تغییر سیاست‌های مالیاتی، بازار املاک فوق‌لوکس تورنتو را منجمد کرد!

معاملات در بخش لوکس بازار املاک تورنتو با ریتم خاص خود انجام می‌شود، اما عدم اطمینان حاکم بر کل بازار نیز در بخش‌های بالا مشهود است. همزمان، اقداماتی که در طی دوره رونق شدید چند سال پیش برای خنک کردن بازار مسکن اتخاذ شده بودند، ممکن است اکنون به عنوان مانعی برای معاملات عمل کنند.

در مرکز تورنتو، در سال گذشته ۱۳ ملک با قیمت ۱۰ میلیون دلار و بالاتر در بازار آزاد تغییر مالکیت دادند؛ این رقم مطابق با ۱۴ خانه‌ای است که در سال ۲۰۲۳ در همین محدوده قیمتی معامله شدند.میانگین قیمت در این محدوده در سال ۲۰۲۴ برابر با ۱۳.۷۷ میلیون دلار بود؛ در حالی که در سال ۲۰۲۳ برابر با ۱۳.۲ میلیون دلار محسوب می‌شد.این معاملات ثبت‌شده در سامانه فهرست‌بندی چندگانه (MLS) انجمن املاک کانادا (Canadian Real Estate Association) تنها بخشی از داستان را بیان می‌کنند، زیرا خریداران و فروشندگان در طبقات بالا اغلب ترجیح می‌دهند معاملات خود را به‌صورت خصوصی انجام دهند.در حالی که تعداد معاملات در این بازه قیمتی در سامانه MLS ثابت مانده است، مشاوران املاک می‌گویند خریداران گاهی دمدمی‌مزاج بوده و به سرعت از مذاکرات کنار می‌کشند.

آدام بریند (Adam Brind)، مشاور املاک در شرکت Sotheby’s International Realty Canada، می‌گوید که احساسات بازار در یک یا دو سال گذشته به سرعت تغییر کرده است، زیرا خریداران و فروشندگان به نیروهای اقتصادی و ژئوپلیتیکی واکنش نشان می‌دهند.او بر این باور است که گردآوری معاملات در بخش «فوق‌لوکس» دشوارتر شده است، چرا که برخی سرمایه‌گذاران خارجی ترجیح می‌دهند کاملاً از کانادا دور بمانند و مالکان تورنتویی از ارتقای ملک خود صرف‌نظر می‌کنند.

آقای بریند می‌گوید برخی از خریداران در سطوح بالا به دلیل سیاست‌هایی مانند ممنوعیت خرید مسکن توسط اتباع خارجی فدرال و تغییرات در مالیات نقل و انتقال ملک شهر تورنتو دلسرد شده‌اند.برای گروه خریداران که از پیش کوچک بودند، سیاست‌هایی که برای خنک کردن بازار داغ اتخاذ شده بودند، این قشر را حتی بیشتر کاهش داده‌اند.

در تورنتو، به اصطلاح «مالیات لوکس» از اول ژانویه ۲۰۲۴ پس از آنکه شورای شهر افزایش نرخ‌های مالیات نقل و انتقال ملکی برای املاک با ارزش ۳ میلیون دلار و بالاتر را تصویب کرد، اجرایی شد.این نرخ تصاعدی از ۳.۵ درصد ارزش ملک آغاز شده و به صورت روندی افزایشی اعمال می‌شود به‌طوری که خریداران املاک گران‌تر درصد بیشتری مالیات می‌پردازند.

آقای بریند می‌گوید برخی از ساکنین تورنتو به دلیل این مالیات که در بالاترین سطح خود به ۷.۵ درصد قیمت خرید برای بخش‌های بالای ۲۰ میلیون دلار می‌رسد، تصمیم گرفته‌اند در جای خود باقی بمانند.خریداران املاک بسیار گران‌قیمت، برخلاف خانواده‌های با امکانات محدود، تحت فشار نیاز اساسی قرار ندارند؛ ارتقای ملک در این سطح بیشتر به عنوان یک تمایل تلقی می‌شود.آقای بریند می‌گوید افراد دارای توان مالی بالا گاهی حاضر به پرداخت مالیات‌های اضافی نیستند.او درباره خریداران مرفه می‌فرماید: «حتی کسانی که استطاعت دارند، پرداخت نمی‌کنند؛ آن‌ها ترجیح می‌دهند جابه‌جا نشوند.»

دولت فدرال در سال ۲۰۲۲ برنامه‌ای برای ممنوعیت خرید مسکن توسط اتباع خارجی را در پاسخ به نگرانی از بالا رفتن بی‌رویه قیمت املاک مسکونی اعلام کرد.قانون «ممنوعیت خرید املاک مسکونی توسط غیرکانادایی‌ها» از اول ژانویه ۲۰۲۳ اجرایی شد؛ این سیاست شامل شرکت‌ها و افرادی می‌شود که اتباع یا مقیم دائم کانادا نیستند و خریدهای مستقیم و غیرمستقیم را در بر می‌گیرد.این ممنوعیت در ابتدا برای دو سال تعیین شده بود و سپس تا اول ژانویه ۲۰۲۷ تمدید گردید.قوانین استثناهایی در نظر گرفتند که شامل دانشجویان بین‌المللی و ساکنان موقت با مجوز کار معتبر می‌شود.بیشتر بازارهای املاک تحت پوشش این ممنوعیت، شهرهای بزرگ با بالاترین تقاضا هستند؛ به عنوان مثال، مقاصد تعطیلات محبوبی مانند Whistler, B.C. و سواحل نوا اسکوشیا از این قانون مستثنی شده‌اند.

