ذی‌نفعان به دنبال بررسی چگونگی بهبود قانون ساخت و ساز انتاریو هستند

در ماه جولای، مقاله مشاوره‌ای بررسی قانون ساخت و ساز انتاریو منتشر شد و اکنون انجمن‌های صنعتی در حال ارائه نظرات خود برای بهبود این قانون هستند.

این گزارش با عنوان “بررسی مستقل 2024: به‌روزرسانی قانون ساخت و ساز” منتشر شده است.

وکیل ساخت و ساز، دانکن گلاهولت (Duncan Glaholt)، مسئول هدایت این بررسی است.

گلاهولت در ایمیلی به روزنامه “دیلی کامرشال نیوز” (Daily Commercial News) گفت: “هدف من از تهیه این مقاله مشاوره‌ای، تسهیل گفت‌وگو با صنعت ساخت و ساز استان و ذی‌نفعان آن در مورد تعدیلات احتمالی بوده است.”

وی افزود: “یک ماه از شروع این فرایند می‌گذرد و می‌توانم گزارش کنم که این مقاله مشاوره‌ای به هدف خود رسیده است… من از ذی‌نفعان دعوت کردم تا نظرات و پیشنهادات خود را ارائه دهند و بسیاری این فرصت را غنیمت شمرده‌اند. همه این نظرات سازنده و مفید بوده‌اند. مردم قانون ساخت و ساز را دوست دارند و با دقت به دنبال راه‌هایی هستند که می‌توانیم آن را بهتر کنیم.”

در ماه فوریه، دادستان کل از گلاهولت خواست تا یک بررسی مستقل از قانون ساخت و ساز انجام دهد.

این قانون که قبلاً به عنوان “قانون حق ساخت و ساز” شناخته می‌شد، در سال 2017 به‌طور قابل توجهی اصلاح شد. در آن زمان، بروس رینولدز (Bruce Reynolds) و شارون ووگل (Sharon Vogel) گزارشی تأثیرگذار با عنوان “ایجاد تعادل: بررسی کارشناسی قانون حق ساخت و ساز انتاریو” نوشتند. توصیه نهایی این گزارش، انجام یک بررسی مستقل دیگر از این قانون پس از پنج سال بود.

مشارکت ذی‌نفعان در فرایند مشاوره

یک وبسایت ایجاد شده است که در آن ذی‌نفعان می‌توانند بازخورد خود را درباره مقاله مشاوره‌ای ارائه دهند.

مهلت ارائه نظرات، جمعه (9 آگوست) بود. انتظار می‌رود گزارش نهایی در پاییز امسال به صورت عمومی منتشر شود.

گلاهولت گفت: “ذی‌نفعان از مقاله مشاوره‌ای برای سازماندهی و تمرکز بر ارائه نظرات خود استفاده می‌کنند. این امر به من امکان می‌دهد تا گزارش خود را در زمان کوتاهی که دارم منتشر کنم.”

یک سال پیش، گلن اکرلی (Glenn Ackerley) از شرکت حقوقی WeirFoulds LLP، پس از مشاوره با گروه‌های مختلف در صنعت ساخت و ساز، 86 توصیه برای رفع مشکلات قانون ساخت و ساز که به درستی کار نمی‌کردند، ارائه کرد. بسیاری از این توصیه‌ها بر افزودن تعاریف به برخی اصطلاحات و اصلاح زبان در بخش‌های مختلف قانون تمرکز داشت.

از جمله پیشنهادات، تمدید دوره‌های وثیقه برای داوری؛ آزادسازی سالانه و مرحله‌ای وجه نگهداری؛ امانت‌های ساختمانی؛ پرداخت به موقع؛ ضمانت‌نامه‌های اعتباری؛ وثیقه‌ها و موجرین؛ و اخطار خاتمه بودند. این مستندات به گلاهولت ارسال شد.

