آغاز فصل نوین مسکن در کانادا: ورود جدی دولت Build Canada Homes

با ۱۳ میلیارد دلار  در سراسر کشور، آژانس جدید فدرال مسکن Build Canada Homes اولین پروژه خود را در تورنتو ترتیب داده و هدف خود را بر ایجاد یک توسعه مسکن پیش‌ساخته در Downsview قرار داده است.

منطقه وسیع Downsview، که پیشتر میزبان یک فرودگاه بود، در حال حاضر محل تصویری برای ۱۵ محله جدید است — مسکنی برای حدود ۱۱۵٬۰۰۰ سکنه — که در هماهنگی بین شهرداری، دولت فدرال و مالک عمده زمین Northcrest Developments طراحی شده است.

پیش از Build Canada Homes، آن برنامه‌ها در حال پیشرفت بودند — با این که دولت فدرال نه‌چندان وقت پیش اعلام کرده بود از ابراز علاقه برای اجاره زمین یکی از املاک خود در آن منطقه استقبال می‌کند.
فراست برای Downsview اکنون که دولت لیبرال به رهبری Mark Carney استراتژی‌های مسکن خود را بازچینی کرده، چه تغییری کرده است؟

این تنها یکی از سوالات بسیاری است که حول Build Canada Homes مطرح است، همان‌طور که مقامات فدرال رویکرد جدید مسکن خود را در مواجهه با بخش ساخت‌وساز خانه که با مشکلات روبروست، آغاز می‌کنند.

معیارهای دقیق برای سازندگانی که قرار است روی پروژه‌های BCH کار کنند هنوز مشخص نیست، و همین‌طور مشخص نیست که پشتیبانی مالی که ارائه خواهد شد دقیقاً چگونه خواهد بود. بودجه Build Canada Homes نیز هنوز تضمین‌شده نیست، چرا که آن همچنان مشروط به این است که لیبرال‌ها بتوانند بودجه آینده خود را در پارلمان اقلیت تصویب کنند.

اما وعده‌های اولیه شامل تمرکز بر مواد ساخت «ساخته‌شده در کانادا»، روش‌های نوآورانه ساخت خانه و افزایش سهم مسکن غیرانتفاعی کشور بوده است.

در حالی که بحران گسترده مسکن کانادایی‌ها را به جست‌وجوی خانه‌های قابل‌پرداخت‌تر واداشته است، روزنامه «استار» نگاهی دقیق‌تر به آنچه تاکنون درباره رویکرد جدید می‌دانیم انداخته — و این که ممکن است برای تورنتو چه معنایی داشته باشد.

BCH چیست؟
Build Canada Homes یک آژانس جدید در درون دولت فدرال است که مأموریتش تسریع پروژه‌های مسکن است، و نخستین‌بار در کمپین انتخاباتی حزب لیبرال تحت رهبری Mark Carney مطرح شد.
به آن مبلغ اولیه ۱۳ میلیارد دلار برای سرمایه‌گذاری، انگیزش و نظارت بر توسعه‌های مسکن اختصاص داده شده است.
در بخشی از آن کار، دسترسی به زمین‌های عمومی که پیش‌تر تحت مدیریت Canada Lands Company بودند به آن داده شده است.

ایده این است که آژانس جدید ساخت پروژه‌­های ترکیبی درآمد را که شامل واحدهای اجاره‌ای مقرون‌به‌صرفه و واحدهای بازار آزاد هستند هدایت کند. این آژانس قادر خواهد بود با توسعه‌دهندگان بخش خصوصی همکاری کند، اما تمرکز آن همچنین بر افزایش سهم مسکن غیرانتفاعی خواهد بود.
یک میلیارد دلار از بودجه آن برای مسکن حمایتی و گذار تخصیص یافته است؛ مسکن‌هایی که برای کمک به افرادی با نیازهای شدیدتر طراحی شده‌اند تا پس از بی‌خانمانی دوباره روی پا بایستند.

مدیرعامل آن آژانس، Ana Bailão است که پیش‌تر عضو شورای شهر تورنتو و نامزد شهرداری بود. پروژه‌های نخستین شش‌گانه این آژانس — در شهرهای تورنتو، اتاوا، وینیپگ، ادمونتون و همچنین دارتموث (نیو اسکوشیا) و لانگی‌یول (کبک) — هدف ترکیبی دولت فدرال برای ساخت ۴٬۰۰۰ واحد مسکونی جدید را در بر دارند.

این رویکرد چه تفاوتی دارد؟
در سخنرانی‌ای که وزیر مسکن فدرال Gregor Robertson در اکتبر در تورنتو در نشست مسکن مدولار داشت، اذعان کرد که دولت فدرال مدت‌ها در مورد استفاده از زمین‌های عمومی برای ساخت خانه جدید صحبت کرده، اما مشکل دیرپایی که وجود داشت این بود که مقامات و آژانس‌ها بسیار کند عمل می‌کردند. “ما باید سرعت بگیریم.” رابرتسون به برگزارکننده نشست و برنامه‌ریز شهری Jennifer Keesmaat گفت.

بخشی از تلاش BCH شامل ایجاد جریان ثابت‌تری از سفارش‌ها برای تولیدکنندگان مسکن پیش‌ساخته و مدولار خواهد بود — که به آن صنعت اجازه خواهد داد در کانادا ظرفیت خود را افزایش دهد و تعداد واحدهای بیشتری تولید کند. رابرتسون همچنین هدف استفاده از مواد تولید شده در کانادا را تأکید کرد.