آقای بریند در تورنتو تأکید می‌کند که هیجان‌های حراجی که چندین خریدار برای یک ملک رقابت می‌کردند، عمدتاً در بازه زیر ۲ میلیون دلار رخ می‌دادند.او می‌گوید املاک با قیمت ۸ میلیون دلار و بالاتر معمولاً با سرعتی بسیار آرام‌تر تغییر مالکیت می‌دادند.او می‌افزاید: «این وضعیت بر بخشی از بازار تأثیر گذاشته است که هرگز مشکلی نداشته است.»

در آدرس 45 Bayview Ridge، آقای بریند ملکی مجلل به مساحت 3.12 آکر با چشم‌اندازی به باشگاه گلف Rosedale با قیمت درخواست 22.5 میلیون دلار را فهرست کرده است.این کاخ به سبک فرانسوی، واقع در نزدیکی خیابان Bayview و جاده York Mills، دارای شش اتاق خواب و ۱۰ حمام در بیش از 15,000 فوت مربع فضای زندگی است.

فضای داخلی آن شامل یک انبار شراب، یک واحد اقامت برای پرستار (nanny suite) و یک استخر سرپوشیده می‌باشد.فضای بیرونی با استخر لبه‌ناپایان، حوض انعکاسی و زمین تنیس که در میان باغ‌های سرسبز قرار دارند، تکمیل شده است.املاک در این محدوده قیمتی اغلب یک یا دو سال طول می‌کشند تا به فروش برسند؛ به عنوان مثال، در 38 Park Lane Circle، خانه‌ای با هشت اتاق خواب به سبک کاخ با قیمت درخواست 23,888,000 دلار فهرست شده است.این فهرست بیش از 60 روز است که در سامانه MLS قرار دارد.

در مجتمع اقامتی Ritz-Carlton Toronto، یک سوئیت به مساحت 6,000 فوت مربع با قیمت درخواست 22.5 میلیون دلار فهرست شده؛ در ژوئن ۲۰۲۳، قیمت واحد 4602/4603 در 183 Wellington St. W برابر با 23.5 میلیون دلار بود.
آقای بریند معتقد است ممنوعیت خرید توسط اتباع خارجی، خریداران از خارج کشور را که انتخاب محل کسب‌وکار و زندگی در اختیار دارند، از ورود به بازار منصرف می‌کند.
او می‌گوید: «چه آسان می‌توان خانواده‌ام را آنجا منتقل کرد؟»؛ به همین دلیل، بسیاری به سرمایه‌گذاری در شهرهایی مانند Chicago (شیکاگو)، New York (نیویورک) یا Boston (بوستون) روی می‌آورند.

اگر تعداد کارآفرینان خارجی کاهش یابد، نقدینگی در بازار املاک سطح بالا کاهش یافته و مشکل تشدید می‌شود؛ افزون بر این، مالیات‌ها و بوروکراسی، کارآفرینان و صاحبان کسب‌وکار را از کشور بیرون می‌راند.او می‌افزاید: «در سه سال گذشته، حداقل شش مشتری مستقیم گفته‌اند: ‘ما از اینجا می‌رویم. بس است، بس است.’؛ و این‌ها همان کسانی هستند که شغل ایجاد می‌کنند.

بسیاری از خریداران و فروشندگان با دارایی بالا ترجیح می‌دهند املاک خود را بدون درج در سامانه MLS معامله کنند؛ گرچه انجمن املاک کانادا (CREA) بازاریابی «فهرست‌های خصوصی» را محدود کرده، معاملات خارج از بازار همچنان ادامه دارد.آندره کوتین (Andre Kutyan) از شرکت Harvey Kalles Real Estate به تازگی گفت که یک مشاور املاک بیش از یک خریدار علاقه‌مند برای خرید انحصاری ملکی در Forest Hill با ارزش بالای 30 میلیون دلار داشته است؛ وی اضافه کرد: «حداقل سه یا چهار خریدار دیگر در این بازه قیمتی هنوز اقدام به خرید نکرده‌اند.»

آقای کوتین بیان می‌کند فروشندگان اغلب جستجوی مالک جدید را مخفی نگه می‌دارند تا از افشای طولانی‌مدت ملک در سامانه MLS جلوگیری کنند؛ برخی افراد مشهور نیز به دلایل حریم خصوصی ترجیح می‌دهند معامله به صورت محرمانه باقی بماند.وی می‌گوید عوامل متعددی بر بازار سطح بالا تأثیر می‌گذارند؛ به عنوان مثال، دولت چین محدودیت‌های خارج کردن پول از کشور را افزایش داده و ارز ایران ارزش خود را از دست داده است.
آقای کوتین اخیراً با خریدارانی کار کرده که یکی از آن‌ها با داشتن املاکی در دو مکان، قصد افزودن ملک سوم در تورنتو را دارد؛ او می‌گوید: «همه چیز درباره معامله است.» همچنین معتقد است مالیات نقل و انتقال ملک، علیرغم افزایش هزینه، مانعی جدی برای خریداران محسوب نمی‌شود.

تحلیلگران آژانس رتبه‌بندی اعتباری Morningstar DBRS اعلام کرده‌اند که جمعیت کانادا در سال ۲۰۲۴ با ورود 1.2 میلیون مهاجر حدود 3 درصد افزایش یافته؛ جولیا اسپشت (Julia Specht)، مایکل هیدت (Michael Heydt)، تراویس شو (Travis Shaw) و توماس تورگرسون (Thomas Torgerson) در گزارشی بیان کردند سیاست‌های محدودکننده اخیر ممکن است رشد اقتصادی کوتاه‌مدت را کاهش دهند، گرچه تأثیر قابل توجهی بر قابلیت پرداخت در میان‌مدت پیش‌بینی نمی‌شود.