سیکسپلکسها و آینده شهر: آیا تورنتو جرأت تغییر دارد؟
این پنجشنبه، کمیته برنامهریزی و مسکن شهر تورنتو قصد دارد درباره اینکه آیا ساختمانهای ششواحدی که به سیکسپلکس (Sixplex) معروفاند، بهصورت قانونی و سراسری در سطح شهر مجاز شوند، تصمیمگیری کند. این آییننامه پیشنهادی بر پایه موفقیت نسبی طرحهای زونبندی قبلی در زمینه چندواحدیها (Multiplex Zoning) بنا شده و صرفاً یک تصمیم فنی در حوزه برنامهریزی نیست، بلکه آزمونی است برای سنجش جدیت شهر در مواجهه با بحران مسکن خود.
«فراهم کردن فرصتهای بیشتر برای تنوع انواع مسکن در سراسر شهر، بخش کلیدی از طرح اقدام مسکن شهر (Housing Action Plan) است. اصلاحات پیشنهادی در آییننامه زونبندی برای گسترش امکان ساخت مسکن چندواحدی، از جمله اعطای مجوزهای جدید برای سیکسپلکسها، با هدف ایجاد فرصتهای نو برای ساکنان فعلی و آینده شهر طراحی شدهاند»، این را جیسون تورن (Jason Thorne)، برنامهریز ارشد جدید شهر تورنتو میگوید.
چندواحدیها: موفقیتی آرام و بیسروصدا
از زمانی که شهر تورنتو در مه ۲۰۲۳ ساخت واحدهای چندگانه تا سقف چهار واحد را قانونی کرد، ۴۵۲ مجوز ساخت در سراسر شهر صادر شده است — و تقریباً نیمی از این پروژهها شامل واحدهای سهخوابه هستند. شاید این آمار در شهری با جمعیتی سهمیلیونی چندان چشمگیر به نظر نرسد، اما جزئیات تصویر متفاوتی را نشان میدهند. یک چهارتایی معمولی (Fourplex) حدود ۱۱۴۰ فوت مربع برای هر واحد فضا دارد، با دو یا چند اتاق خواب و اتاقخوابهایی نسبتاً بزرگ به میانگین ۱۳۰ فوت مربع. این خانهها لوکس نیستند، اما کاملاً قابل زندگی هستند، بهویژه برای خانوادهها. این نکتهای کلیدی است، زیرا دستورالعملهای رشد شهری (Growing Up Guidelines) خود شهر بر ادغام واحدهای مناسب خانواده در پروژههای جدید تأکید دارد.
بسیاری از این چندواحدیها همچنین روی زمینهایی ساخته میشوند که قبلاً فقط اجازه ساخت خانههای تکواحدی داشتند، و این نشان میدهد که اصلاحات زونبندی میتوانند بدون نیاز به سرمایهگذاریهای عمومی گسترده، به تأمین عرضه جدید مسکن کمک کنند.
از نظر مقرونبهصرفه بودن، در هر فوت مربع، این خانهها بهطور قابلتوجهی ارزانتر از آن چیزی هستند که بهعنوان بازار کاندو شناخته میشود (ساختمانهای میانمرتبه و بلندمرتبه). اجاره چندواحدیها بهطور میانگین ۲.۹۳ دلار برای هر فوت مربع است، در حالی که این رقم برای کاندوها ۴.۴۴ دلار است. قیمت فروش نیز به مراتب پایینتر است — حدود ۵۶۲ دلار برای هر فوت مربع، در مقایسه با ۹۶۹ دلار برای کاندوها.
این موفقیتی آهسته اما پیوسته است — و از آن دسته سیاستهایی است که تورنتو باید آن را گسترش دهد، نه متوقف.
چرا سیکسپلکسها؟
«در چند هفته گذشته، کارکنان بخش برنامهریزی شهری جلسات مشورتی عمومی در سراسر شهر برگزار کردند و با گروههای مردمی، مدافعان مسکن، سازندگان و دیگر ذینفعان دیدار داشتند. ما بازخوردهای بسیار خوبی دریافت کردیم»، جیسون تورن میگوید. «امیدواریم تغییرات پیشنهادی در زونبندی هم به استقبال عمومی که نسبت به ظرفیت مسکن چندواحدیها دیدیم پاسخ دهد، و هم نگرانیهایی را که درباره ادغام این نوع مسکن در بافت فعلی محلات شنیدیم، در نظر بگیرد.»
مجوز دادن به سیکسپلکسها، بهصورت قانونی و بدون نیاز به مجوزهای خاص، فقط دو واحد دیگر به آنچه هماکنون مجاز است اضافه میکند. اما همین دو واحد میتواند تغییر بزرگی ایجاد کند.