او همچنین متعهد شد BCH بر افزایش عرضه مسکن «غیر بازار» تمرکز خواهد کرد، و پشتیبانی مالی را زودتر در فرآیند توسعه در اختیار سازندگان خانه قرار خواهد داد تا آنچه ممکن است زمانی که پروژه‌ها به‌واسطه Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) تأمین مالی می‌شوند.

ایده آن است که پروژه‌ها در «ابتدای» فرآیند توسعه تأمین مالی شوند، نه زمانی که به مراحل برنامه‌ریزی عمیق‌تر رسیده‌اند. او این رویکرد را به‌ویژه برای مسکن پیش‌ساخته مفید دانست، جایی که اجزای ساختمان خارج از سایت ساخته و سپس به محل منتقل و سرهم می‌شوند.
«بسیاری از پروژه‌ها نمی‌توانند منتظر بمانند … و به‌خصوص نه با اجزای مدولار یا خارج‌شده از سایت.» رابرتسون گفت. «این صنعت مدولار را عقب نگه داشته است.»

وی افزود آژانس جدید قادر خواهد بود ریسک بیشتری نسبت به CMHC بپذیرد.
اما همه وعده‌های BCH وابسته به تصویب بودجه پاییز دولت هستند، او هشدار داد. «استار» پیش‌تر گزارش داده بود برخی لیبرال‌ها نگران‌اند که بودجه‌ای که انتظار می‌رود روز سه‌شنبه رونمایی شود ممکن است حمایت لازم را به‌دست نیاورد.

برای Downsview چه معنا دارد؟
پس، برای منطقه Downsview زیر ساختار جدید فدرال چه تغییری ایجاد شده است؟
در برخی از اراضی آن، چندان تغییری نیست.
سخنگوی وزارت مسکن و زیرساخت کانادا، در ایمیلی به «استار» گفته است هر پروژه‌ای که با حمایت فدرال روی املاک تحت مدیریت Canada Lands Company برنامه‌ریزی شده بود «ادامه خواهد یافت طبق برنامه». تفاوت، به‌گفته بیانیه، افزایش پشتیبانی‌های موجود و تمرکز ارتقا‌یافته بر عواملی مانند سرعت و «نوآوری» است.

Build Canada Homes قرار نیست روی کل منطقه Downsview کار کند؛ پروژه اول تورنتوی آن به یک بلوک در محله Arbo در سمت غرب منطقه متمرکز خواهد بود. دولت فدرال می‌گوید این بلوک، معروف به 3A، پیش‌تر قرار بود به یک طرف سوم برای توسعه مسکن واگذار شود. در عوض، BCH اکنون قصد دارد توسعه آن را خود برعهده گیرد و تیم طراحی احتمالی را شروع به ارزیابی کرده است.

ایده این است که ۵۴۰ خانه‌ی جدید ساخته شود، با عرضه ۴۰ درصد از آنها به قیمت‌های قابل‌پرداخت برای دارندگان درآمد متوسط. برای پروژه Arbo، مانند سایر سایت‌های نخستین BCH در سراسر کانادا، دولت فدرال در نظر دارد از روش‌های ساخت پیش‌ساخته، مدولار یا چوب جرئی جمع‌شده (mass timber) استفاده کند.
«این خواهد بود یک تفاوت.» Bailão این ماه هنگام پاسخ به خبرنگاران، زمانی که از او پرسیده شد تغییرات کلیدی در طرح Downsview از زمانی که تیم جدیدش آن را انتخاب کرده‌اند چیست، گفت.

کجاهای دیگر در تورنتو می‌تواند BCH متمرکز شود؟
همزمان با ramp-up آژانس جدید، شهرداری تورنتو فهرست آرزوهای خود را آماده کرده — امید دارد ایده‌هایی برای توسعه‌های مسکنی را پیش روی تصمیم‌گیران فدرال قرار دهد، با امید به تأمین سرمایه و وام‌های کم‌هزینه برای ساخت. دفتر شهردار Olivia Chow به «استار» گفته شهرداری فهرستی از ۱۶ پروژه مسکن در سراسر تورنتو دارد که می‌تواند از پشتیبانی Build Canada Homes بهره‌مند شود، از جمله چهار پروژه مسکن حمایتی و دوازده سایت با درآمد مختلط.

این شامل املاکی است که توسط شهرداری و آژانس مسکن عمومی آن، Toronto Community Housing Corporation، مالکیت می‌شوند.
«ما می‌توانیم یک خط تولید ۱۰٬۰۰۰ خانه ممکن ایجاد کنیم.» گفت مدیرعامل TCHC، Sean Baird، در مصاحبه‌ای جداگانه در اکتبر، و افزود آنان فرصت‌هایی برای شتاب دادن بازتوسعه‌های برنامه‌ریزی‌شده مانند Lawrence Heights در نورث یورک یا Swansea Mews در غرب شهر، و همچنین نقاطی برای اضافه کردن ساختمان‌های مدولار ۶-۸ طبقه در محله‌هایی مانند پارک الکساندرا هستند، شناسایی کرده‌اند.
«ما زمین داریم. خدمات زیربنایی آماده است. راه به حمل‌ونقل وجود دارد و زیرساخت اجتماعی هست. ما می‌توانیم تأمین مالی را بدست بیاوریم — برنامه‌های خوبی برای تأمین مالی موجود است.» او گفت. «قطعه گم‌شده برای ما، به‌دست آوردن آن سرمایه سهام است.»