ایان کانینگهام (Ian Cunningham)، رئیس شورای انجمن‌های ساخت و ساز انتاریو، در ایمیلی به “دیلی کامرشال نیوز” گفت: “ما به‌طور کلی از توصیه‌های ارائه شده توسط گلن اکرلی در گزارش گسترده‌ای که در جولای 2023 به دادستان کل ارائه شد، حمایت می‌کنیم. این گزارش واقعاً جریان اصلاحات قانون ساخت و ساز را به حرکت درآورد و من معتقدم که در بررسی‌های دانکن گلاهولت نقشی اساسی داشته است.”

دسترسی عادلانه به داوری بدون ترس از تهدید

انجمن سازندگان راه‌های انتاریو (ORBA) اخیراً نظرات خود را ارائه کرده و در هفته‌های آینده با گلاهولت ملاقات خواهد کرد.

یکی از توصیه‌های ORBA به مکانیسم حل اختلاف از طریق داوری مربوط می‌شود.

استیون کرومبی (Steven Crombie)، مدیر ارشد امور عمومی در ORBA، گفت: “ما شاهد رشد استفاده از این ابزار هستیم. در آوریل 2024، یک مالک سیاست خریدی را مطرح کرد که ادعا می‌کرد داوری نوعی اقدام قانونی است و بنابراین (پیمانکار) از شرکت در مناقصه‌های آینده برای آن شهرداری منع می‌شود.”

ORBA پیشنهاد اصلاحیه‌ای را در قانون ارائه داده است که بندهای استثناء داوری را ممنوع کند.

کرومبی گفت: “ما پیشنهاد می‌کنیم که درج بندهای استثناء داوری در قراردادها یا سیاست‌های خرید که نیت قانون ساخت و ساز را تضعیف می‌کنند، ممنوع شود. ما فقط می‌خواهیم اطمینان حاصل کنیم که پیمانکاران و پیمانکاران فرعی دسترسی عادلانه‌ای به داوری داشته و بدون ترس از تهدید یا محرومیت در بازار مشارکت داشته باشند.”

پیشنهاد دیگر مربوط به اجباری کردن آزادسازی مرحله‌ای یا تدریجی وجه نگهداری است که باعث می‌شود این روند به‌طور یکنواخت‌تری در صنعت اجرا شود و جریان نقدینگی برای پیمانکاران و پیمانکاران فرعی، به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ، بهبود یابد.

کرومبی توضیح داد: “آنچه ما متوجه شده‌ایم، به‌ویژه برای پیمانکاران فرعی که در مراحل اولیه پروژه‌ها فعالیت دارند، مانند کارهای خاک‌برداری یا پیمانکاران پی‌سازی، این است که آنها باید تا پایان چرخه کامل پروژه صبر کنند تا 10 درصد وجه نگهداری خود را دریافت کنند.” وی افزود که گاهی تحویل یک بزرگراه یا پروژه‌های حمل و نقل بزرگ می‌تواند سال‌ها به طول انجامد که این امر برای پیمانکار پرهزینه، سنگین و پرخطر است. “در حالی که کار آنها گاهی سال‌ها پیش تمام شده است، پولشان، آن 10 درصد که در ساخت و ساز می‌تواند گاهی نشان‌دهنده سودشان باشد، برای سال‌ها معلق می‌ماند.”

برای انجمن پیمانکاران عمومی انتاریو (OGCA)، اولویت روشن کردن ابهامات موجود در قانون است.

جیوانی کاتیلو (Giovanni Cautillo)، رئیس OGCA، گفت: “همه چیز در مورد وضوح و شفافیت است، حذف ابهام، به‌گونه‌ای که همه بفهمند قانون چگونه کار می‌کند تا همه طرفین در یک صفحه قرار بگیرند به جای اینکه بگویند، ‘این نقش مالک است’ یا ‘این نقش پیمانکار است.'”

در هفته‌های آینده، گلاهولت با انجمن‌های صنعتی ملاقات خواهد کرد تا نظرات آنها را بررسی کند.

گلاهولت گفت: “ذی‌نفعان در سراسر استان از سایت برای ثبت نظرات و تنظیم وقت مشاوره‌های مجازی خود استفاده می‌کنند. من تاکنون چندین مشاوره را از طریق این سیستم انجام داده‌ام و گفته شده است که بیش از 30 مشاوره مجازی فردی و شرکتی در سه هفته آینده برنامه‌ریزی شده است.”