میتواند دو برابر هم باشد.
نخستوزیر سابق مارک کارنی (Mark Carney) پیشتر وعده داده بود که با پرداختهای اضافه از سوی استانها، به شهرداریها کمک کند تا این هزینهها را تا ۵۰ درصد کاهش دهند، اما تاکنون هیچ جدول زمانی مشخصی برای این سرمایهگذاریها اعلام نکرده است.
کلیتون میگوید: «اگر یک شهرداری ۲۰۰ هزار دلار پیشپرداخت دریافت کند، توسعهدهندگان باید قیمت خانهها را به همان نسبت افزایش دهند. سازندگان فقط در صورتی پروژهها را اجرا میکنند که بتوانند هزینههای خود را پوشش دهند.»
به گفته او، سه عامل اصلی در بحران مسکن تورنتو دخیلاند: هزینههای بالا، قوانین سختگیرانه در حوزه برنامهریزی شهری و تقاضای بیامان که بخشی از آن ناشی از مهاجرت است. تنها در سال گذشته، نزدیک به ۳۰۰ هزار تازهوارد به منطقه وارد شدند و این خود فشار بیشتری بر بازار مسکن وارد کرده است.
کلیتون اضافه میکند: «ما به زمینهایی نیاز داریم که منطقهبندی شده و خدماترسانی به آنها انجام شده باشد. سیستم برنامهریزی فعلی در برابر تغییرات تقاضا بسیار غیرمنعطف است.»
«باید همین حالا اقدام کنیم»
فروش خانههای نوساز در منطقه بزرگ تورنتو (GTA) در ماه آوریل برای هفتمین ماه متوالی به پایینترین سطح تاریخی خود رسید، که بخشی از آن به کاهش چشمگیر در شروع پروژههای ساختوساز برمیگردد.
دیو ویلکس (Dave Wilkes)، رئیس و مدیرعامل انجمن صنعت ساختمان و توسعه زمین (BILD)، هشدار میدهد که زمان برای اصلاح سیستم رو به پایان است.
او میگوید: «ما شاهد پیامدهای واقعی بازار هستیم. ۸۰ هزار نفر از GTA کوچ کردهاند. هرچه بیشتر تعلل کنیم، زمان بیشتری برای متعادلسازی عرضه و تقاضا لازم خواهد بود.»
ویلکس خواستار اقدامات فوری در زمینه مالیاتهای مرتبط با مسکن است — بهویژه فرمول مالیات فروش هماهنگشده (HST) که از سال ۱۹۹۱ تاکنون اصلاح نشده است.
او تأکید میکند: «اصلاح فرمول HST همین امروز، فوریترین اقدامی است که میتوان انجام داد. این کار میتواند هزینهها را تا ۱۳ درصد برای یک خرید یک میلیون دلاری کاهش دهد.»
او همچنین هشدار داد که طرح دولت فدرال برای حذف مالیات فروش (GST) تنها برای خانههایی با قیمت زیر یک میلیون دلار، در شهرهایی با هزینههای بالای زندگی مانند تورنتو ناکارآمد است؛ جایی که میانگین قیمت فروش بسیار بالاتر از این مقدار است.
ویلکس میگوید: «زیر یک میلیون دلار اصلاً در GTA محصول رایجی نیست. چنین خانههایی در بازار وجود ندارند.»
بازار به چه چیزی نیاز دارد؟
جیسون مرسر (Jason Mercer)، مدیر اطلاعات هیئت املاک و مستغلات منطقه تورنتو، میگوید که از نظر فنی، دسترسیپذیری به مسکن تا حدی بهبود یافته است — اما هشدار میدهد که کمبود ساختوساز جدید میتواند این روند را معکوس کند.
او میگوید: «دو سال پیش، بسیاری از خانوادهها اساساً واجد شرایط دریافت وام مسکن نبودند. اما امروز میتوان گفت که بسیاری از همان خانوادهها حالا ممکن است واجد شرایط باشند، چرا که قیمتها اندکی کاهش یافته و نرخ بهره هم پایین آمده است.»
با این حال، مرسر هشدار میدهد که تقاضا دوباره افزایش خواهد یافت و اگر عرضه با آن همسو نباشد، قیمتها مجدداً صعودی خواهند شد.
او افزود: «ما کار خوبی در همگامسازی عرضه مسکن با رشد جمعیت انجام ندادهایم. از منظر سیاستگذاری عمومی، باید راههایی پیدا کنیم که یک جریان پایدار از عرضه مسکن جدید داشته باشیم.»
نقطه عطف بحرانی
کلیتون میگوید ریشههای این بحران به اوایل دهه ۲۰۰۰ بازمیگردد؛ زمانی که دولت انتاریو تمرکز سیاستهای کاربری زمین را به حفاظت از محیطزیست معطوف کرد، از جمله با ایجاد منطقه سبز (Greenbelt).
او معتقد است این سیاست باعث محدودیت در مکانهایی شد که امکان ساخت مسکن در آنها وجود داشت، و قدرت بیشازحدی به برنامههای مدیریت رشد داد؛ برنامههایی که ساخت نوع خانههایی را که بیشتر مردم میخواهند — یعنی خانههای شهری و ویلایی مستقل — دلسرد میکند.
کلیتون میگوید: «ما باید عرضه زمین رقابتی داشته باشیم. چون وقتی رقابت وجود داشته باشد، قیمتها خیلی بالا نمیرود.»
علیرغم تلاشهای همه سطوح حکومتی برای مقابله با این بحران — از جمله تصویب لایحهای جدید در استان انتاریو برای تسریع روند ساختوساز — بیشتر کارشناسان معتقدند که مشکل دسترسیپذیری به مسکن تا زمانی که تغییرات گسترده و فوری در سیاستگذاریها، از جمله منطقهبندی، هزینهها، مالیاتها و زمانبندیها اعمال نشود، بهصورت واقعی حل نخواهد شد.
ویلکس در پایان گفت: «زمان بحث تمام شده. ما اکنون به زمان اقدام نیاز داریم.»