اقتصاد:
تراکم بیشتر باعث میشود ساخت واحدهایی با اندازه مناسب برای خانواده یا طراحی بدون مانع برای افراد کمتوان، از نظر مالی مقرونبهصرفهتر باشد. آییننامه هزینههای توسعه (Development Charges By-law) باید با معافیت از این هزینهها همراستا شود، اما بهنظر میرسد این صرفاً مسئلهای زمانبر باشد. این تغییرات همچنین در را به روی سازندگان کوچک و خانوادگی باز میکند — آنهایی که توانایی ورود به پروژههای بزرگ را ندارند اما در شرایط فعلی از بازار ساختوساز درونشهری کنار گذاشته شدهاند. «ما شاهد شکلگیری صنعتی جدید از سازندگان و توسعهدهندگان محلی هستیم که تخصصشان ساخت خانههای چندواحدی است. بنابراین این موضوع فقط درباره ساخت مسکن نیست، بلکه ایجاد اشتغال و سرمایهگذاری در سطح شهر هم هست»، تورن اضافه میکند.
نوع مسکنی که نیاز داریم:
سیکسپلکسها میتوانند ترکیب متنوعتری از انواع مسکن ایجاد کنند — مانند واحدهای طبقهاول برای سالمندان، واحدهای بالایی برای خانوادههای پرجمعیت، و آپارتمانهای کوچک برای افراد مجرد یا زوجها.
سالمندی در محل زندگی:
سیکسپلکسهای همسطح با زمین میتوانند به سالمندانی که میخواهند در محلهشان بمانند اما دیگر توان نگهداری خانه مستقل را ندارند، کمک کنند. بسیاری از ساکنان هماکنون در «پلکسهای غیررسمی» زندگی میکنند؛ وقت آن رسیده است که با سیاستگذاری رسمی ارزش این خانهها را بهرسمیت بشناسیم.
هزینه انفعال
اگر هیچ کاری انجام ندهیم، هزینهاش چیست؟
مردم بیشتری از شهر رانده میشوند:
در غیاب دسترسی به مسکنهای میانسایز در محلههای تثبیتشده، خانوادهها، مهاجران جدید و سالمندان مجبور میشوند به حاشیه منطقه مهاجرت کنند — یا کلاً از تورنتو خارج شوند. این موضوع در دادهها کاملاً مشهود است: بین سالهای ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۱، تورنتو ۱۶٬۶۰۰ کودک زیر ۱۴ سال را از دست داد، در حالی که شهرداریهای اطراف در همین دوره شاهد رشد این جمعیت بودند. این یک نتیجه مستقیم از «نبود انتخابهای مسکونی» است.
تأخیر در اهداف اقلیمی:
توسعه پراکنده (Sprawl) در حال شتاب گرفتن است. فقط منطقه یورک (York Region) برای ساخت ۱۵۰٬۰۰۰ خانه جدید در زمینهای سبز (Greenfield Homes) تا سال ۲۰۵۱ برنامهریزی کرده است. هرکدام از این خانهها باعث وابستگی بیشتر به خودرو و افزایش هزینههای زیرساخت میشوند. اگر واقعاً میخواهیم به اهداف اقلیمی خود برسیم، باید در مناطقی که زیرساختها و حملونقل عمومی از قبل وجود دارند، تمرکز توسعه را افزایش دهیم.
فرصت اقتصادی از دسترفته:
توسعه در مقیاس کوچک، فرصتی کلیدی برای شمول اقتصادی است. زمانی که زونبندی روشن و قابل پیشبینی باشد، سازندگان کوچک، پیمانکاران عمومی و کسبوکارهای خانوادگی هم میتوانند وارد عمل شوند. اما زمانی که قوانین مبهم هستند یا روندهای صدور مجوز طولانی میشوند، تنها بازیگران بزرگ توان ادامه دارند.
افول محلهها:
با افزایش سن جمعیت و خروج خانوادههای جوان، بسیاری از محلههای کمتراکم تورنتو بهآرامی در حال از دست دادن جمعیت هستند. مدارس تعطیل میشوند، کسبوکارهای محلی آسیب میبینند، و شور و نشاط خیابانی رنگ میبازد. سیکسپلکسها راهی هستند برای معکوس کردن این روند — بهنرمی، بهطور پایدار، و بدون خدشه به شخصیت محلهها.
اگر حالا نه، پس کی؟
سیکسپلکسها قرار نیست تمام مشکلات مسکن تورنتو را حل کنند، اما گامی حیاتی بهسوی آیندهاند.
احتمالاً بهترین زمان برای قانونی کردن چندواحدیها، سال ۱۹۹۸ بود؛ اما اکنون، دومین زمان مناسب است. ما مزایای اصلاحات محدود در تراکم مسکونی را دیدهایم. بیایید این حرکت را ادامه دهیم — نه اینکه متوقفش کنیم. چون هزینه توقف، شهری است که هر روز کمتر قابل پرداخت، کمتر فراگیر و کمتر قابل زندگی برای مردمی میشود که بیش از همه به آن نیاز دارند.
